出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”）發(fā)布公告稱，董事會(huì)同意向股東大會(huì)申請(qǐng)新增不超過(guò)人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具授權(quán)。

　　自萬(wàn)科2018年高喊“活下去”以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)終按最悲觀的路徑，演繹了郁亮當(dāng)初警示的“黑鐵時(shí)代”。而站在當(dāng)前央行支持民營(yíng)企業(yè)推進(jìn)并擴(kuò)大債券融資（第二支箭）的政策環(huán)境下，在本應(yīng)持續(xù)去杠桿的情況下，萬(wàn)科卻突然欲加大發(fā)債力度，此舉背后是萬(wàn)科缺錢了，還是要開(kāi)始動(dòng)手了？

融資力度或較往年明顯加大

　　萬(wàn)科在公告中提到，計(jì)劃發(fā)行的直接融資工具主要包括境內(nèi)外市場(chǎng)的公司債券、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、綠色票據(jù)、永續(xù)類債券、資產(chǎn)支持類債券、企業(yè)債券等，或者上述品種的組合。

　　融資形式基本囊括了市場(chǎng)上的主要工具，并特意強(qiáng)調(diào)要將其中的部分資金，投資于長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目。

　　根據(jù)公司治理規(guī)則，萬(wàn)科董事會(huì)在2018、2019年和2021年，均提請(qǐng)過(guò)股東大會(huì)授權(quán)發(fā)行不超過(guò)350、320億元、300億元的直接債務(wù)融資工具。

　　實(shí)際上，截止到11月初，萬(wàn)科今年共發(fā)行債券238.9億元，去年授權(quán)的不超300億額度已基本用完。預(yù)計(jì)此次不超500億額度也將在未來(lái)一段時(shí)間用完。

　　值得注意的是，相較于2018-2021年在三百億出頭的規(guī)模、2019-2021年間空檔一年的情況，此次萬(wàn)科董事會(huì)提請(qǐng)授權(quán)的額度明顯增加。此外，此次授權(quán)的時(shí)效達(dá)到了36個(gè)月，這其中或說(shuō)明管理層需要充分的相機(jī)自由度，既希望在此次融資環(huán)境改善的條件下融比以往更多的錢，也希望留有一些時(shí)間和空間來(lái)觀察市場(chǎng)的變化情況。

萬(wàn)科缺錢嗎？

　　地產(chǎn)行業(yè)的低迷始于2021年中，至今已有近一年半，作為高杠桿商業(yè)模式的典型，如此長(zhǎng)周期的低迷已然引起行業(yè)的劇烈調(diào)整。

　　盡管早在今年初政策已經(jīng)開(kāi)始吹風(fēng)，而真正落地的利好則是3季度的“中債增”，我們可以將其稱為“第一支箭”。包括此后的預(yù)售資金監(jiān)管提取政策的放寬，及本月初交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具約2500億元，我們可以稱之為“第二支箭”。以及行業(yè)內(nèi)傳言可能存在的“第三支箭”，可以確定的是，當(dāng)前融資環(huán)境對(duì)于優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企確實(shí)有了較大邊際改善。

　　如果說(shuō)此前央行增信的中期票據(jù)規(guī)模不解渴的話，“第二支箭”的力度明顯增強(qiáng)。截至目前，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股的申請(qǐng)額度分別達(dá)到200億元、150億元、150億元，此外保利發(fā)展也將發(fā)行中期票據(jù)、短期融資券共計(jì)100億元。而包括碧桂園、旭輝等在內(nèi)的多家房企也在積極向監(jiān)管申請(qǐng)“第二支箭”的發(fā)債額度。

　　再加上萬(wàn)科或申請(qǐng)的額度，預(yù)計(jì)2500億元的“第二支箭”很快就要被“饑渴”的房企們搶完。而萬(wàn)科管理層直接提請(qǐng)不超500億的融資授權(quán)，或有想抓住此次融資便利的考慮，房企去化不及預(yù)期，強(qiáng)如萬(wàn)科也無(wú)疑會(huì)“錢緊”。

　　公告顯示，1-10月，萬(wàn)科全口徑合同銷售面積2135.7萬(wàn)平米，銷售額3467.7億元，分別同比下滑33.4%和33.5%。雖然略好于克而瑞百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額44%的下滑比例，但相較于保利、龍湖等還是有明顯差距。

　　單10月，萬(wàn)科合同銷售額321.0億元，同比下滑23.5%，降幅較9月同比擴(kuò)大，環(huán)比9月下滑。“金九銀十”延續(xù)了低迷表現(xiàn)，全年基本在每月300億規(guī)模左右徘徊，銷售回暖不及預(yù)期。

　　由于銷售低迷，萬(wàn)科現(xiàn)金流在三季度也開(kāi)始不樂(lè)觀。萬(wàn)科在今年第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1307億元，同比增長(zhǎng)25.3%，但實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)僅有48.3億元，同比下降14.4%。銷售和利潤(rùn)率下滑同時(shí)影響現(xiàn)金流，單三季度，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，導(dǎo)致現(xiàn)金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%。

　　單從“三道紅線”看萬(wàn)科的財(cái)務(wù)，是比較穩(wěn)健的，但是在邊際變化上，卻是糟糕的。如果郁亮親自督戰(zhàn)銷售仍不見(jiàn)起色，那么融資將會(huì)成為萬(wàn)科另一個(gè)倚重的流動(dòng)性來(lái)源。

萬(wàn)科要出手了嗎？

　　除了應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大融資外，萬(wàn)科在10月似有逆勢(shì)發(fā)力抄底跡象。

　　公告顯示，萬(wàn)科今年1-10月共獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，拿地面積600.7萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地面積378.7億元。萬(wàn)科前十個(gè)月的累計(jì)拿地力度僅為18.1%，整體看相對(duì)較小，但10月份拿地邊際增加明顯。單月拿地總金額116億元，拿地總建面114.8萬(wàn)方，拿地金額占銷售金額的比重為36.1%，環(huán)比上升32.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　萬(wàn)科自2018年喊出“活下去”口后之后，就一直在收縮拿地力度。如果說(shuō)2020-2021年30%左右的拿地力度還能勉強(qiáng)維持開(kāi)發(fā)規(guī)模平穩(wěn)發(fā)展，今年前三季度則全面轉(zhuǎn)為防守，直到今年20月才有明顯的邊際恢復(fù)跡象。

　　此外，萬(wàn)科此次公告的資金用途中也明確了要部分投資于長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等“地產(chǎn)+”項(xiàng)目。

　　重資產(chǎn)的自持、運(yùn)營(yíng)并非一朝一夕，對(duì)于目前營(yíng)收近95%依然是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)要想通過(guò)多元化業(yè)務(wù)扭轉(zhuǎn)過(guò)于依賴地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的窘境難度較大，尤其是當(dāng)前環(huán)境下需要大力投入資金，更是難上加難。

　　或許，郁亮在近期政策中看到了行業(yè)邊際復(fù)蘇的跡象，這才有了不僅拿地和多元化投入方面都有意加大力度，因此融資需求也將加大。可萬(wàn)科這一次若真逆勢(shì)發(fā)力，成敗關(guān)鍵在于，這次行業(yè)調(diào)整到底是普通周期，還是整體轉(zhuǎn)向。