出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/郝顯

　　12月7日，富力地產發布11月未經審核的營運數據，前11個月公司實現銷售額1121.7億元，銷售面積881.51萬平方米。和上年同期相比，銷售額減少4%，銷售面積減少11%。

　　同時，富力地產發布了出售資產公告，擬將廣州機場富力綜合物流園（以下簡稱“富力綜合物流園”）30%權益出售給黑石。扣除稅項及其他成本和費用后，富力地產將獲得12.63億元的現金。

　　在2020年年報以及今年年初業績會上，管理層均提出了“加快資產出售”的目標，寄希望于通過出售資產回籠資金，緩解目前的償債壓力。

　　從截至上半年的財務數據來看，富力面臨的壓力仍不小，三條紅線全觸線，現金短債比僅為0.55。

　　富力清空綜合物流園股權回籠資金

　　富力地產在公告中稱，出售事項所得款項凈額將用于降低負債水平及用作集團一般運營資金，償還近期到期債務，包括離岸優先票據。

　　這是2020年四季度富力地產將富力綜合物流園70%出售黑石之后，再次賣出剩余股權。交易完成后，富力地產將全部清空富力綜合物流園的股權。通過兩次出售，富力地產總共收回超53億元的資金。

　　富力綜合物流園位于廣州市花都區華東縣，占地1470畝，計劃總建面超過120萬平方米。該物流園被富力稱作工業地產板塊的開山之作，已經開發運營了10多年，從某種程度上說，是富力工業地產板塊的標志性項目。對如此重要項目的出售反映了富力回籠資金的迫切需求。

　　賣資產降負債已成為富力地產的重要工作，在今年3月份的業績發布會上，富力地產董事長李思廉曾表示，如果價格合適還將繼續出售資產，包括現有的寫字樓、商場、酒店。

　　2020年富力除了賣掉綜合物流園70%股權，還出售了廣州寫字樓物業。今年9月份，楊國強家族控制的碧桂園服務與富力物業服務集團有限公司簽訂股權轉讓協議，擬以不超過100億元的代價收購富力物業擁有的物業管理業務。

　　根據富力物業此前在港交所披露的招股書，富力地產控制人李思廉、張力分別持有其46.477%、46.477%的股份。在這次交易公告發布后，富力地產發布公告，主要股東可能為公司提供80億港元的財務支持，以改善公司的流動資金及財務結構。

　　富力當前面臨的負債壓力仍很大。

　　根據WIND數據，截至今年上半年，富力地產有息負債總額為1471.22億元，其中短期借款為556.77億元，占比為38%，而公司賬面的現金為127.64億元，面臨較大的償債壓力。根據媒體統計數據，明年富力將有超150億元的境內外債到期。

　　上半年富力地產有息負債總額從2020年底的1636.64億元降至1471.22億元，減少了165.42億元。但是截至上半年末，其凈負債率為123.50%，剔除預收款后資產負債率為74.90%，現金短債比0.55，三條紅線指標仍不達標。

　　10月標普將富力地產長期發行人評級從“B”降至B-，展望為負面，標普認為富力地產銷售放緩導致流動性受限，在未來12個月內，富力地產債務償付方面存在較大壓力，并且在資產處置方面缺乏進一步的實質進展。

　　銷售增速不及年初預期 償債壓力仍大

　　目前來看，富力處置資產的進度仍舊偏慢，年初管理層稱擬出售的資產包括現有的寫字樓、商場、酒店，2020年年報中也稱要“加快資產出售”，但是迄今為止，今年被賣掉的僅有綜合物流園和大股東自己的物業管理資產。

　　一直拖累公司業績的酒店出售也沒有實質進展。2017年富力地產以199億接下萬達77家城市酒店，一躍成為全球最大的豪華酒店集團。但是，近幾年酒店業務持續虧損，從2018年到2021年上半年，酒店運營業務凈利潤（不包括重新估值）分別錄得-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-5.47億元，成為不小的拖累。

　　今年前11個月，富力地產實現銷售額1121.7億元，銷售面積881.51萬平方米。和上年同期相比，銷售額減少4%，銷售面積減少11%。

　　在年初的業績會上，管理層制定的年度銷售目標為1500億元，前11個月完成了目標的75%，去化速度距離管理層年初的預期有較大差距。

　　今年上半年公司銷售額增長18%，對比下來下半年銷售增速顯著下滑，當然上半年增速高有去年低基數的因素，但進入下半年以來，整個房地產銷售遇冷也是不爭的事實。根據中信建投的統計數據，11月百強房企全口徑銷售額同比減少了39%，接近4成。機構預測，雖然政策調整預期增強，但是市場下行預期短期內仍難以改變，因此未來幾個月地產行業的銷售仍不樂觀。

　　而且富力地產相比同行，回款率本身就不算高，疊加銷售額增速不及預期，又加劇了資金壓力。根據CRIC統計，2020年有37家房企披露過回款率數據，回款率中位數為88%，平均數為87%，而富力地產2019年回款率為70%，2020年升至78%，在披露該數據的房企中比較低。

　　今年以來，富力的拿地幾乎已經停止，上半年僅新增4個項目，權益投資金額19.5億元，投銷比低至4%。