8月18日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”）發布了今年上半年業績預告，截止6月底，碧桂園預計實現核心凈利潤人民幣45億元至50億元，實現歸母凈利潤人民幣2億元至10億元。

　　相較于此前已經公告上半年業績的房企，無論是民營、國企背景還是混合所有制房企，均出現了利潤大面積同比下滑甚至巨額虧損的情況，甚至包括諸如首開、正榮、建業、華僑城等頭部房企。在行業深度調整之際，碧桂園的核心利潤和歸母利潤均實現正收益，這在當前宏觀經濟大環境和疫情反復干擾下，顯示出了較強的韌性。

房企普遍預虧 疫情干擾成主因

　　在公告中，碧桂園歸納上半年預期盈利下降的主要原因包括4點：首先，各地疫情反復，干擾?程進度，以至于已出售物業確認的結轉收入同比減少；此外，期內有部分低?利項?結轉，導致房地產業務結轉?利率下降影響利潤；再者，碧桂園出于審慎原則，對部分物業項?計提的減值；最后，外匯波動也對預期凈匯兌產生了一定的影響。

　　實際上，碧桂園所述這幾點原因也是行業普遍遇到的周期波動。我們翻閱目前已披露的中期業績公告或預告，絕大多數房企均面臨以上因素的挑戰。

　　在此前7月15日，55家A股房企同時披露業績預告，其中僅有11家房企的預計盈利同比增長或虧損幅度收窄，其余業績均在不同程度轉差。而在港股上市的房企中，多數房企選擇在8月底發布業績公告，預計情況不容樂觀，而在目前發布預告的房企中，中梁同比下跌65%-75%，而正榮地產甚至預計虧25億元至30億元，建業地產更是要虧損50億元至60億元。

　　縱觀房企披露的業績變動原因，一方面，受新冠疫情影響，中國房地產市場整體需求下滑，同時疫情也普遍影響了房企的工程進度，導致交付結轉延遲。另一方面，整體經濟需求疲軟，不僅導致多數房企自持物業的公允價值變動和租金均表現低迷，且結轉項目的利潤率普遍下滑。

　　面對周期波動，碧桂園上半年實現核心凈利潤盈利40-50億元，顯示出了較強的韌性。

行業現金流依然不容樂觀 優質房企優勢明顯

　　房地產行業自去年底以來的調整，疫情干擾只是短暫因素，本質還是行業流動性的波動，影響了購房者對于房價的預期。克而瑞數據顯示，百強房企1-7月累計銷售全口徑金額的同比降幅為49.3%，7月邊際改善有限。

　　在銷售回款方面，不少房企仍然面臨著較大壓力。隨著下半年疫情得到有效控制、經濟逐步復蘇，加上LPR連續下調、各地對于房地產調控政策從緊縮到鼓勵的轉變，下半年銷售有望迎來復蘇，尤其是諸如碧桂園等聚焦在長三角、大灣區等大都市圈的龍頭房企，有望率先抓住行業復蘇的先機。克而瑞全口徑數據顯示，碧桂園上半年銷售金額高達2469.9億元，依然位列行業第一，且回款率達到90%以上。

　　而在融資回款方面，房企之間的分化則較為明顯。

　　CRIC數據顯示，7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%。其中債券發行了348.88億元，環比增加10.3%，同比減少40.4%。

　　盡管行業整體融資依然低迷，但政策對于優質房企的支持比較為明顯的。7月，證監會等三機構聯合發布《關于推動債券市場更好支持民營企業改革發展的通知》，提出要加大債券融資服務力度，推動更多符合條件的優質民營企業納入知名成熟發行人名單，提高融資效率，鼓勵市場機構為民營企業債券融資提供增信服務等。

　　近?有市場消息稱中國監管部門計劃通過指定國有企業擔保和承銷示范性房企的??幣債券新發，為部分房企提供流動性?持，其中龍湖、碧桂園、旭輝控股、?地四家房企作為示范房企被納入考慮范圍內。

　　實際上，碧桂園的融資渠道始終通暢，今年以來碧桂園已先后落地多筆融資，涉及到ABS、可轉債、中期票據等不同方式。

　　截至2021年底，碧桂園的凈負債率進一步降低至僅45.4%的水平。但公司賬上的資金并未明顯減少，現金余額約1813億元，現金短債比約2.3倍，債務久期和融資成本都在上一年的基礎上進一步優化，而加權平均融資成本僅為5.2%。今年6月，在以現金方式提前贖回4.11億美元票據后，碧桂園在年內已無要到期的美元債。

碧桂園現上半年交付居首 理性看待利潤率

　　作為優質房企代表，碧桂園、龍湖、旭輝等憑借著通暢的融資渠道和充裕的現金流，在今年爭議較大的結轉交付方面，表現良好。

　　實際上，房企的交付和銷售是相互依賴的關系。好的銷售回款，是提前交付的保障，而穩健的交付，反過來又是銷售的口碑和信用，因此兩者容易形成良性循環，或者惡性循環。

　　據樂居統計數據顯示，今年上半年，碧桂園交付了25萬套居行業首位，接近第二名龍湖集團5.25萬套的5倍之多。

　　碧桂園、龍湖等優質房企在交付端的穩健，無疑將再度提升其品牌力和信譽，助力銷售端回暖。

　　而在結轉交付項目的利潤率方面，在過去幾年中，隨著土地價格的上漲，生產要素價格水平隨通脹提高，在地價和售價之間的價差在逐漸被壓縮，房企的利潤率普遍回落，行業利潤水平向制造業靠齊。維持穩定合理的利潤水平或是房企逐漸走向成熟期的標志之一，正如碧桂園在公告中所述，上半年其結轉了部分低?利項?，導致房地產業務結轉?利率下降。預計上半年，行業結轉利潤率的下降將成為各家房企普遍現象。

　　不過，由于房地產商業模式的緣故，當前結轉的業績多數是由前期預售項目所決定的，因此不少房企上半年利潤下滑，實際上與其當下現金流是兩回事。預計優質房企將憑借充足現金流、合理的區位布局、穩健的財務和高質量運營，率先抓住行業復蘇先機。