監管出手為樓市降溫 劃清規范發展界限

　　金融時報 本報見習記者徐貝貝

　　近期，深圳樓市再度引發關注，一來熱點樓盤出現“代持炒房”“萬人搶房”“眾籌打新”等現象，二來有傳言稱明年將開始征收房地產稅。對此，深圳市住建局表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。深圳稅務局表示，近日，網上流傳“深圳市房地產稅征收試點將于2021年1月1日起運行”，該消息純屬謠言。

　　受疫情影響，今年以來，房地產市場大致經歷了從快速冷凍到恢復再到穩定幾個階段。在這期間，雖有深圳炒房、長租公寓暴雷等熱議事件發生，但總的來看，疫情并未影響監管力度和方向，“房住不炒”仍是主基調。與此同時，各地多因地制宜進行預調微調，規范發展的界限更加清晰。

　　堅持“房住不炒”不動搖

　　何為“代持炒房”？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱，“代持炒房”指的是一些沒有購房資格和名額的購房者，通過尋找無房但有資格的親戚朋友參與打新，進而獲得購房機會和資格的現象，這實際上說明購房資格審核及搖號政策執行方面存在漏洞。

　　“打新熱”“代持炒房”等投機謀利現象頻出的背后，都指向深圳新房與二手房價格嚴重倒掛的樓市現狀。據悉，深圳某熱點樓盤開盤均價約每平方米13萬元，而周邊二手房掛盤價甚至高達每平方米18萬元，二者每平方米相差5萬元之多，“打新中一套房，浮盈幾百萬元”，導致市場暗箱操作增多。深圳新房與二手房價差為何如此之大？中原地產首席分析師張大偉表示，政府限制備案價導致開發商無法完全自主定價新房價格，而二手房則不受限價管控，進而放大了二者之間的價差。

　　實際上，這并不是深圳樓市在今年經歷的第一次火爆場景。有數據統計，今年6月，深圳二手房均價達到74929元，較去年年底上漲超過14%，漲幅居前。7月15日，深圳市住建局等8部門共同發布“新八條”，升級限購限貸調控措施。但更為嚴厲的政策出臺，仍難以剎住炒房風。

　　“深圳新房與二手房價格倒掛所導致的投機行為，反映出購房者較為濃厚的炒作情緒，必須對短期套現等投機行為加強管控，尤其是要限制相關住房交易。下一步，熱點城市依然需要積極增加住宅用地供應，緩解供求矛盾。”嚴躍進表示。

　　近日，深圳市住建局局長張學凡在接受媒體采訪時表示，深圳將進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性，促進深圳房地產市場平穩健康發展。

　　扎緊金融監管的籠子

　　投機炒房現象不僅與我國“房住不炒”的監管理念背道而馳，更不利于房地產市場長遠健康發展。

　　近日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清撰文指出，堅決抑制房地產泡沫。房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

　　人民銀行在《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》中也強調，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

　　今年以來，監管頻出招嚴防資金空轉套利，銀行信貸資金違規“輸血”房地產等行為屢屢被罰。伴隨監管層密集發聲，房地產金融監管并未松勁，而強化金融監管也被認為是穩定房地產市場的有效手段。

　　“本質上，深圳樓市的問題，不是供應問題，而是杠桿炒作問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，不控制違規炒作、違規加杠桿，只增加新房供應無法達到降溫效應，反而因新房限價，人為創設了“套利效應”，并在各路資金的加持下，讓樓市更加火爆、房價上漲預期更強。從這一角度而言，必要的金融監管手段必須跟上。

　　提及房地產金融監管措施，就不得不提及住建部和人民銀行在今年8月公布的重點房地產企業資金監測和融資管理規則。此前有不少分析稱這將使房企融資明顯收緊。從目前來看，房企融資較為平穩，但增速較去年同期收窄。據貝殼研究院數據顯示，2020年1月至11月，房企境內外債券融資累計約11291億元，累計同比微增0.8%，累計增幅較2019年同期收窄17.4%。

　　遏制租賃市場亂象

　　蛋殼公寓暴雷事件仍在發酵中。據報道，不少蛋殼租戶既要繼續承擔每月租金，又面臨無家可歸的窘境，這一切都指向月付背后的租金貸。在實際操作中，一些長租公寓利用租金貸可以享受房租優惠等條件誘導租戶簽訂租金貸，租客月付租金貸，銀行則將房租貸款按整年合計金額一次性給付長租公寓，而長租公寓按月支付房東租金。在這種模式下，一旦長租公寓現金流出現問題，租戶和房東的合法權益均無法得到有效保障。

　　另外，“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為被認為是長租公寓暴雷的背后主因。市場分析人士認為，長租公寓暴雷的根源在于商業模式跑偏。只有回歸到以租金差為收入基礎的模式上來，摒棄賺快錢的想法，才能真正解決長租公寓目前面臨的問題。

　　為規范住房租賃市場秩序，保障住房租賃當事人的合法權益。近期，深圳、重慶等地相繼發布租賃新規，要求建立唯一的住房租賃資金監管賬戶。其中，重慶方面明確，凡是承租人向住房租賃企業支付租金周期超過3個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管。深圳市住建局發布緊急通知，劍指上述高風險經營模式，規定住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。

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責任編輯：張譯文