出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　6月29日，中南建設(shè)旗下武漢項(xiàng)目公司，武漢錦苑中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“武漢錦苑中南”）被櫻花衛(wèi)廚（中國）股份有限公司（以下簡稱“櫻花衛(wèi)廚”）告上法庭，案由系票據(jù)付款請(qǐng)求權(quán)糾紛。

　　案件受理的法院為武漢市黃陂區(qū)人民法院，無獨(dú)有偶，該院同樣也在今年4月份也受理了武漢盛似海特貿(mào)易有限公司與武漢錦苑中南的票據(jù)糾紛案件。

　　根據(jù)《票據(jù)法》第4條，票據(jù)權(quán)利是指持票人向票據(jù)債務(wù)人請(qǐng)求支付票據(jù)金額的權(quán)利，包括付款請(qǐng)求權(quán)和追索權(quán)。付款請(qǐng)求權(quán)是持票人享有的第一順序權(quán)利，是基本票據(jù)權(quán)利。票據(jù)付款請(qǐng)求權(quán)糾紛是指票據(jù)的持票人向票據(jù)主債務(wù)人（匯票的承兌人、本票的出票人、支票的付款人），或者其他付款義務(wù)人請(qǐng)求按照票據(jù)上記載的金額付款遭到拒絕而引起的票據(jù)糾紛。

　　目前，兩起案件均在審理之中。工商信息顯示，櫻花衛(wèi)廚的經(jīng)營范圍包含生產(chǎn)熱水器、燃?xì)庠睢⑽蜔煓C(jī)和其它廚房器具、衛(wèi)浴設(shè)備等，而武漢盛似海特的主營業(yè)務(wù)為汽車零部件、工業(yè)設(shè)備、金屬制品及材料、建筑材料、普通機(jī)械設(shè)備、五金產(chǎn)品。

　　從票據(jù)糾紛和雙方的主營業(yè)務(wù)所在產(chǎn)業(yè)鏈的地位看，中南建設(shè)或是由于票據(jù)逾期，導(dǎo)致供應(yīng)商訴諸法庭。

票據(jù)糾紛居司法風(fēng)險(xiǎn)之首

　　實(shí)際上，自從去年中南建設(shè)爆出商票逾期以來，公司出現(xiàn)的流動(dòng)性困難已然公開化。相對(duì)于按月付息、公開市場交易的債券來說，票據(jù)的逾期顯得并不明顯，不少房企在公開市場債券表現(xiàn)平穩(wěn)，但在商票領(lǐng)域卻早已暴露出了風(fēng)險(xiǎn)。

　　中南建設(shè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是從商票逾期開始的，天眼查數(shù)據(jù)顯示，截止目前在公司（僅指上市主體）眾多的司法風(fēng)險(xiǎn)之中，票據(jù)最索權(quán)糾紛是位列第一的，從票眼數(shù)據(jù)庫中也能得到相通的結(jié)論。

　　武漢錦苑中南面臨的票據(jù)糾紛只是中南建設(shè)旗下的一個(gè)典型罷了，而包括像中南建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中南建設(shè)（南通）建筑產(chǎn)業(yè)公司等均有拒付的情況發(fā)生。而這背后，當(dāng)然是中南建設(shè)這過去多年突飛猛進(jìn)之后留下的高杠桿后遺癥。

銷售回款難 財(cái)務(wù)壓力隨時(shí)間遞增

　　陳凱2017年的加盟，令本就處于積極拿地中的中南建設(shè)，表現(xiàn)的更為激進(jìn)。隨之而來的銷售業(yè)績也持續(xù)擴(kuò)張，從2017年到2020年，中南建設(shè)的銷售額達(dá)到2238億元。這期間，中南建設(shè)始終是依靠債務(wù)來驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長，即使在陳凱出走后，中南建設(shè)要走出該模式的影響并不容易，直到三道紅線的出臺(tái)，倒逼行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整。

　　財(cái)報(bào)顯示，截止今年1季度，中南建設(shè)的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長期借款、應(yīng)付債券合計(jì)達(dá)到562.49億元，而同期賬面貨幣資金僅192億元，僅與短期負(fù)債相當(dāng)。但實(shí)際上賬面的貨幣資金多數(shù)都在應(yīng)付各項(xiàng)目公司高達(dá)1414億合同負(fù)債的保交付工作，真正能用來償還債務(wù)的資金來源主要有銷售回款和再融資。

　　公告顯示，中南建設(shè)5月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額49.9億元，同比減少75.24%。1-5月累計(jì)合同銷售金額261.8億元，同比減少70.48%；銷售面積210.6萬平方米，同比減少68.28%。量價(jià)齊跌，銷售回款減少七成，如若這一回款渠道不能及時(shí)恢復(fù)，中南建設(shè)的流動(dòng)性壓力無疑將持續(xù)上升。

　　再融資方面，中南建設(shè)主要通過新舊債務(wù)的交換要約來達(dá)到以舊換新的目的。6月7日，中南建設(shè)公告稱，JIAZHO 10.875 06/18/22和JIAZHO 12 06/08/22兩筆美元債的交換要約已完成，共計(jì)1.57億美元票據(jù)本金金額獲得交換。此外，在提前兌付深交所的3比債券后，另外3比也已獲得債權(quán)人的豁免違約責(zé)任。

　　而在新發(fā)債券方面，中南建設(shè)今年并無相關(guān)公告，更多的是處理資產(chǎn)和引入資金方等措施。

　　今年4月交易完成后，華潤萬象生活以24.8億元的價(jià)格正式將中南建設(shè)旗下物管平臺(tái)中南服務(wù)整體吸收。5月9日，中南建設(shè)也獲得國內(nèi)四大AMC機(jī)構(gòu)之一，華融資產(chǎn)擬投入50億元資本進(jìn)行支持。而近日，中南建設(shè)想陳昱含控股的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓金石世苑100%股權(quán)，回款3.3億元。

保交付壓力大 土地儲(chǔ)備去化有難度

　　截止2021年末，中南建設(shè)在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約2974.4萬平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1160.5萬平方米，可竣工資源總面積4134.9萬平方米。其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%，全年新增的土儲(chǔ)也近70%在三四線城市。

　　實(shí)際上，中南建設(shè)過去突飛猛進(jìn)也是抓住了三四線的紅利，但隨著棚改貨幣化退潮、人均居住面積達(dá)到較高水平之后、人口向大都市圈聚攏等影響下，三四線的購買力已明顯減弱，以至于近期河南和江蘇部分城市出臺(tái)了類似于“房票”、大蒜換房、西瓜換房等刺激手段。包括恒大、碧桂園、中南等在三四線的土儲(chǔ)均有不同程度的去化難問題，相反扎根一二線的房企、如華潤置地，在5月的銷售已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯邊際改善跡象。

　　中南建設(shè)不僅面臨土儲(chǔ)去化回款難，同時(shí)賬面上還有1414億龐大體量的合同負(fù)債需要其提供巨大的資金來保證交付。若簡單按照建安成本為售價(jià)的30%來預(yù)估，中南建設(shè)要完成保交付的任務(wù)，至少需要424億元的支出。

　　如若回款持續(xù)不及預(yù)期，中南建設(shè)在土地市場的動(dòng)作預(yù)計(jì)也將持續(xù)暫停，而這勢必反過來又壓縮了銷售回款的規(guī)模。這或?qū)⒘钪心隙嗄陙頉_刺規(guī)模的努力，一把回到“解放前”。