8月30日，中國金茂發(fā)布了2022年中期業(yè)績報告。今年上半年，中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入287.45億元，實現(xiàn)毛利62.25億元，分別較去年同期上升1%、8%，這在今年上半年幾乎所有房企都錄得收入同比下滑的情況下，實屬不易。

　　作為深耕城市運營的開發(fā)商，中國金茂在中國中化控股旗下協(xié)同多方資源優(yōu)勢，并深耕城市運營，獲得了優(yōu)質(zhì)可持續(xù)的發(fā)展力量，在上半年實現(xiàn)了穩(wěn)健的銷售和回款。與此同時，持續(xù)“綠檔”的財務(wù)優(yōu)勢以及國資背景的支持，三大評級機構(gòu)全部維持公司“全投資”的評級認定，其中，標普將評級展望上調(diào)至“穩(wěn)定”，為標普近半年首次對中國房企給予評級上調(diào)。

營收、毛利均同比增長 毛利率逆勢提升

　　半年報顯示，中國金茂完前六個月完成了29個項目的交付工作，其主責交付項目無一緩交，在今年爭議較大的結(jié)轉(zhuǎn)交付方面，表現(xiàn)良好。據(jù)第三方調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中國金茂的客戶整體滿意度提升至87分，交付滿意度85分，質(zhì)量滿意度82分，分別超過行業(yè)平均15分。

　　在平穩(wěn)交付的基礎(chǔ)上，中國金茂城市運營及物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)上半年實現(xiàn)收入約為249.52億元（占同期總收入的87%），與上年同期基本持平。

　　相較于此前已經(jīng)公告上半年業(yè)績的房企，無論是民營、國企背景還是混合所有制房企，均出現(xiàn)了利潤大面積同比下滑甚至巨額虧損的情況。這其中主要原因是項目生產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)受到疫情反復(fù)的影響，而中國金茂則較好地“過濾”掉了疫情的干擾，實現(xiàn)了287.45億元的總營收，并保持了正增長。

　　更值得注意的是，上半年金茂的毛利率“驚喜”地逆勢提升，從上年的20%提升至22%的水平。這其中，主要得益于公司核心業(yè)務(wù)物業(yè)開發(fā)的毛利率改善，較2021H1同比提升了3個百分點至19%，這在過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率趨勢性下滑、并有趨向制造業(yè)利潤率的背景下，實屬不易。

　　受疫情影響，其他兩項業(yè)務(wù)，商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入，以及酒店經(jīng)營收入較上年同期有所減少，預(yù)計將隨著下半年疫情逐漸得到控制邊際改善。

　　報告期內(nèi)，中國金茂旗下的物管公司金茂服務(wù)取得里程碑進展，不僅成功登陸資本市場，還收購了首置物業(yè)100%股權(quán)，拓展了包括住宅、購物中心、城市核心綜合體在內(nèi)的53個合約及鎖定項目，在管面積達到4548萬平方米，較去年同期翻番。金茂服務(wù)有望在股東和資本市場強力資金的支持下，持續(xù)實現(xiàn)可觀增長。

回款率達105%創(chuàng)新高 累計城市運營項目達到34個

　　在銷售方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企銷售額同比下滑51%，十強房企下滑45%，同期中國金茂錄得合同銷售額699億元，韌性明顯強于行業(yè)平均水平。隨著5、6月邊際復(fù)蘇，金茂單6月實現(xiàn)銷售額190億元，相較于5月環(huán)比增長111%，邊際復(fù)蘇趨勢明顯。

　　而據(jù)克而瑞統(tǒng)計全口徑數(shù)據(jù)，中國金茂銷售排名較去年同期上升4位至TOP11。此外，金茂上半年累計回款733億元，回款率達105%，創(chuàng)歷史新高。

　　一直以來，中國金茂注重產(chǎn)品品質(zhì)和城市深耕，上半年銷售額僅僅由53個城市貢獻。截止目前，金茂主要布局了55個核心城市，每單個城市公司管理項目平均達11個。上半年，金茂北京、金茂南京、金茂蘇州、金茂上海、金茂青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。

　　上半年，金茂錄得銷售均價18975元/平米，較2021年全年的17840元/平米還提升了6.4%。聚焦城市深耕、注重產(chǎn)品品質(zhì)和高端品牌建設(shè)，這或也是金茂能在同行毛利率多數(shù)下滑的情況下實現(xiàn)提升的內(nèi)在原因。

　　此外，銷售均價的堅挺也與公司土儲布局不無關(guān)系。截止上半年，中國金茂總土儲達到7743萬平米，大多是是大都市圈和經(jīng)濟活躍的城市。

　　由于土地儲備相較于目前的銷售規(guī)模來說，較為充足，無論是“量”還是成本方面，短期并無新增土儲焦慮，拿地自由度相對較高。因此，1-8月金茂采取了一定的防守策略，精挑細選地新增了11個二級項目，拿地金額214億元。新增項目全部位于北京、上海、南京、成都、西安等一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。

　　目前，中國金茂已經(jīng)形成了“以城聚人，以城促產(chǎn)”的城市運營邏輯。背靠母公司中國中化，中國金茂在城市運營獲取、產(chǎn)業(yè)資源落地、物業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同等方面擁有強大的協(xié)同優(yōu)勢。截止上半年，中國金茂的城市運營項目累計達到34個，累計與443家優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源完成戰(zhàn)略簽約，產(chǎn)業(yè)資源庫內(nèi)的活躍資源數(shù)量超過1400家。

　　成熟的城市運營經(jīng)驗，豐富的產(chǎn)業(yè)資源，雄厚的國資背景，加上一二級協(xié)同開發(fā)的形式，中國金茂在土地市場的競爭力無疑將持續(xù)加強，有望在穿越行業(yè)調(diào)整周期后，勝者為王。

融資成本僅3.76%達歷史新低 成為標普唯一上調(diào)評級的房企

　　財務(wù)方面，中國金茂無疑處于行業(yè)中的前茅。

　　截止6月，公司的計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)約280.59億元，占比僅24.6%。而且，第二年的債務(wù)占比也僅有21.14%，3年后的債務(wù)占比達54.3%，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。

　　同期，金茂手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約328.87億元，足以覆蓋短期債務(wù)。此外公司債務(wù)與調(diào)整后資本比率59%，凈負債率也低于70%，“三道紅線”繼續(xù)保持全綠檔。

　　憑借著良好的財務(wù)狀況和資產(chǎn)質(zhì)量，中國金茂的多元融資渠道始終保持暢通。上半年直融近200億，融資成本僅3.76%，達歷史新低。包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等，除了并購債、ABS之外，其余融資方式還包括公司債、境外債、REITs、中票等多種渠道。

　　截止目前，金茂仍有未提取銀行授信及未使用直融額度共計1308億元，融資資源豐富。

　　鑒于此，國際三大評級機構(gòu)全部對中國金茂維持“全投資”評級認定，其中，標普在4月確認了中國金茂的“BBB-”長期發(fā)行人信用評級，并上調(diào)中國金茂評級展望至“穩(wěn)定”，成為唯一被上調(diào)評級的房企。

　　正如管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示：“今年是房地產(chǎn)行業(yè)大幅下降的一年，但我們相信行業(yè)將觸達底部，未來逐步企穩(wěn)。中國金茂會按照規(guī)劃前行，相信能夠?qū)崿F(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標。”