說(shuō)地產(chǎn)政策回暖為時(shí)尚早 房企仍需準(zhǔn)備過(guò)冬
出品:新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院
作者:大眼樓管/肖恩
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,12月中上旬,北京二手房成交量達(dá)到8288套,成交面積為75.03萬(wàn)平方米;11月二手房成交量為11851套,成交面積為107.2萬(wàn)平方米;10月二手房成交量為9340套,成交面積為84.33萬(wàn)平方米。
看上去12月的銷售似乎有所回暖,但北京住建委數(shù)據(jù)顯示,除2016年受國(guó)慶期間調(diào)控政策的影響外,近幾年4季度的二手房成交多為9、10月下探,11、12月明顯回升的走勢(shì)。
(數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市住建委、Wind)
這或是由于金融機(jī)構(gòu)為了完成全面放貸計(jì)劃而在4季度做出先緊后松的調(diào)整所致。因此,僅憑12月份的二手房成交數(shù)據(jù)并不能下結(jié)論說(shuō)目前的當(dāng)?shù)禺a(chǎn)調(diào)控政策已然見(jiàn)底。事實(shí)上,從更長(zhǎng)周期來(lái)看,目前二手房成交數(shù)據(jù)的調(diào)整才剛剛開(kāi)始。
中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示,在經(jīng)歷上一輪(2017.04-2020.01)調(diào)整后,風(fēng)向標(biāo)的北上廣深二手房?jī)r(jià)格指數(shù)迎來(lái)一波較大的漲幅。而從今年下半年開(kāi)始,4大一線城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)回調(diào),而這個(gè)調(diào)整周期較以往相比,明顯才剛開(kāi)始。按照過(guò)去的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn),這輪調(diào)整少則一年,長(zhǎng)則3年。
(數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)、Wind)
實(shí)際上,今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次會(huì)議明確,要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。因此,房地產(chǎn)調(diào)控大方向延續(xù)了往年基調(diào),遏制投資投機(jī)仍是政策底線。這也是為什么近期黑龍江省關(guān)于沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)工作的文章刊發(fā)后又刪除的原因,政策警惕一放就松的風(fēng)險(xiǎn),即使是在人口流出嚴(yán)重且老齡化加劇、樓市銷售去化不佳、下行壓力較大的東三省。
保證合理的購(gòu)房資金需求
12月6日中共中央政治局會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。此前,銀保監(jiān)會(huì)和央行的發(fā)聲中也都明確要保障好剛需群體信貸需求。
在監(jiān)管維穩(wěn)房貸定調(diào)后,10月央行首次披露月度按揭數(shù)據(jù),當(dāng)月新增個(gè)人住房貸款3481億元,較9月多增1013億元。10月居民中長(zhǎng)期貸款同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,告別連續(xù)5個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。11月居民中長(zhǎng)期貸款新增5821億元,達(dá)到今年二季度以來(lái)的單月最高值,同比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大至15.3%,按揭投放回歸正常化。
(數(shù)據(jù)來(lái)源:統(tǒng)計(jì)局、CRIC)
更多表現(xiàn)在審批適度放松和放貸速度的加快。從5-9月銀行放款周期的“不確定”、“3-6個(gè)月基本是常態(tài)”已明顯縮短至當(dāng)前的“1-3個(gè)月內(nèi)”。部分城市的房貸利率出現(xiàn)了一定程度的下調(diào),但北京、上海、深圳、寧波等城市的首套及二套房貸利潤(rùn)并未出現(xiàn)下調(diào)的情況。
滿足房企合理的資金需求
8月房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策達(dá)到高峰后,隨著市場(chǎng)回落,房企在去杠桿和銷售降速的雙重壓力下面臨較大風(fēng)險(xiǎn),10月央行表示要保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,其統(tǒng)計(jì)的100家典型房企的11月融資總量為749.63億元,環(huán)比上升65.8%,同比下降40.9%。其中發(fā)債總額294.01億元,環(huán)比上升111.4%,同比下降50.3%。盡管融資邊際有所好轉(zhuǎn),但整體來(lái)看,企業(yè)融資量仍屬于低位,同比仍是負(fù)增長(zhǎng)。
(數(shù)據(jù)來(lái)源:統(tǒng)計(jì)局、CRIC)
一直以來(lái),央行的目標(biāo)是滿足房企合理的資金需求,而不是投資需求。因此,11月央行在內(nèi)部黨委會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)決遏制金融服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的壟斷和資本無(wú)序擴(kuò)張,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同日銀保監(jiān)會(huì)也在內(nèi)部黨委擴(kuò)大會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
因此,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),現(xiàn)在遠(yuǎn)不是政策回暖的時(shí)候,春江水暖鴨先知,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),實(shí)際行動(dòng)才是最真實(shí)的。
拿地依然謹(jǐn)慎 部分房企面臨的債務(wù)壓力仍大
由于臨近年底,各城市也迎來(lái)集中供地潮,且有多達(dá)15個(gè)重點(diǎn)城市掛牌了第三批集中出讓地塊,因此11月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到年內(nèi)最高水平。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積65179萬(wàn)平方米,環(huán)比大漲141%,同比也上漲了9%。
而克而瑞統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的拿地?cái)?shù)據(jù)顯示,地市場(chǎng)低熱度的態(tài)勢(shì)仍在延續(xù),重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率已連續(xù)17周處于5%的低位。流拍情況較三季度末、四季度初的高峰期已有所緩和,但較往年比仍然較高。
(數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞)
過(guò)去2年,破產(chǎn)的中小房企每年都有幾百家,流動(dòng)性緊張波及頭部房企,因此謹(jǐn)慎拿地是順應(yīng)大環(huán)境的必然選擇,目前去庫(kù)存、保交付成為大多數(shù)面臨債務(wù)緊張局面的房企的當(dāng)務(wù)之急。包括泰禾、福晟、華夏幸福、佳兆業(yè)、新力、恒大、奧園、花樣年、富力、當(dāng)代置業(yè)等均處在收縮戰(zhàn)線,回收資金過(guò)冬的境況之中。富力把物業(yè)賣了,佳兆業(yè)美好也終止收購(gòu)河北昌潤(rùn)達(dá)環(huán)境70%股權(quán),對(duì)于部分企業(yè)來(lái)說(shuō),這個(gè)冬天或許還有很久。
作者
肖恩
新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究員
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