出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　垃圾桶頂部煙灰缸里的煙蒂不能超過5個，不能留存超過5分鐘；

　　見過業主三次面后，要求認識其車輛及業主本人，甚至記得寵物的名字；

　　夜間巡邏的保安穿戴著專門的耳機、軟底皮鞋，以降低對業主休息的干擾；

　　業主日常的大小事都可以在線上辦理；

　　訪客只需要通過業主發來的驗證碼，即可進入小區大門；

　　……

　　種種標準，是龍湖多年來對物業工作人員服務要求的一角，或許在龍湖樓盤相對更高溢價的背后，23年積淀而來的物業服務能力也功不可沒。

　　近期，這家業主滿意率連續多年超90%的物業服務企業，將要迎來新的里程碑---與龍湖集團的商業運營板塊，一同于聯交所分拆上市。

　　1月7日，龍湖集團正式發布全新智慧生活及空間服務品牌“龍湖智創生活”，并向港交所主板遞交了IPO的分拆上市招股書。作為行業唯二未上市、且比萬物云上市效率更高的頭部物企，龍湖智創生活有著眾多物企投資人看好的核心競爭力，也有著市值突破千億的潛力。

從“六航道”到“雙引擎”

　　去年七月，龍湖集團發布公告，宣布成立地產航道，并將集團總部更名為集團賦能平臺，形成了六大航道并行的組織架構。

　　在過去多年，龍湖集團因各航道及創新業務間的協同發展收獲了巨大紅利。不僅推動多個核心業務穩居行業頭部，在存量市場占得先機，也鞏固了現金流穩健、抗周期能力，護航企業穩健發展的根基。

　（資料來源：龍湖集團官網）

　   據招股書顯示，龍湖智創生活業務涵蓋住宅及其他非商業物業管理服務，和商業運營管理服務兩大領域，各為分拆自龍湖集團的兩大航道：智慧服務和商業運營。

　　實際上，基于“空間即服務”戰略，從空間建造到龍湖智創生活的迭代，隨著科技賦能的提升，龍湖集團各航道之間的數字化聯系更加緊密，而龍湖智創生活也將成為“一個龍湖”體系內各航道協同發展的新著力點。龍湖智創生活不只是智慧服務和商業運營服務的簡單相加，將成為維系與促進龍湖集團不同空間、資產、產品、服務緊密相連的關鍵角色，龍湖集團與龐大客戶群體之間穩定聯系的紐帶，具有協同效應的輕資產旗艦平臺。

　　可以看到，龍湖集團“開發+服務”雙引擎戰略格局已日漸清晰，分拆龍湖智創生活也是“空間即服務”戰略下服務力的集中體現和更優選擇。

　　據招股書顯示，龍湖智創生活本次IPO募集的資金，在未來一至兩年將用于持續提升數字化運營及人工智能物聯網（AIOT）的核心競爭力，以使客戶享受更好的生活及購物體驗。在“開發+服務”的創引擎布局下，這或將進一步促進集團旗下各航道之間協同，提質增效。

一、二線物管項目占比近80% 合約留存率達92.9%

　　招股書顯示，龍湖智創生活是一個輕資產的平臺，業務涵蓋住宅及其他非商業物業管理服務，和商業運營管理服務。

　　前者與港股市場多數上市物企類似，業務包括基礎物業管理、業主增值服務、非業主增值服務三大類；而后者類似于此前遞交招股書的萬達商管，主要覆蓋商業資源的運營管理。在這兩大領域，龍湖均有著不俗的流量數據和競爭力。

　　截至2021年12月28日，龍湖智創生活的物業管理服務簽約及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，項目儲備充足。在已上市物企中，規模僅次于碧桂園服務、雅生活、綠城服務、保利物業等，位于頭部陣營。

（資料來源：招股書，Wind）

　　盡管龍湖集團作為銷售規模TOP10的房企，但龍湖智創生活來自獨立第三方的項目占比逐漸提升。截至2019年、2020年及2021年9月，龍湖智創生活在管的由獨立第三方開發的項目管建筑面積，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。

　　龍湖智創生活的項目開拓能力較強，且多數項目質量更高。截止2021年第三季度，龍湖的物業管理服務項目中，一、二線城市項目占比近80%，收入占比達到87%。高能級城市物管項目帶來更高的物業費、增值服務空間，2021年龍湖智創生活的住宅、購物中心、寫字樓的平均物業費分別為2.95、14.6、8.09元/平米/月，業主增值服務、非業主增值服務占營收比分為22%、21%，增值服務幾乎占據龍湖智創生活物管業務的半壁江山。

