出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，金融街發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2022年1-6月實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)為10.87億元至12.69億元，同比上年增80%至110%。其中，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)約為1.5億元~2.3億元，同比上年同期增長(zhǎng)120%~240%。

（來(lái)源：公司公告）

　　在靚麗的同比數(shù)據(jù)背后，是金融街的扣非歸母凈利潤(rùn)自2020年以來(lái)一直低迷，甚至都未能突破5億元的現(xiàn)實(shí)。極低的盈利能力，對(duì)于年結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收兩百多億的國(guó)資房企來(lái)說(shuō)，是較為尷尬的。而從公司近些年的拿地及土地儲(chǔ)備來(lái)看，這種趨勢(shì)無(wú)疑還將繼續(xù)。

利潤(rùn)不夠、賣樓來(lái)湊

　　據(jù)金融街的公告來(lái)看，其歸母凈利潤(rùn)較去年同期增加及明顯超出扣非歸母凈利潤(rùn)的主要原因：

　　一是，公司開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)，開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益較去年同期增加；

　　二是，公司將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司，其轉(zhuǎn)讓收益（非經(jīng)常性損益）對(duì)歸母凈利潤(rùn)影響約7.8億元；

　　三是，上海靜安融悅中心項(xiàng)目部分辦公樓、商業(yè)及配套車位公允價(jià)值變動(dòng)損益（非經(jīng)常性損益）對(duì)歸母凈利潤(rùn)影響約 1.2 億元。

　　北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司，是金融街的控股股東，也就是說(shuō)通過(guò)控股股東接盤麗思卡爾頓酒店的方式，金融街賣資產(chǎn)才錄得7.8億非經(jīng)常利潤(rùn)。

　　此外，對(duì)于完工的自持物業(yè)，金融街對(duì)其采取了公允價(jià)值計(jì)價(jià)，即通過(guò)第三方的估值報(bào)告認(rèn)為上海靜安融悅中心項(xiàng)目的估值漲了至少1.2億。

　　扣除由以上兩項(xiàng)合計(jì)9億元的非經(jīng)常利潤(rùn)后，扣非凈利潤(rùn)只有區(qū)區(qū)的1.5億元~2.3億元。因此，金融街在業(yè)績(jī)預(yù)告中給出的第一個(gè)所謂結(jié)轉(zhuǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的原因，實(shí)際貢獻(xiàn)的利潤(rùn)只是小頭。

　　而扣非歸母利潤(rùn)之所以大幅增長(zhǎng)的原因，無(wú)外乎也是靠去年同期業(yè)績(jī)“襯托”。梳理自2017年以來(lái)的數(shù)據(jù)，盡管營(yíng)收整體保持在兩百億以上，但金融街的歸母凈利潤(rùn)從2020年開(kāi)始就出現(xiàn)了明顯的滑坡跡象，增收不增利現(xiàn)象明顯，凈利潤(rùn)率從16.08%減少至6.55%。

（來(lái)源：Wind，公司公告）

　　更加值得注意的是，在2017-2019三年間，金融街的歸母凈利潤(rùn)和扣非歸母凈利潤(rùn)差距并不大，非經(jīng)常操作并不多。而到了2020、2021、2022年，兩者差距較此前明顯拉大，除了此次公告的變賣資產(chǎn)、公允價(jià)值財(cái)技的原因，2020年則是高達(dá)28.57億元計(jì)入當(dāng)期損益的對(duì)非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)這一非經(jīng)常性損益，2021年則是包含了7.9億元的處置資產(chǎn)收益以及自持物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益8.2億元。

　　如若我們直接用扣非歸母凈利潤(rùn)來(lái)計(jì)算公司的凈利潤(rùn)，金融街在2020、2021、2022H1的凈利潤(rùn)分別為1.6%、1.84%、或不高于2.3%。

盈利能力劇烈下滑 短期難改觀

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，目前7家機(jī)構(gòu)對(duì)于金融街全年的營(yíng)收預(yù)計(jì)平均達(dá)到255億元，上半年有望超過(guò)百億元。而相應(yīng)的扣非凈利潤(rùn)僅有1.5億元~2.3億元，相關(guān)的主營(yíng)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率僅有不足2.3%。

