2022年8月7日，富力地產(chǎn)公布了2021年業(yè)績(jī)公告。在這份難產(chǎn)的業(yè)績(jī)公告中，仍是富力地產(chǎn)一以貫之的風(fēng)格，平實(shí)樸素。過(guò)去一年的歷程，在管理層報(bào)告、業(yè)務(wù)回顧中看似風(fēng)輕云淡，仔細(xì)揣摩，字里行間雖是充滿了艱辛，但透露出來(lái)的是上下同欲，更是一份堅(jiān)持與對(duì)未來(lái)的信心。

　　富力在債券展期、融資、項(xiàng)目出售等方面的困難多、動(dòng)作多，取得一定成果。通過(guò)堅(jiān)定出售非核心資產(chǎn)、內(nèi)部?jī)?yōu)化、尋求戰(zhàn)略投資者等一系列開(kāi)源節(jié)流的措施，力求卸下歷史包袱，穿越行業(yè)20年來(lái)最艱難的周期，在新的發(fā)展階段輕裝上陣。

一次性減值130億后輕裝上陣

　　與眾多房企公布的2021年業(yè)績(jī)公告相似，富力這份年報(bào)也是收入、利潤(rùn)雙降。

　　全年，富力實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入762.3億元，同比下滑11.25%，相關(guān)結(jié)轉(zhuǎn)交付工作基本穩(wěn)健。同期歸母凈利潤(rùn)為虧損164.69億元，主要虧損為計(jì)提一次性資產(chǎn)減值約130億元。

　　減值資產(chǎn)主要集中在存貨之中，相較于賬面2000億元的存貨而言，130億元減值力度并不算大。面對(duì)全行業(yè)終端銷(xiāo)售遇冷的情況，富力對(duì)部分存貨資產(chǎn)進(jìn)行減值，可將部分風(fēng)險(xiǎn)前置。在充分減值后，為后續(xù)富力的輕裝上陣增添了一份保障。

　　2021年，富力在竣工交付方面相對(duì)穩(wěn)健，銷(xiāo)售也相對(duì)平穩(wěn)，共計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總額為1202億元，基本與2021年持平。銷(xiāo)售總建筑面積941萬(wàn)平方米，折合銷(xiāo)售均價(jià)約1.28萬(wàn)元/平米，較全年結(jié)轉(zhuǎn)的8300元/平米明顯要高，有望在后續(xù)改善利潤(rùn)表現(xiàn)。

　　2021年，富力主要的策略仍為降投資，降負(fù)債，出售非核心資產(chǎn)，尋找項(xiàng)目合作伙伴，尋求債務(wù)展期，接受較低的預(yù)售盈利。全年新增拿地僅30億元，同比減少80%，大幅收縮戰(zhàn)線。與此同時(shí)，富力也在經(jīng)營(yíng)層面縮減成本開(kāi)支，2021年的行政費(fèi)用同比減少3.6%。

亞洲最大規(guī)模美元債展期成功 總借款、凈負(fù)債率雙降

　　7月11日，富力發(fā)布公告稱將旗下10只美元票據(jù)進(jìn)行展期，本金總規(guī)模達(dá)49.4億美元。鑒于目前的大環(huán)境和富力的整體資產(chǎn)情況，富力的美元債展期均較為順利，得到了投資者的支持，整體延期3-4年，減緩現(xiàn)金壓力。

　　自2020年下半年出臺(tái)“三道紅線”政策以來(lái)，包括富力在內(nèi)的不少房企的主要策略就是降負(fù)債、降杠桿。兩年下來(lái)，主動(dòng)或被動(dòng)，大多數(shù)房企的杠桿率均有明顯下降。

　　在前些年高速發(fā)展階段，在行業(yè)普遍“三高”的影響下，疊加開(kāi)發(fā)和自持雙輪驅(qū)動(dòng)，截止2019年底，富力的總借款約合1971億元，凈負(fù)債率達(dá)到199%。但經(jīng)過(guò)兩年的堅(jiān)定而艱難的降負(fù)債和抓銷(xiāo)售的策略下，截止2021年底，富力的借款總額降1288億元，減少35%，其中2021年借款下降309億，減少19%，凈負(fù)債率也降低為130%。

　　盡管還沒(méi)有降低至100%紅線以下，但在沒(méi)有出售核心資產(chǎn)，沒(méi)有影響銷(xiāo)售和交付的情況下，富力的降杠桿力度和效果還是顯著的。這其中與大股東注資80億成立聯(lián)營(yíng)企業(yè)提供流動(dòng)性不無(wú)關(guān)系。

　　2021年9月，富力與主要股東就合營(yíng)公司安排訂立協(xié)議，主要股東向合營(yíng)公司注資80億元。由于富力持股改合營(yíng)公司51%股份，因此大股東注入資金將為整個(gè)富力集團(tuán)所用。此外，由于富力要將該合營(yíng)公司合并進(jìn)報(bào)表之中，股東權(quán)益明顯增厚，有利于降低杠桿率，改善公司的融資條件，對(duì)于該筆注資，大股東則完全放棄了投資的決定權(quán)，目的只有一個(gè)，全力支持公司渡過(guò)流動(dòng)性困難。