　　此外，依托23年積淀積累的服務能力，龍湖智創生活連續12年業主滿意率超90%，項目合約留存率達92.9%。龍湖智創生活的基本盤穩定，業績、現金流可預期更強。

商管出租率達96.9% 留存率連續2年達100%

　　多年來，商業資產和商業運營成為龍湖作為優質民營房企的重要競爭力之一，依托龍湖集團在商業領域的長期布局，龍湖智創生活占得行業先機，已布局主要城市的核心位置。

　　商業物業的物業管理方面，截至2021年12月28日，龍湖智創生活向61個購物中心項目提供物業管理服務，在管總建筑面積約為930萬平方米（包括公共區域及停車區域），向180個寫字樓及其他商業項目提供物業管理服務，總在管建筑面積約為15.8百萬平方米。

　　商業物業的運營方面，截至2021年12月28日，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，管理服務內容包括定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務等，合計管理面積580萬平米，行業排名第三。

　　商業物業，尤其是購物中心，本質經營的是流量生意。根據沙利文報告顯示，截至2020年底，龍湖智創生活運營的購物中心，平均出租率計高達96.9%，日均客流量達到3.1萬人次行業排名第二，其中，人群消費能力更強的一二線城市商業運營服務項目占比達91.1%。

（資料來源：招股書，Wind）

　　憑借著高質量的運營，龍湖智創生活與品牌商有著穩定的合作關系，其購物中心物業管理服務合約的留存率2020、2021年連續達到100%。目前，龍湖智創生活擁有約5700個品牌的廣泛租戶資源，其中包括400多個戰略合作品牌，涵蓋零售業務、娛樂及服務、餐飲、超市及百貨商店，多元的品牌資源讓其服務的購物中心更具吸引力，且更具有可復制性。

　　值得注意的是，隨著接下來幾年龍湖自己的購物中心陸續投入運營，及輕資產運營輸出的推進，購物中心的商業運營收入也將快速增長。招股書預計2022-2025的三年間預計68個簽約的購物中心將開業運營，也就是說未來三年將翻一倍多。

（資料來源：招股書，Wind）

　　穩定的品牌商合作、高質量運營帶來的穩步提升的流量數據、未來3年預計開業的合作購物中心數翻倍，使得龍湖智創的商業運營業務板塊既有較大動能，也更穩定且可預期。

科技賦能業績快速增長 估值有望破千億

　　龍湖智創生活本次IPO募集的資金，將主要用于持續提升數字化運營及人工智能物聯網（AIOT）的核心競爭力。不約而同，當前唯二未上市的物企，龍湖智創生活和萬物云均在加碼在科技投入，通過AIOT和SaaS為物管這個傳統生意賦能，也將成為龍頭物企在行業集中度提升的競爭中的主要競爭力之一。

　　依托“一個龍湖”生態體系，除自主研發外，龍湖智創生活亦受益于龍湖集團布局的包括產業互聯網、物聯網、人工智能等，底層技術支撐和中臺共享服務功能模塊的支持，持續構建針對空間運營與服務的科技體系及解決方案。如2021年6月，龍湖上線的U享家“云交付”系統，通過線上簽到、實名認證、費用繳費、線上點交、房屋查驗、評價等，整個流程高效便捷又流暢。

（龍湖智創生活信息技術框架，資料來源：招股書，Wind）

　　從底層的AIOT、數據服務，到面向客戶的U享家，與智慧化、智能化的嫁接，既是服務品質提升的重要手段，同時也是人效成本改善的重要路徑。

　　招股書顯示，2020年龍湖智創生活營業收入64.68億元，人均創收34.66萬元，人均在管面積9300平方米，在2020年中國前十大物業管理服務公司中排名第一，人均效能在物業管理服務行業極具競爭力。員工成本占收入比，從2019年的32.7%，下降至2020年的29.7%，2021年的27.4%。

（資料來源：招股書，Wind）

　　2021年前9個月，龍湖智創生活的營業收入超77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。若全年也實現68.4%的利潤增速，全年有望實現利潤15.68億元，若按照同樣是“物管商管”雙輪驅動的華潤萬象生活57倍的動態市盈率（TTM）水平，龍湖智創生活的市值將接近9百億。

　　加之已鎖定的合約面積，以及待開業的68家購物中心，龍湖智創生活的市值無疑充滿著想象空間。