出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，上交所發(fā)布了《關(guān)于對南都物服務集團股份有限公司、控股股東浙江南都產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司及有關(guān)責任人予以監(jiān)管警示的決定》的監(jiān)管函，這是距去年底證監(jiān)會出具警示函、上交所監(jiān)管工作函之后的第3封。

　　南都物業(yè)接連收到監(jiān)管部門的“關(guān)照”，與公司內(nèi)控治理混亂、實控人利用其對公司的控制地位損害公司獨立性有關(guān)。正如文件所述，南都物業(yè)存在募集資金使用及財務記錄不規(guī)范、人員獨立性不足、三會記錄不規(guī)范、內(nèi)幕信息登記表記錄不準確等問題。

　　對于公司自身治理都漏洞爆出的南都物業(yè)來說，面對當前行業(yè)跑馬圈地、集中整合的大背景，如何保障物業(yè)服務質(zhì)量、如何改變粗放的經(jīng)營陋習尋找自身的競爭力成為當務之急。

大股東隨意轉(zhuǎn)走資金

　　一年前的2020年12月21日，時至年底，也往往是各公司借貸到期還款或展期的關(guān)鍵節(jié)點。南都物業(yè)在年關(guān)時節(jié)向控股股東南都集團轉(zhuǎn)款1100萬，控股股東輕輕松松轉(zhuǎn)走1100萬，且沒有任何相關(guān)的審議和審批程序，也未按相關(guān)規(guī)定履行信息披露義務。實際控制人韓芳違反誠實信用原則，利用其對公司的控制地位損害公司獨立性，構(gòu)成控股股東非經(jīng)營性資金占用。

　　并在兩天后的12月23日，南都集團將1100萬元又轉(zhuǎn)回南都物業(yè)賬戶，我們推測這或是一筆年底借貸的過橋資金，為結(jié)清當期借貸本金，重新借入本金后又歸還給南都物業(yè)。這從去年底南都集團將其持有的拿其所持南都物業(yè)股份的24.80%的股份進行了質(zhì)押融資，就可見一斑。

　　南都物業(yè)的投資人、債權(quán)人在毫不知情的情況下，承擔著風險、免費給大股東提供了一筆過橋資金，看上去南都物業(yè)的中小股東權(quán)益基本沒有保障，公司內(nèi)控治理大股東“一人說了算”。

　　成立于1993年的南都物業(yè)，雖然現(xiàn)在是姐姐當實控人、妹妹當總經(jīng)理的“家族”企業(yè)，但曾隸屬于杭州本地知名房企南都房產(chǎn)旗下。只不過2006年萬科斥資近19億接盤南都房產(chǎn)60%權(quán)益，而南都物業(yè)則未在被收購之列，由南都地產(chǎn)原副總裁韓芳接手，自此成為獨立的第三方物管企業(yè)。

　　可見，和業(yè)內(nèi)大多數(shù)物企不同，南都物業(yè)目前是一家由前高管BMO且無關(guān)聯(lián)房企的獨立第三方物企。

　　在早些年，在內(nèi)房企還沒有大規(guī)模分拆物業(yè)板塊推進行業(yè)跑馬圈地運動之前，南都物業(yè)從基礎的物業(yè)服務，逐漸和銀泰、綠地等合作，進入商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綜合體等業(yè)務板塊。沒有內(nèi)卷，令南都物業(yè)發(fā)展的不緊不慢，治理上也出現(xiàn)了“懶政”，而這樣的內(nèi)控治理在當前大背景下似乎顯得不合時宜、且無競爭力。

以項目為由的資助或是冒險的借貸

　　無獨有偶，南都物業(yè)管理層在資金管理上的“任性”還體現(xiàn)在一則對外財務資助上。

　　2019年10月，南都物業(yè)與賽麗地產(chǎn)簽訂《項目合作協(xié)議書》共同投資建設總部辦公樓，項目總投資預計約為6億元。所謂共同投資，實際上項目公司杭州麗郡是由賽麗地產(chǎn)100%持股，而南都物業(yè)所謂的共同投資則是財務資助，即借錢給杭州麗郡。