　　富力共有約298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約，乍眼一看，危機(jī)四伏；但熟悉銀行業(yè)務(wù)的相關(guān)人員指出，這個(gè)數(shù)字肯定是偏大的，審計(jì)師應(yīng)該是按最嚴(yán)格的口徑去判定風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，在目前地產(chǎn)資金流普遍緊張的背景下，大部分銀行等金融機(jī)構(gòu)都在和地產(chǎn)公司商談?wù)蛊诩靶薷脑贤瑮l款等，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)主張違約權(quán)利，也就不存在實(shí)質(zhì)上的交叉違約。

　　2022年至今，富力境外債券及境內(nèi)債券展期近370億。要知道債券的投資人大多為專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)，債券展期獲得通過(guò)，足以證明專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)富力的資產(chǎn)質(zhì)量、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力以及未來(lái)修復(fù)及發(fā)展的前景均抱有信心，并用投票的形式給予支持及緩沖的時(shí)間。

　　管理層在年報(bào)中述及，富力在出售非核心資產(chǎn)、尋求融資展期的情況下，償還債務(wù)的根本方法還是銷(xiāo)售回款，充分說(shuō)明管理層清醒地認(rèn)識(shí)到當(dāng)下或未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的重要工作仍是在與主要債權(quán)人就融資展期尋求最大公約數(shù)、達(dá)成一致共識(shí)的基礎(chǔ)上，加快銷(xiāo)售，加快回籠自由現(xiàn)金流，加快回到健康穩(wěn)定發(fā)展軌道來(lái)。

　　相信富力在債務(wù)處理上已經(jīng)積極處理并對(duì)償還方案胸有成竹。后續(xù)要做的是專(zhuān)心做好運(yùn)營(yíng)，專(zhuān)心做好保交樓。

4997萬(wàn)平米土儲(chǔ)豐厚 酒店?duì)I收上升 等待周期轉(zhuǎn)暖

　　作為傳統(tǒng)老牌房企，富力的存貨家底是相對(duì)充足的。相較于2021年全年941萬(wàn)平米的銷(xiāo)售面積而言，富力可供開(kāi)發(fā)的土儲(chǔ)約4997萬(wàn)平米，可滿足未來(lái)5年左右的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售需求，整體貨值約高達(dá)7131億元。僅在2022年，在存貨中有超過(guò)200個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，預(yù)期可售貨值達(dá)到2200億元。

　　但實(shí)際上今年的銷(xiāo)售整體都不景氣，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售全口徑下滑幅度達(dá)50%。下半年銷(xiāo)售仍要看整體行業(yè)和疫情的情況，仍存在不確定性，在這種情況下?lián)碛写罅績(jī)r(jià)值可觀的自持物業(yè)是相對(duì)占優(yōu)的。

　　年報(bào)中，管理層稱去年富力資產(chǎn)出售的規(guī)模和速度前所未有，但主要在非核心資產(chǎn)，諸如黑石集團(tuán)分兩次收購(gòu)廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園項(xiàng)目100%股權(quán)，兩次對(duì)價(jià)分別約為70億元、12.63億元。今年來(lái)，富力出售資產(chǎn)包括以7.96億元出售英國(guó)倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目Vauxhall Square、以26.6億港元出售倫敦Thames City項(xiàng)目等。

　　年報(bào)顯示，目前富力集團(tuán)仍保留大量資產(chǎn)價(jià)值可觀的投資物業(yè)及酒店組合，可以應(yīng)對(duì)流行突發(fā)情況。據(jù)悉，酒店?duì)I運(yùn)營(yíng)業(yè)額由上年度44.63億元上升至人民幣50.7億元，隨著新冠疫情穩(wěn)定，富力酒店管理將持續(xù)改善，收入穩(wěn)步提升。2022年 7月份暑期，酒店生意非常暢旺，國(guó)際品牌酒店的經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)穩(wěn)步上升。2022年7月單月，90家店錄得1.387億的經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)。

　　舊改方面，富力進(jìn)展神速、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)豐厚。廣州區(qū)域200萬(wàn)平米的山景大宅富力富云山已拿到預(yù)售證，將正式發(fā)售。此項(xiàng)目從2019年3月競(jìng)標(biāo)簽約成功到2022即將入市，僅僅3年的時(shí)間，充分顯示了富力城市更新強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)轉(zhuǎn)化能力。

　　面對(duì)下半年的不確定性，富力在年報(bào)中也提示了下半年市場(chǎng)未能實(shí)現(xiàn)如期回調(diào)所引發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)。這一方面表明對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)的清醒判斷；另一方面，對(duì)困難的充分認(rèn)識(shí)，可以更早統(tǒng)一好內(nèi)外部力量集中應(yīng)對(duì)，有利于戰(zhàn)勝困難。

　　富力業(yè)績(jī)報(bào)明確傳遞出，富力將積極溝通債權(quán)人，引入戰(zhàn)略合作方或轉(zhuǎn)讓存量項(xiàng)目權(quán)益。通過(guò)任何直接可變現(xiàn)資金或間接取得資金的形式，確保公司繼續(xù)可持續(xù)發(fā)展。