出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，榮盛發(fā)展召開美元債投資人電話會(huì)議稱，將對(duì)7.8億美元臨期債務(wù)（2022年1月及4月）進(jìn)行交換要約，同時(shí)設(shè)置了一個(gè)特定資產(chǎn)包來支持對(duì)相關(guān)美元債的兌付。這個(gè)資產(chǎn)包當(dāng)中就包含了下屬港股上市物企榮萬家的部分資產(chǎn)，12月以來的兜售傳聞被管理層自己實(shí)錘了。

　　不再“嘴硬”的耿建明承認(rèn)了榮盛發(fā)展目前確實(shí)遇到了流動(dòng)性問題，因此作為流動(dòng)性較好的資產(chǎn)，與奧園健康、富力物業(yè)、藍(lán)光嘉寶類似，榮萬家被擺上貨架是早晚的事。對(duì)于榮萬家自身及股東來說，如果全部打包出售給第三方規(guī)模更大的物企，榮萬家的戰(zhàn)略地位和輸送的業(yè)績(jī)面臨較大不確定性；如果出售部分資產(chǎn)，榮萬家的規(guī)模和營(yíng)收同樣面臨陣痛期，而這個(gè)陣痛期要持續(xù)多久，完全取決于榮盛發(fā)展的情況。

來自榮盛集團(tuán)的物管收入占比達(dá)98.6%

　　榮萬家成立于2000年，背靠河北頭部房企榮盛發(fā)展，榮萬家在物業(yè)管理規(guī)模上并不小。截至2021年6月，在管項(xiàng)目數(shù)量324個(gè)，在管面積6280萬平方米，同比增長(zhǎng)約達(dá)到19.1%以及19.8%。此外公司的合約項(xiàng)目445個(gè)，合約面積9210萬平方米，同比增長(zhǎng)14.3%。

　　但榮萬家的業(yè)務(wù)發(fā)展卻相對(duì)集中。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，榮萬家在管項(xiàng)目以住宅為主，占比高達(dá)90.5%，此外在管面積中有36.9百萬平米位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，而造成在管項(xiàng)目類型集中在住宅、區(qū)域集中的原因是由于榮萬家背靠的榮盛集團(tuán)的項(xiàng)目大部分聚集在環(huán)渤海地區(qū)。

　　截止半年報(bào)，榮萬家的物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入中，有榮盛集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)占比達(dá)到98.6%，而由第三方房企開發(fā)的項(xiàng)目占比僅有1.4%?？梢哉f榮萬家基本是完全“寄生”在榮盛發(fā)展身上的。

（資料來源：公司財(cái)報(bào)、Wind）

　　自2021年初上市募資9.74億元后，盡管募資用途是擴(kuò)充項(xiàng)目組合、豐富增值服務(wù)，但一年過去了榮萬家并無實(shí)質(zhì)并購(gòu)動(dòng)作，而開拓第三方業(yè)務(wù)進(jìn)展緩慢，因此嚴(yán)重依賴榮盛集團(tuán)的現(xiàn)狀沒有改變。

　　截止2021年中，榮萬家物管收入之外的收入主要為，非業(yè)主增值服務(wù)，主要包括物業(yè)工程服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)及其他服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)主要包括物業(yè)空間管理服務(wù)及生活服務(wù)。財(cái)報(bào)顯示，相關(guān)營(yíng)收占比并不小，成為榮萬家新的增長(zhǎng)動(dòng)力。

（資料來源：公司財(cái)報(bào)、Wind）

　　而事實(shí)上，物業(yè)管理收入、增值服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)收入均是建立在在管項(xiàng)目基礎(chǔ)之上的。招股書顯示，2020年6月榮萬家來自榮盛集團(tuán)的在管面積占比高達(dá)98.6%，因此，公司三大業(yè)務(wù)均對(duì)于榮盛集團(tuán)嚴(yán)重依賴。

被擺上貨架 業(yè)績(jī)疲軟或在所難免

　　成立20年的榮萬家至今仍未能“斷奶”，而這種情況似乎還要延續(xù)下去。此前，榮萬家公告了關(guān)聯(lián)交易的新情況，與集團(tuán)總銷售協(xié)議項(xiàng)下年度上限由截至2021年12月31日止年度2600萬元修訂為8000萬元，由截至2022年12月31日止年度的3350萬元修訂為8000萬元。

　　在集團(tuán)項(xiàng)目輸送的幫助下，上半年榮萬家實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.91億元，同比增長(zhǎng)68.75%。毛利率、凈利潤(rùn)率分別升至34.86%、19.15%，由于非業(yè)主增值業(yè)務(wù)營(yíng)收占比提高，盈利能力有較明顯的提升，凈利潤(rùn)達(dá)到2.47億元，同比增135.89%。

　　不再“嘴硬”的耿建明承認(rèn)了榮盛發(fā)展目前確實(shí)遇到了流動(dòng)性問題。對(duì)于當(dāng)前情況下對(duì)于榮萬家來說，擺脫對(duì)于集團(tuán)的依賴已是沒有意義的話題。這也是為何榮萬家要釋放集團(tuán)將加大業(yè)績(jī)輸送的預(yù)期，無非是想讓榮萬家能得到更高的報(bào)價(jià)。

　　但作為流動(dòng)性較好的資產(chǎn)，如今被擺上貨架，成為輸血解困的工具，自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展已然不再是耿建明計(jì)劃中重要的事了，“未斷奶”的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)似乎是脆弱的。

　　但對(duì)于榮萬家的投資人來說，這卻是本質(zhì)的變化。

　　如果與奧園健康、富力物業(yè)、藍(lán)光嘉寶類似，榮萬家被打包出售給第三方規(guī)模更大的物企，市場(chǎng)此前也一度流出碧桂園服務(wù)收購(gòu)榮萬家的消息。在此情況下，榮萬家將成為新東家的一個(gè)戰(zhàn)略布局環(huán)渤海的區(qū)域公司，規(guī)模擴(kuò)張中的眾多收購(gòu)項(xiàng)目中的一顆棋子而已。相較而言，“非親生兒子”的榮萬家的戰(zhàn)略地位將大幅下滑，新東家輸送的業(yè)績(jī)面臨較大不確定性。

　　如果出售上市公司旗下部分資產(chǎn)，榮萬家的規(guī)模和營(yíng)收同樣面臨下滑陣痛期，而這個(gè)陣痛期要持續(xù)多久，完全取決于榮盛集團(tuán)的情況。只要榮盛集團(tuán)情況沒有好轉(zhuǎn)，榮萬家旗下項(xiàng)目就有持續(xù)被逐步出售的預(yù)期。