出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，大悅城地產有限公司（以下簡稱“大悅城地產”）公布了今年前9個月的營運數據。由于港交所并不強制要求公布三季報，定期的運營數據成為了投資人關注部分企業近況的主要抓手。

　　公告顯示，大悅城今年前三季度在自持物業經營方面出現了較大的下滑。在酒店方面整體出租率較低，大悅城商城方面，盡管出租率維持在相對較高的水平，但整體的租金單價同比出現明顯下滑。而地產開發業務在三季度也呈現出邊際惡化的跡象。

三季度邊際下滑加大

　　盡管中糧地產與大悅城地產實現合并成立了大悅城控股公司，大悅城地產目前仍是以獨立的子公司的身份在運營，并仍在港交所掛牌交易。

　　大悅城控股三季報顯示，其三季度實現營收248.6 億，同比增長12.3%，但歸母凈利僅有9065萬元，同比下滑91.9%，而扣非后歸母凈利更是只有4233萬元，同比下滑達96.2%。可以說大悅城控股目前的情況基本徘徊在盈虧邊緣。

　　實際上，若無港股大悅城地產的盈利并表支持，大悅城控股就已經錄得虧損了。相較于大悅城控股的低迷（實質是中糧地產的低迷），大悅城地產的業績韌性顯得有些意外。

　　近日大悅城地產公布的前9月經營數據顯示，公司全口徑銷售額為197.36億元，相較于上年同期的205.57億元，僅下滑4%。此前半年報顯示，公司上半年實現營收同比增長96.45%、凈利潤同比增長41.17%，銷售額162.97億元同比增長33.4%。

　　大悅城地產上半年頗有些逆勢突破的實力，不僅銷售實現較大幅度增長，業務明顯資產減值，甚至交付結轉同比大增。

　　但從公司半年報業績和三季度數據，我們能看出房企業績相當程度受到項目推盤和竣工節奏的影響，而在3季度，大悅城地產也不可避免地受到了目前行業大環境的影響。

　　三季度，大悅城地產僅實現銷售額34.39億元，同比下滑超50%，環比二季度也下滑了63%。相較于大多數房企今年先抑后揚的趨勢，大悅城地產完全走出了相反的節奏。如果表現相對較好的大悅城地產也增長乏力，這對于整個大悅城控股來說，并不是好消息。

自持物業投資回報率再度下滑

　　相較于開發業務的起伏不定，大悅城地產的自持物業經營則持續面臨較大壓力。

　　公告顯示1-9月，目前公司旗下以西單大悅城、朝陽大悅城為代表的投資物業共計15項，整體出租率在90%左右，相較于今年初的出租率略有下滑。不過，在維持相對較高的出租率的背后，是平均租金單價的下滑。

　　如西單大悅城平均租金單價同比下降10%、朝陽大悅城下降30%、沈陽大悅城下降49%、

　　上海靜安大悅城下降40%、煙臺大悅城下降52%、杭州大悅城下降33%．．．．．．

　　此外，大悅城地產旗下酒店的經營更是遇到了較大困難。公告顯示，前三季度除了北京大悅酒店的平均出租率為81%外，其余如三亞美高梅度假酒店平均出租率僅59%、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店36%、北京華爾道夫酒店32%、三亞凱萊仙人掌度假酒店38%．．．．．酒店的客房單價也較年初大幅下滑，如三亞美高梅度假酒店平均可出租客房收入從1271元下滑至803元；三亞亞龍灣瑞吉度假酒店從1622元下滑至856元。

　　需求端不景氣，導致大悅城地產在商業和酒店的收入明顯疲軟。中報顯示，相較于物業開發結轉70.78億元營收，公司在投資物業租金及相關的收入僅有16.36億元，同比下滑18.2%。

　　實際上，隨著大悅城地產對于自持物業的持續投入，賬面資產額從2017年的542億元增長至2022H1的628億元。形成鮮明對比的是，公司在自持資產處創收多年來一直徘徊在35億元左右，整體資產回報率是下滑的。

　　今年上半年的自持物業收入僅有16.26億元，預計全年收入或在30億元，資產回報率大概率創近年來新低。2022半年投資物業和酒店經營合計實現業績約8億元，粗略估計全年投資物業的回報率2.5%。

　　這或也是大悅城地產多年來凈資產收益率不高的原因，2021年的ROA僅有0.46%，ROE僅有2%。對于股東來說，糟糕的回報自然會引發股價的低迷，大悅城地產的股價從2012年的高點5.14港元跌至如今0.209港元，今年來跌幅也高達47%。