　　公告顯示，南都物業(yè)向杭州麗郡提供了2.3億元的財務資助，以杭州麗郡50%股權(quán)為質(zhì)押，年利率為7.2%，借款期限自首次借款之日起至該項目竣工交付之日止。

　　而天眼查數(shù)據(jù)顯示，杭州麗郡的注冊資金僅為2千萬元，實繳不祥，拿地的主要資金分別來自南都物業(yè)、賽麗地產(chǎn)提供的財務資助4.6億元。也就是說，杭州麗郡的50%股權(quán)是不值什么錢的，對于南都物業(yè)的2.3億借款的抵押擔保的保障水平基本等于沒有。

　　因此，這是一筆高風險貸款，尤其是在全年有超500家中小房企破產(chǎn)的2019年年底，而這筆借款的利息南都物業(yè)只要了7.2%，稍有常識的行業(yè)內(nèi)人士都知道，體量更大的民營房企目前的融資成本動輒10%，更可況中小民營房企。更令人費解的是，這筆財務資助還有南都集團的擔保，并且在去年的還款過程中，資金來源有相當一部分也是來自于南都集團。再加上總部建設項目意外地無疾而終，這筆財務資助的真實去向顯得更加撲所迷離。

　　是高風險、低息率地借給了杭州麗郡，還是低成本低私下通過杭州麗郡轉(zhuǎn)給了南都集團？盡管南都物業(yè)矢口否認，但南都集團在此筆財務資助中所扮演的角色，很難讓人相信這筆沒有流向南都集團。

內(nèi)控堪憂 如何保障物業(yè)服務質(zhì)量？

　　從世茂服務收購世茂股份的物業(yè)項目，到碧桂園服務重申自身物企不輸血的定位，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物企成為關(guān)聯(lián)公司的輸血包已是心照不宣的慣例。

　　而這一招，南都物業(yè)早就開始玩起來了。輸血玩的好的南都物業(yè)，本職工作做的如何呢？

　　作為A股首支物業(yè)股，南都物業(yè)在當初IPO募集資金的投資項目具體情況為：

　　投資物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項目7000萬元；

　　投資全國物業(yè)服務業(yè)務拓展項目6000萬元；

　　投資社區(qū)O2O平臺建設項目3000萬元；

　　投資公寓租賃服務項目10785.8萬元；

　　投資人力資源建設項目1962.49萬元。

　　而到了去年底，南都物業(yè)修改了“投資物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項目”和“投資全國物業(yè)服務業(yè)務拓展項目”的資金用途，并于1月5日以1.32億元收購物產(chǎn)中大旗下的中大物業(yè)100%股權(quán)及普惠物業(yè)80%股權(quán)。

　　截止去年10月底，普惠物業(yè)估值增值率高達897%，普惠物業(yè)和中大物業(yè)的凈資產(chǎn)之和為3946萬元，2021年1-10月凈利潤之和為971萬元，收購估值基本接近當前二級市場的估值水平。

　　南都物業(yè)匆忙修改資金用途用于并購擴大規(guī)模，主要還是源于規(guī)模競爭的焦慮。截至2021年6月底，南都物業(yè)在管面積為5624萬平方米，處于行業(yè)中游水平，但增速卻處于行業(yè)的下游。從2017年南都物業(yè)簽約總面積3884.95萬平米算，年化增長率僅有19%。

　　但對于中小物企而言，當下或許不是收并購的好時機。行業(yè)加速整合，優(yōu)質(zhì)標的水漲船高，投后管理又是一件費時費力費錢財?shù)氖?，而稍有水土不服很大可能還會拉低當前的盈利水平。

　　2019、2020年數(shù)據(jù)顯示，相較于上年，南都物業(yè)均有3%-4%的合約面積流失。此外，伴隨著南都物業(yè)日漸走高的糾紛訴訟開庭數(shù)，公司賬面的應收賬款及票據(jù)也從2017年的1.42億元增長至2021Q3的5.19億元，應收款占總營收比重從17%增長至44.4%，占利潤比重從1.89倍增長至3.68倍。

　　物業(yè)服務糾紛及應收款的增加，背后是南都物業(yè)在經(jīng)營管理層面與客戶的關(guān)系處于并不充分信任的狀態(tài)，而這種關(guān)系似乎也類似于投資人與公司管理層之間的信任危機。