出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，華遠地產股份有限公司（下稱：華遠地產）公布了2021年年度業績預虧公告，預計全年歸母凈利潤約為-4.8億元到-6.9億元，相較于2020年的4.14億元同比下降達215.9%-266.6%；歸母扣非凈利潤約為-5.7億元到-7.9億元，相較于2020年的2.89億元同比下降達297.2%-373.4%。

　　作為老牌國資房企，華遠地產自2018年逆勢執行擴張戰略后，一度踩著“三條紅線”。而近兩年，華遠地產持續落實“去庫存、降負債、增利潤”九字經營方針，無奈此前戰略誤判“挖的坑”太深，情況改善有限，最終連續兩年在項目減值上進行買單，且未來或許還有減值的可能。

項目變現凈值低于成本 連續2年減值虧掉多年利潤

　　對于資產出現大額減值導致虧損，華遠地產將原因歸咎于新冠疫情、調控政策的影響。稱受新冠疫情不斷延續、地產宏觀調控政策及融資環境不斷收緊、市場情況持續走低等因素的疊加影響，其開發的部分住宅及商業項目銷售價格不及預期。

　　為降負債，加快銷售及現金回籠，華遠地產對部分項目進行降價促銷，以至于項目的可變現凈值低于成本。換句話說，此前高價拿地的項目，部分砸手里了，不得不虧本處理，為此華遠地產將計提減值準備約13.5億元至16.2億元。

　　這對于2017-2020三年凈利潤之和僅17.25億元的華遠地產來說實在不算是一筆小數，幾乎相當于過去3年白干了。而實際上，這并不是華遠第一次大規模對項目計提減值損失，2020年4季度針對在長沙、西安、天津、佛山的9個項目合計計提存貨跌價準備金額6.62 億元。考慮到房地產開發周期的情況，在2020、2021年銷售遇阻而不得不減值的項目大概多是在2017、2018、2019獲取的項目。

（數據來源：公司公告、Wind）

　　而2018、2019年也正是華遠地產激進擴張的兩年。

戰略誤判 激進擴張

　　與金融街一起，作為北京西城區國資委旗下兩大房地產開發企業，華遠地產以往一直秉持“小而美”的戰略錯過了那些年房地產轟轟烈烈的發展機遇期，也被兄弟公司金融街遠遠甩在身后。

　　在萬科喊出“活下去”的時候，地產老兵華遠地產在本應該開始時收縮的2018年卻又沖動地逆勢擴張，拿地力度明顯加大。

　　往年在克而瑞榜單中很少能看見其身影的華遠地產，2018、2019年則頻繁亮相。克而瑞發布數據顯示，2018年，華遠地產拿地金額為95億元，拿地面積201.7萬平方米，新增土地貨值達到201.1億元，位列行業第86位，較上年均有大幅增長。2019年，華遠地產繼續新增建筑面積240萬平方米，拿地金額為87.2億元，新增貨值309億元，在排行榜上繼續提升位列81位。

　　2018、2019兩年的拿地強度（拿地金額/銷售額）分別為0.79、0.6，拿地面積/銷售面積分別約為3、2，土儲池子明顯擴大。而照華遠地產此前的開發進度看，當年拿地的項目多數再第二年才能進入銷售，在2019、2020年的銷售額確實有所提升，而銷售均價卻呈持續下滑態勢。

（數據來源：公司公告、Wind）

　　土地成本、銷售均價均下降的背后，是華遠地產在那兩年激進地進軍了一些低能級城市，諸如佛山、銀川、涿州、石家莊、任丘等，其中佛山項目就是在2020年減值了2.4億元。

　　隨著包括“三道紅線”在內的調控政策的持續高壓，事情在2020年開始起變化。作為國資房企，杠桿率持續走高的華遠地產在2020年全踩中三道紅線，剔除預收款后的資產負債率為83.9%，遠高于70%的標準；短債比僅0.58，凈負債率遠遠超過100%。降負債壓力陡增，全年僅獲取3個項目，合計建筑面積僅有95.6萬平米。

“九字方針”改善有限 利潤率持續下滑

　　截至去年9月30日，在得到華遠集團120億資金支持后，華遠地產整體負債規模207.18億。其中，短期有息負債76.47億元，較2020年期末減少55.17億元。剔除預收款后資產負債率74.68%，仍超70%，現金短債比1.08，凈負債率116.48%。

　　隨著降負債壓力一起飆升的，還有一些項目的虧損壓力。

　　諸如2018年華遠通過最高限價15.53億元拿下的佛山海藍城項目，房天下數據顯示目前的在售均價僅為11000元/平米，周邊項目不少已經跌至9千左右。而4年前的樓面成本達到7689元/平米，在考慮配建租賃住房建筑面積16000平方米，以及4年沉淀的資金成本，項目虧錢也就不意外。

　　自2018年以來，華遠地產的毛利率呈現出下滑趨勢，而此前激進拿的項目結轉的2020、2021年，毛利率更是大幅下降，2021年凈利潤率將為負。

　　盡管而近兩年華遠地產持續落實“去庫存、降負債、增利潤”九字經營方針，無奈此前戰略誤判“挖的坑”太深，情況改善有限，終在項目減值上進行買單。

　　截至去年9月底，華遠地產土地儲備貨值達到近500億元，而這其中包括涿州、任丘、天津、佛山、長沙、石家莊在內的項目，又有多少會面臨減值的，目前看仍存在較大不確定性。