出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/小飛鼠

　　3月15日，佳兆業(yè)美好集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佳兆業(yè)美好”）公告稱，根據(jù)公司初步評(píng)估，預(yù)期至2021年12月31日止2021年度將錄得歸母凈利潤(rùn)不超過(guò)約人民幣1.1億元。值得注意的是，根據(jù)佳兆業(yè)美好2021年中期業(yè)績(jī)歸母凈利潤(rùn)為2.09億元，同比增長(zhǎng)75.59%，算下來(lái)佳兆業(yè)美好下半年至少凈虧損近1個(gè)億。

　　這對(duì)于一直以來(lái)現(xiàn)金流穩(wěn)定、旱澇保收的物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不小的打擊，物業(yè)管理也是會(huì)虧錢的。但佳兆業(yè)為什么會(huì)虧錢，那些相關(guān)的物企需要注意類似的風(fēng)險(xiǎn)呢？值得投資者警惕。

下半年至少虧1億 今年首個(gè)暴雷物企

　　隨著年報(bào)季的臨近，物業(yè)管理企業(yè)陸續(xù)披露2021年全年的業(yè)績(jī)，A股招商積余全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.53億元，同比增長(zhǎng)10.14%，盡管下半年業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪彛杂?.43億元。

　　在港股，目前已經(jīng)公布年報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)告的物企，包括碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活等，下半年均為盈利。盡管部分物企的業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪彛缋试?shī)綠色也實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.44億元，卓越商管、金科服務(wù)也同樣實(shí)現(xiàn)了盈利。

　　因此，佳兆業(yè)美好下半年意外地出現(xiàn)了大幅度虧損，成為2022年首個(gè)暴雷的物業(yè)管理公司。預(yù)計(jì)全年歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比大降50%。

　　根據(jù)佳兆業(yè)美好中期報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截止去年6月底，其在管面積及合約面積分別為0.86億平米、1.21億平米，分別較2020年底實(shí)現(xiàn)了50.1%、56.4%。營(yíng)收、利潤(rùn)分別增長(zhǎng)78.8%、75.7%，并且利潤(rùn)率也保持在較高的水平。可以說(shuō)佳兆業(yè)美好在去年上半年還在以較快的速度跑馬圈地突進(jìn)。

　　佳兆業(yè)美好緣何在短短半年間就出現(xiàn)了大幅度虧損呢？這或還要從公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)說(shuō)起。

增值服務(wù)或是重災(zāi)區(qū) 關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)需警惕

　　事情在2021年下半年起變化。

　　2021年6月8日，佳兆業(yè)的一筆利率為6.5%的半年期港元債券逾期，沒(méi)有兌付。10月31日，佳兆業(yè)的一筆3億元的理財(cái)產(chǎn)品到期，佳兆業(yè)不予兌付，導(dǎo)致11月4日，大批投資者圍堵該公司的大門。

　　關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司暴雷“躺平”后，佳兆業(yè)美好的業(yè)務(wù)遇到較大沖擊也在預(yù)期之中。佳兆業(yè)美好董事會(huì)認(rèn)為，去年下半年虧損的主要原因是2021年最后一個(gè)季度的市場(chǎng)不確定性導(dǎo)致市場(chǎng)普遍疲弱，影響集團(tuán)的投資價(jià)值。

　　具體的原因，則是由于佳兆業(yè)美好一直以來(lái)顧問(wèn)服務(wù)占據(jù)的營(yíng)收及成本較高所致，及一直飽受投資人詬病的地產(chǎn)公司“輸送”的業(yè)務(wù)---顧問(wèn)服務(wù)。過(guò)去5年年報(bào)顯示，“旱澇保收”的物業(yè)管理服務(wù)收入占比一直在42%左右，而顧問(wèn)服務(wù)占比也在40%左右，可以說(shuō)幾乎占據(jù)佳兆業(yè)美好的半壁江山。

　　據(jù)佳兆業(yè)美好招股書解釋，顧問(wèn)服務(wù)，即為交付前及顧問(wèn)服務(wù)，為公司向開發(fā)商提供的助銷服務(wù)。隨著去年下半年整個(gè)行業(yè)集體銷售遇冷，尤其是佳兆業(yè)“躺平”后，佳兆業(yè)美好的助銷服務(wù)或出現(xiàn)了斷崖式下滑，而此類業(yè)務(wù)是人力密集型業(yè)務(wù)，這或是公司產(chǎn)生虧損的主要原因。

　　值得一提的是，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)了去年下半年的疲軟，多數(shù)龍頭房企均出現(xiàn)了銷售腰斬的情況。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)1-2月銷售額未能進(jìn)TOP100，即大概率小于20億元，這對(duì)于佳兆業(yè)美好今年上半年業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)好消息。

靠“輸送”過(guò)活的物企 今年或面臨較大壓力

　　2018年以來(lái)，物業(yè)公司曾憑借著現(xiàn)金流穩(wěn)定、行業(yè)集中度低、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性高等特點(diǎn)，估值被資本市場(chǎng)捧到了高點(diǎn)。但隨著地產(chǎn)這個(gè)“輸血袋”的陸續(xù)暴雷，物業(yè)板塊的估值屢遭下殺。

　　或許，通過(guò)佳兆業(yè)美好的“負(fù)面典型”，我們可以對(duì)于部分“非業(yè)主增注服務(wù)占比高”的物企提高警惕。基于2021年中期數(shù)據(jù)，披露“非業(yè)主增值服務(wù)”業(yè)務(wù)收入的物企中，金茂服務(wù)（2021Q3）、佳兆業(yè)好、正榮服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)占比超30%。

　　相較于佳兆業(yè)美好“助銷顧問(wèn)服務(wù)”是非業(yè)主增值服務(wù)的主要形式，正榮服務(wù)同樣是億協(xié)銷服務(wù)為主，金茂服務(wù)及融創(chuàng)服務(wù)也是案場(chǎng)服務(wù)、助銷服務(wù)等業(yè)務(wù)。面對(duì)今年來(lái)，隨著銷售遇冷，不少房企面臨著流動(dòng)性緊張的問(wèn)題，這類高“助銷”業(yè)務(wù)占比的物企或也將面臨一定的業(yè)績(jī)壓力。