出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，四川新希望房地產開發有限公司發布了2021年公司債券年度報告。面對行業利潤率趨勢性下滑的大環境，新希望地產從2018年開始也未能幸免，甚至比多數房企來的要更早。

　　對于新希望地產來說，在物業服務板塊出售后，物業租賃及工程施工占比仍太小的情況下，物業開發仍是公司業務的絕對大頭。而去年下半年以來的銷售遇冷，又給新希望地產的財務流動性增添了不確定性。

利潤率4連降至8.23%

　　新希望地產隸屬于劉永好控制的新希望集團旗下，成立二十多年來，盡管公司自稱住宅開發的穩健利潤是公司持續發展和規模增長的基石，并通過物業管理、優質酒店和商業資產的持有和運營已經形成綜合產業優勢。但實際上，房地產銷售收入占比仍常年高達97%以上，其余包括酒店、辦公樓、綜合體等商業，長租公寓，現代文旅，產業園區等均未形成像樣的業績支撐和增長點。

　　　而房地產開發行業近幾年面臨著諸如限購政策、去杠桿、三道紅線、兩集中等多重挑戰，導致行業整體盈利能力持續下滑，新希望地產從2018年開始也未能幸免，甚至比多數房企來的要更早。毛利率從2017年的35.64%降至2021年的21.84%，凈利潤率從19.88%降低至8.23%，降幅超11個百分點。

　　年報顯示，2021年度新希望的房產銷售成本較2020年度上升30.37%，結轉項目成本增加幅度明顯超出營收增速，營業總成本從2017年的48.97億元增長了584%至2021年的334.97億元。克而瑞數據顯示，相較之下，新希望過去多年銷售均價提升有限，對于房企來說，隨著成本迅速提升導致的極低的利潤率是危險的，一旦銷售均價下滑超過10%，新希望地產或面臨虧損的局面。

今年1季度銷售同比腰斬

　　實際上，新房銷售的價格由市場供需雙方共同決定，對于房企來說，在當前去杠桿回款的市場環境下，銷售均價面臨較大壓力。

　　新希望地產堅持“新一線、核心二線為主”的城市群深耕戰略，過去一年共有19個城市產生銷售貢獻，全年累計實現合約銷售1059.1億元，同比基本持平，連續兩年站在千億之上。但克而瑞數據顯示，新希望去年下半年銷售旺季的銷售額僅有418億元，同比下滑了41.6%。而全年新希望地產的銷售費用同比增長27.9%，并未換來理想的銷售業績。

　　而在今年1季度，新希望地產的銷售延續了去年的寒意，Q1僅錄得銷售124億元，同比下滑53.56%。銷售回款存在較大壓力的情況下，或對新希望的銷售均價形成壓制，進一步掣肘本已連續4年下滑的利潤率。

　　鑒于銷售持續萎縮，減少拿地成為行業過冬的共識。2021年新希望新增地塊15宗，其中下半年僅于9月在成都新增一宗地，拿地明顯放緩。共計拿地金額接近300億元，拿地銷售金額比0.27，土儲池子有所收縮。

應付工程款快速增長 實控人占款達7.84億

　　值得一提的是，2021年度，新希望地產的物業服務收入及成本較2020年度下降100%，主要系其將物業服務板塊整體出售，2021年度不再將其納入合并范圍引起的收入成本下降。

　　物業拆分在一定程度上有助于改善地產公司的流動性。

　　截止去年底，新希望地產的賬面有息負債規模基本持平，較期初減少3.19%到353.83億元，其中，2022年內到期或回售的有息債務總額為88.90億元。同時由于銷售回款率達到95%，使得其持有現金規模同比增加了23.2%至185.88億元。

　　從償債能力表現來看，2021年末新希望地產的現金短債比2.09，現金能夠覆蓋短債。期末剔除預收款后的資產負債率為63.8%、凈負債率40.4%，三條紅線指標仍維持綠檔。

　　從賬面上看，新希望的財務相對穩健，但母公司賬面的貨幣資金僅有32.4億元，多數貨幣資金在項目公司，截至期末僅五百億的合同負債背后的保交付的建設安裝資金需求，這在一定程度上仍需公司加快回款。

　　值得一提的是，截止去年末，新希望賬面應付賬款本期末余額較上期末增加26.86億元，同比增加40.9%，主要為公司已達到工程形象進度暫未支付的款項增多所致。

　　此外，截止期末新希望地產未收回的非經營性往來占款和資金拆借合計7.48 億元，其中控股股東、實際控制人及其他關聯方占款或資金拆借合計7.48 億元。

　　實控人占款、拖欠工程款快速增加，這對于新希望地產的財務來說并不光彩，這背后的問題都要歸結到銷售，銷售不見好轉，各類問題或將接踵而至。