　　金融街近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利聊勝于無(wú)，這背后與其拿地成本較高有著本質(zhì)關(guān)聯(lián)。

　　截止2021年底，金融街總土儲(chǔ)約1651萬(wàn)平米，雖然較2020年略有下降，但仍可覆蓋未來(lái)3-5年銷售需求。此外，在土儲(chǔ)布局上，京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)分別占比37%、15%和29%，合計(jì)82%。從城市能級(jí)來(lái)看，一線、二線、三四線分別占比25%、63%和12%，其中一二線合計(jì)占比88%。看上去，金融街的土儲(chǔ)區(qū)位分布還是比較保值的，但項(xiàng)目的盈利空間實(shí)際并不樂(lè)觀。

　　2018年，金融街拿地均價(jià)為7699元/平米，銷售均價(jià)為2.8萬(wàn)/平米；

　　2019年，拿地均價(jià)上升至10019元/平米，同期的銷售均價(jià)反而下降為2.7萬(wàn)元/平米；

　　而2020年，金融街拿地力度已經(jīng)明顯收縮，不足50億元，而銷售均價(jià)則進(jìn)一步下降為2.3萬(wàn)元/平米；

　　在2021年，金融街全年的拿地力度繼續(xù)維持在2020年的極低水平，連續(xù)兩年未能有效補(bǔ)充土儲(chǔ)，土儲(chǔ)成本依然只能參考2019年及之前年份。而全年的銷售均價(jià)則進(jìn)一步1.94萬(wàn)/平米。

（來(lái)源：Wind，公司公告）

　　因此，即使表面上看金融街聚焦在一二線，但項(xiàng)目銷售均價(jià)卻始終疲軟，使得盈利能力每況愈下。實(shí)際上，房企的存貨質(zhì)量隱藏在旗下數(shù)以百計(jì)的項(xiàng)目子公司賬上，其存貨質(zhì)量良莠不齊且披露并不充分，這也是不少房企業(yè)績(jī)藏雷的關(guān)鍵之所在。

　　我們或可以從土地及銷售差價(jià)的情況，略知金融街的存貨質(zhì)量并不優(yōu)質(zhì)。此外金融街連續(xù)兩年計(jì)提了存貨大幅跌價(jià)，2020年存貨減值損失達(dá)9億元，2021年依然有7.37億元的減值，這或是其存貨質(zhì)量堪憂的另一佐證。

　　此外，金融街因?yàn)橛兄罅康淖猿治飿I(yè)，導(dǎo)致每年要支出高額的利息費(fèi)用，成為公司盈利難的另一大掣肘。年報(bào)顯示，2020、2021年金融街的利息支出分別達(dá)到48.4億元、42.3億元。

（來(lái)源：Wind，公司公告）

　　兩年的利息支出均明顯超出公司的稅前利潤(rùn)（含非經(jīng)常利潤(rùn)），讓金融街每年墊付巨額融資成本的自持物業(yè)（投資性房地產(chǎn)）在2021年達(dá)387.41億元，但項(xiàng)目的整體出租率并不樂(lè)觀，數(shù)據(jù)顯示，金融街的商業(yè)物業(yè)出租率在疫情前還有90%以上的出租率，但近兩年依然未能恢復(fù)至疫情前，而寫字樓出租率一直低迷甚至處在下降通道之中。

（來(lái)源：Wind，公司公告）

　　今年4月出售的麗思卡爾頓酒店，就因經(jīng)營(yíng)持續(xù)虧損，轉(zhuǎn)由大股東接盤。此前金融街出售的物業(yè)還包括德勝國(guó)際中心、金融街萬(wàn)科豐科中心、金融街海倫中心等物業(yè)，多為經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致。

　　實(shí)際上，自持物業(yè)確實(shí)成為了不少房企穿越周期的壓艙石，諸如美國(guó)、日本、香港的房企，但龐大的自持物業(yè)不僅沉淀資金產(chǎn)生巨額財(cái)務(wù)費(fèi)用，更為關(guān)鍵的是，一旦經(jīng)營(yíng)不善，或者大環(huán)境出現(xiàn)變化，自持物業(yè)也會(huì)產(chǎn)能尾大不掉的弊病。