出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，稍有喘息機會的地產板塊再度被帶崩。

　　此前上海房叔拋售的陸家嘴93套網紅盤（實際是仍在世茂名下）因抵押無法網簽過戶，以至于市場普遍擔憂世茂集團存在資金緊張的問題，以至于世茂系遭遇股債雙殺。另外，12月13日，世茂旗下的三家上市公司之一，世茂股份發布公告稱擬將公司所有物業資產轉讓給世茂服務控股，計價16.54億元，估值溢價率達到16.7倍。

　　世茂服務作為世茂系旗下優質資產，存在輸血世茂股份的嫌疑，這一方面加重了市場對于世茂財務緊張的負面預期，另一方面也令市場普遍預期多數物業公司或都要面臨向同系地產公司輸血的“任務”。近日，包括碧桂園、世茂服務、雅生活在內的港股物業板塊面臨一波殺跌。

溢價16.7倍 到底是誰救了誰？

　　12月13日，世茂股份此次交易涉及包括世茂物業管理有限公司100%股權、北京茂悅盛欣企業管理有限公司等29家公司涉及的物業管理業務以及相關的資產負債，交易轉讓價格為16.54億元。

　　在世茂體系內理順各業務條線本并可厚非，世茂集團專注物業開發，世茂股份則更聚焦商業開發及輕資產運營，世茂服務覆蓋物業管理，但此次標的轉讓價格或值得商榷。

　　公告顯示，本次交易標的資產是由上海眾華資產評估與戴德梁行進行評估的。評估報告認為，截止2021年6月底，經收益法評估后資產組合估值為16.51億元，較賬面資產0.933億元增值15.577億元，增值率達到16.7倍。

　　如此之高的溢價率在其他傳統行業很少出現，以至于世茂股份在隨后就收到了上交所的問詢函，其中對于交易對價的公允性則是問詢的3個問題之一。

　　而事實上，物業服務的輕資產、高確定性及較好的現金流特性，使得其估值水平較地產要明顯高不少。2020年交易標的資產的利潤達到9124萬，受疫情影響有限，今年上半年則達到了5273億元，全年預計能實現1億元的利潤，算下來交易的估值PE約為16.7倍左右。

　　與目前港交所上市物業管理公司的中位估值水平接近，此外相較于目前世茂服務自身9.77倍（PE-TTM）的估值，對于世茂股份的股東來說，此筆交易并不算是賤賣。

　　而對于世茂服務股東來說，情況可不是這樣。

世茂服務輸血定位 碧桂園第一時間安撫情緒

　　此次世茂服務收購標的截至2021年6月有70個項目，在管建筑面積約為4.65百萬平方米，合約建筑面積約為10.79百萬平方米，未來預計交付面積約 614萬平方米，亦納入本次交易范圍。

　　如果我們用“估值/合約建筑面積（億/百萬平米）”來表征估值的話，標的資產的估值達到了“1.53”，而世茂服務自身的這一指標僅為“0.44”。公告次日，世茂服務股價暴跌32%，創下上市以來最大的單日跌幅？和成交量。

　　先不論以大幅高出自身估值水平的價格收購同一體系下的資產，這背后，市場普遍預期物業公司可能處在一種為地產公司輸血的尷尬定位，這應該是投資者更為擔心的。

　　下半年，包括佳兆業、奧園、花樣年等房企因為“區區”幾個億資金周轉不暢而面臨購房者、投資人用腳投票。此前財大氣粗的房企都不把旗下物業公司上市募集的少量資金放在眼里，但目前的情況似乎完全不同，不光是資金拆解、資產收購，甚至是將整個物業公司全部出售成為了地產公司挽救信用的重要手段。

　　良好的信用積累往往需要多年，而信用崩潰可能只需要一天。世茂這一“騷”操作，不光加重了投資人對于公司流動性緊張的預期，還帶崩了物業公司的獨立性預期。港股物業股14日遭遇了一場“黑暗星期二”，50只H股物業股中37只錄得下跌，7只跌幅逾10%。

　　行業老大碧桂園服務最為敏感，在14日收跌10.17%后，碧桂園服務迅速召開電話會議，重申不做“輸血袋”。碧桂園服務稱，六個月內與碧桂園集團預計不會發生對價超過2億元（無論個別或合并）的重大資產出售或收購交易；不會在公開市場配售新股；董事會主席楊惠妍以及其行使控制權的任何公司，不會出售其已持有的公司股份。