出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，瑞安房地產(chǎn)有限公司（簡稱“瑞安房地產(chǎn)”）在發(fā)布“非常重大的收購事項”通函中確認，在此前的2021年12月，其于武漢地產(chǎn)集團的合資公司武漢城建瑞臻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱：武漢城建瑞臻）以約170.31億元總對價競得湖北省武漢市武昌區(qū)地塊。

　　據(jù)悉，該地塊一舉打破了2016年平安110.65億元競得漢陽區(qū)楊泗港地塊的紀錄，成為武漢新總價地王。在當前行業(yè)一片“哀嚎”之際，瑞安房地產(chǎn)剛經(jīng)歷佛山退地、太平橋項目引入國資、分拆物業(yè)商管板塊上市等緩解流動性的舉措后，卻又大手筆殺進土地市場，是在賭政策還是在劍走偏鋒。

總價170億大手筆拿地 項目盈利前景或不樂觀

　　一直以來，瑞安房地產(chǎn)的經(jīng)營思路都是在商業(yè)品牌積累的基礎(chǔ)上，憑借著城市更新的經(jīng)驗，不緊不慢地深耕一個個項目。經(jīng)過26年的發(fā)展，到2021年上半年瑞安的在售的商業(yè)和住宅項目共計僅有10個，土地儲備也只有840萬平米，2021年銷售額也僅僅是302.7億元，在克而瑞2021年銷售TOP200中排在101位。

　　在瑞安房地產(chǎn)的土儲不斷縮小的背后，是其在2019、2020、2021H年拿地力度均很小的緣故，拿地金額分比為59億元、21億元，2021年上半年也只拿了12萬平米的土地。因此，在去年底突然170億元大手筆拿地，確實出乎意料。

　　根據(jù)公告，上述地塊由3宗地塊組成，規(guī)劃總用地面積約33.24萬平方米，總建筑面積約115萬平方米，建筑密度較高（容積率超過3），考慮到武昌灣或是瑞安在武漢打造的第三個新天地商業(yè)，項目中的住宅應(yīng)該是沿江高密度的高層項目。

　　值得注意的是，武漢城建瑞臻不能全部做成住宅來銷售，須配套建設(shè)一間五星級酒店、一間建筑面積不少于3600平方米的幼兒園、一間建筑面積不少于1萬平方米的小學、一間建筑面積不少于2.39萬平方米的國際學校、另一間建筑面積不少于1940平方米的幼兒園。各類學校的總建面約4萬平米，由此武漢城建瑞臻可以建設(shè)住宅、商業(yè)綜合體的建面約110萬平米，折合拿地均價為15455元/平米。

　　撇除相關(guān)辦公、商業(yè)及綜合的建面，項目中的住宅樓面成本或在2萬以上，而在項目北邊的沿江金融街融御濱江新房項目均價為25500元/平米，春江名苑新房項目均價為27000元/平米。這其中留給瑞安的賺差價空間較小，項目盈利空間或不樂觀。

退地引資 分拆物業(yè)上市進程或受阻

　　以170.31億元的拿地價來算，瑞安房地產(chǎn)將按比例出資約85億元。對此，瑞安房地產(chǎn)表示將由內(nèi)部營運資金和外部融資撥付。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，在2021年初，包含受限制貨幣資金在內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)的貨幣資金共計100億，而一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達到147.36億元，這也促使瑞安房地產(chǎn)一系列的回收流動性的動作。

　　2021年6月7日，瑞安房地產(chǎn)旗下公司樂基與上海黃浦國資委訂立增資協(xié)議，雙方對太平橋項目進行增資。瑞安拉來上海黃浦國資委合作后而出表的合營公司，主要涉及太平橋仍未開發(fā)的122-1地塊、122-2地塊及122-3地塊，總建筑面積9.96萬平方米。

　　9.96萬平米的成熟項目仍需要引進資金，也驗證了瑞安當?shù)禺a(chǎn)的流動性如財報所反映的并不樂觀。

　　同樣在去年7月，瑞安房地產(chǎn)向佛山市禪城區(qū)土地儲備中心交還2宗未開發(fā)的辦公、商業(yè)用地，由此獲得合計26.53億元的補償。和太平橋一樣的開發(fā)多年的項目并沒有在最后善始善終，回收流動性后會仍未能全面解渴。

　　在9月，瑞安擬分拆公司商業(yè)投資物業(yè)、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)并獨立上市，分拆后的實體將以瑞安新天地（SXTD）的名義獨立運營。在9月13日向港交所遞交招股書后，目前仍未有反饋。

　　由于物企在港交所上市的已超過50家，且排隊的有20多家，稀有性明顯降低。且考慮到目前港股市場的持續(xù)低迷，以及房企當前的緊張態(tài)勢，因此，港交所或明顯抬高了上市物企的門檻，以至于管理面積超1億平米的最大獨立第三方物企長城物業(yè)的招股書也在12月16日失效。包括魯商服務(wù)在內(nèi)，去年6月以來的上市申請目前無一例通過聆訊，瑞安新天地的上市進程或受阻，這對于緩解公司流動性來說并不是好消息。

流動性不充裕 欲舉債付錢

　　瑞安房地產(chǎn)去年中報顯示，公司的凈負債率為45%，資產(chǎn)負債率為56.32%，看上去杠桿率可控，這主要是由于公司自持物業(yè)較多，分母較大的緣故。但賬面370億元的債務(wù)對于公司賬面的流動性仍然是一個考驗。

　　從近期奧園、世茂等房企的流動性緊張局勢來看，信用的建設(shè)是全生命周期的大事，而信用崩塌往往僅需要一件事。即使像世茂擁有眾多可以變現(xiàn)的自持物業(yè)，但信用崩塌所帶來的信用擠兌，對于高杠桿的房企來說，幾棟物業(yè)是解決不了問題的。

　　在8月份舉行的中期業(yè)績會上，羅康瑞就曾表示，因為大形勢和國際環(huán)境復(fù)雜，瑞安房地產(chǎn)過去兩三年比較保守，投資也比較謹慎。

　　為此，瑞安房地產(chǎn)明顯加大了回款力度。2021年全年，瑞安房地產(chǎn)累計合約物業(yè)銷售額達到302.70億元，其中銷售普遍低迷的第四季度合約物業(yè)銷售額達到143.30億元，占比近50%。此外，瑞安房地產(chǎn)集團也認購了銷售額55.05億元，為地產(chǎn)公司提供資金。

　　而對于此次高達85億元的拿地金額，超過公司過去幾年的拿地金額之和，相應(yīng)的資金籌備或主要依賴于外部融資。瑞安房地產(chǎn)剛剛通過加強銷售、退地、引資、分拆上市等動作緩解部分資金緊張局面，反手又85億拿地。在當前大環(huán)境下，說剛出ICU就進夜總會，也不為過。