長租公寓路在何方？

　　金融時報 本報記者馬梅若

　　長租公寓暴雷，這已不是第一次了。

　　近期，繼多家長租公寓機構破產、跑路后，被視為“頭部企業”的蛋殼公寓又爆出拖欠供應商賬款、房東租金和租客被斷水斷電的消息。該企業曾號稱國內第二大的長租公寓。

　　令市場稍感寬慰的消息是，幾乎與蛋殼暴雷事件同期，自如于11月30日宣布戰略并購貝客青年精品公寓。并購完成后，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等城市運營50余個集中式公寓項目。對此，地產分析師嚴躍進認為，此類并購成為今年長租公寓降溫潮中的一道曙光，說明長租公寓依然有優秀的企業，類似收購也說明長租公寓發展的步伐依然不停滯。

　　然而，單一的并購事件難以完全平復市場情緒，更無法解決被卷入其中的“租房者”維權難題以及長租公寓自身的發展困境。大多數市場分析人士表示，當前市場上的大多數長租公寓都存在資金周轉難題，而從長期看，缺乏可持續的盈利模式則是最根本的問題。

　　“2015年到2018年間，長租公寓在政策的鼓勵、資本的扶持下快速發展，現在則進入了一個盤整期。然而，該行業一度模仿互聯網模式的‘唯快不破’，在租賃業務本身沒有夯實的情況下，就高舉高打，希望通過快速上市來解決盈利問題，這是目前很多長租公寓存在的問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者。

　　而中原地產首席分析師張大偉在接受本報記者采訪時表示，市場上當下所謂的長租公寓大都是假長租公寓，真二房東，其主要的兩大特征是賺取租金差價與挪用資金。“長收短付”是這一類型企業的最大特征。他強調：“我們需要的長租公寓，絕不是這類二房東機構。”

　　隨著過去兩年里機構的陸續暴雷，問題早已出現。然而，至今尚未有一個明確的解決方案。長租公寓，究竟路在何方？

　　對于已進入市場的存量企業而言，克制盲目擴張沖動，保持穩健經營非常重要。在李宇嘉看來，出現問題的公寓大多是互聯網系、創業系的企業，急于求成。由于長租公寓前期往往需要大量的資金投入，一旦存有快速周轉、擴大規模的盲目發展沖動，很容易遭遇資金鏈危機。他表示：“傳統開發商推進的長租公寓建設品牌擴張速度較慢，仍處于模式探索階段，相對比較穩健。而像自如這樣的企業，長期深耕住房租賃領域，對業務理解比較透徹，這也是一大優勢。”

　　記者在綜合多方數據時發現，上述穩健型企業在2020年進行了一些主動收縮的“結構性調整”。疫情沖擊下，市場形勢的變化或是主要原因。然而，這種“收縮”并不意味著業務疲軟。以萬科泊寓為例，2020年中報披露，盡管2020年上半年泊寓城市擴張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城，但保持了較高的出租率。但在拓房數量及租金收入兩大指標上，泊寓在房企系長租企業陣營中位次靠前。而且，克而瑞租售監測數據顯示，2020年上半年，萬科泊寓開業6個月以上項目出租率攀升至93.7%。

　　加強監管的呼聲也十分強烈。“租金貸等產品必須取締”，張大偉表示長租公寓最大的問題，不在于推漲房租，而是金融化帶來的“資金池”，現在的長租公寓已經不是一個租賃企業，而是一個個“金融企業”。他指出，長租公寓是一個以時間為核心要素的期限套利游戲：裝修、分租這些其實都只是資金池的補充，“租金貸”等產品更是將房主的預期租金，通過平臺項目轉移到公司名下，實際控制人可以動用，帶來了市場風險。

　　除了上述防風險政策，更重要的是找到可持續發展路徑。“在市場培育期，如果沒有政府資金補貼或政策鼓勵，這一市場很難成長起來。隨著經濟穩定，需求平穩，過去幾年的租金價格上漲明顯開始放緩，部分區域甚至出現了租金下調。這對于二房東類型的租賃公寓影響非常大，因為鎖定了業主轉租房源的租金價格，而未來租金平穩的預期下，盈利難度很大。”張大偉表示。

　　李宇嘉也同意這一看法。“當前，獲取房源的成本太高了，長租公寓‘賺差價’的模式很難持續。”他表示，未來可以通過存量的商業辦公改租賃、推動集體土地建租賃住房等方式來降低房源成本。此外，他補充，租房市場的穩定，也有賴于“房住不炒”政策的堅決落實。

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責任編輯：張譯文