原標題：“三條紅線”收緊房企融資 下半年土地市場或降溫
證券時報記者 張達
今年以來的新冠肺炎疫情影響并沒有阻擋房企拿地熱情。
多家研究機構的統計數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。
不過，近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會，明確提出形成了重點房企資金監測和融資管理規則，加上此前的“三條紅線”傳聞，融資收緊信號明顯。業內人士認為，融資收緊已成為房企“懸頂之劍”，同時中央多次強調“房住不炒”，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調控，預計短期土地市場熱度會有所下降。
多數房企拿地不輸去年
1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升，多數房企拿地不輸去年。
中指研究院的數據顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產研究中心的數據也顯示，1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元，同比上漲了5%，創歷史新高。
從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恒大、碧桂園、融創位列TOP3。其中恒大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中于銷售20強房企，強者恒強的格局未變。
對于今年以來房企拿地熱度不減的原因，華創證券認為，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數增長；從土拍市場的表現來看，今年4 月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環境反而因貨幣政策的放松而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。
多家房企擬控制拿地
土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。
“7.24”國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。“8.20”住建部央行重點房企座談會又明確提出，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上此前“三條紅線”傳聞，房企融資收緊的信號更加強烈。所謂“三條紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據房企“踩線”情況不同，會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規模年增長速度。盡管該內容未得到官方證實，但是被業內理解為與“8.20”重點房企座談會提出的融資新規內容基本一致。
在近期的房企中期業績會上，“三條紅線”成為備受關注的焦點話題，而“降負債”成為接下來多家房企必須應對的棘手問題，方法除了加強銷售回款，還要控制拿地規模。
年初就已經提出“高增長、控規模、降負債”戰略目標的恒大，在2020中期業績會上明確提出，下半年為進一步降負債，會嚴格控制土地規模，實現土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經在積極控杠桿降負債的融創，在2020年中期業績發布會上再次強調，降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業績發布會上，融創就表達了今年要謹慎拿地的態度。今年上半年融創已在控制拿地節奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示，未來一段時間內，由于降負債的要求，總體拿地策略仍不會發生變化。
下半年土地市場或降溫
上半年，針對房價地價過熱的情況，多地已經收緊了調控政策。從8月重點城市土地市場看，已經出現了降溫的跡象。
“房企拿地擴張很大程度上依賴于融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度，使得地市的周期波動性減弱，起到‘穩地價’的作用。” 易居研究院研究員王若辰說，二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續，8月份已經出現短期拐點，隨著調控政策的收緊，預計未來幾個月40城地市量價將繼續有所回落。
對于融資新規的影響，華創證券指出，“三條紅線”規定是從供給端的角度切入，對新增開發項目數量進行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產市場，使土拍市場降溫。
責任編輯：王進和
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