房地產(chǎn)“金九銀十”不再？該買房的都在默默買著呢！

　　來源：秦朔朋友圈

　　九月已經(jīng)過半，最近大家都在感嘆房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”恐怕又要泡湯了。因?yàn)楦黜?xiàng)調(diào)控政策的相繼推出，市場(chǎng)上早就出現(xiàn)了各種悲觀情緒，但數(shù)據(jù)是個(gè)好東西，專治情緒！

　　9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新建商品住房環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，2個(gè)城市房價(jià)持平，只有廈門1個(gè)城市房價(jià)下跌。具體來看，8月份一二線城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)總體平穩(wěn)，三線城市商品住宅銷售價(jià)格有所上漲。

　　價(jià)格的堅(jiān)挺至少說明，需求都還在，不管是剛需還是投資，該出手時(shí)都沒有閑著呢！

　　| 8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有1個(gè)，比上月減少1個(gè)。

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　　悲觀情緒從何而來？

　　在傳統(tǒng)的印象中，“金九銀十”是房地產(chǎn)的跑量季，一波促銷之后，全年銷量能不能完成，就看這兩個(gè)月了。

　　很多專家都在說，最近三年都沒有什么所謂的“金九銀十”了，因?yàn)樵谌瓴煌臅r(shí)間里都有銷售的旺季出現(xiàn)，比如2016年的六月、八月和十一月這三個(gè)月，還有2017年的二月、三月這兩個(gè)月份，都是當(dāng)年的旺季。事實(shí)上，從2014年底開始的這一波房地產(chǎn)行情，確實(shí)讓很多人覺得“金九銀十”不明顯了，但問題似乎是，不是“金九銀十”促銷旺季沒了，而是全國買房熱潮下，全年都房地產(chǎn)高燒不退。

　　一到銷售旺季，政策的“退燒藥”馬上就來了，比如2016年的“930新政”、2017年的“317新政”，都是在樓市大熱時(shí)祭出的殺手锏。以“930新政”為例，當(dāng)年九月、十月兩個(gè)月份，在住建部的約談之下，全國共有三十多個(gè)一二線城市出臺(tái)限購政策，生生將一波行情腰斬。

　　一到銷售旺季，調(diào)控就像大姨媽一樣準(zhǔn)時(shí)，今年也不例外。今年號(hào)稱是近年來調(diào)控政策出臺(tái)最多的年份，數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，我國主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)達(dá)260次，同比上漲80%。其中7月單月，全國樓市調(diào)控密集程度再創(chuàng)新高，合計(jì)超過60個(gè)城市發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策，相比6月份出現(xiàn)了翻倍的變化。

　　而且調(diào)控政策從傳統(tǒng)的“四限”（限購、限價(jià)、限貸、限售）開始向“八限”升級(jí)，老“四限”之外再加上限商住、限離婚、限新落戶、限公司。“四限”升級(jí)為“八限”，標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控中的政策漏洞正被全面壓縮。

　　公積金政策的調(diào)整，則又給樓市打了一個(gè)“新補(bǔ)丁”。9月13日晚，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，提出“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等異常苛刻的條件，讓很多人大呼公積金繳存失去了意義。以“異地購房不能隨意提取”為例，比如你是浙江溫州人，你在北京工作，在北京繳納公積金，想以購房的名義取出公積金，那你只能在北京、杭州和溫州買房。但恰好這三個(gè)地方房價(jià)都超高，你又買不起，你想在旁邊的臺(tái)州買房可以嗎？當(dāng)然行！但是公積金不能提。

　　很多人都在分析，這是為了讓租售并舉落到實(shí)處，比如在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，“租購并舉”可與此次公積金調(diào)整聯(lián)系起來。“每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬元。”這意味著，年輕人22歲開始工作，到34歲左右才能滿足貸款120萬元的條件。對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、薪資又不高的年輕人而言，收緊公積金貸款的“大門”，他們可能會(huì)放棄買房轉(zhuǎn)而選擇租房。

| 北京公積金買房將迎六大變化

　　但中國的現(xiàn)實(shí)卻狠狠地回應(yīng)了這種觀點(diǎn)。任志強(qiáng)9月7日，在《證券日?qǐng)?bào)》主辦的“2018中國長租市場(chǎng)峰會(huì)”上講了一個(gè)有意思的洞見，他說，在統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)中有一個(gè)基本概念，買房子列在投資里，租房子列在消費(fèi)里，投資的時(shí)候才有可能剩下，消費(fèi)完了也就一無所剩。反正都是負(fù)債，到底是買還是租，你摸著良心問問，自己會(huì)怎么選？

　　但北京公積金新政無疑會(huì)有很大的導(dǎo)向作用，不少觀察人士認(rèn)為是在這一領(lǐng)域的一次“全面”的政策導(dǎo)向調(diào)整。政策大棒之下，不管你愿不愿意，看空情緒仍會(huì)油然而生。

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　　行情仍在，買房慎重

　　政策雖然層出不窮，“金九銀十”可能也要被掩蓋，但還有幾個(gè)點(diǎn)值得我們關(guān)注。

　　首先是土拍市場(chǎng)。七八月份我們重點(diǎn)關(guān)注了全國土拍市場(chǎng)的流拍現(xiàn)象，今年前八個(gè)月，全國土地流拍超800宗。其中，合肥、天津、石家莊、成都、青島、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升較快，流拍的土地不乏優(yōu)質(zhì)地塊。最近媒體好像報(bào)道少了，但其實(shí)9月流拍現(xiàn)象依舊嚴(yán)重。比如9月7日，閩侯2018年第三次土地拍賣，閩侯（不含高新區(qū)）的首幅純宅地南通鎮(zhèn)陳厝村閩侯宗地2018-04號(hào)地塊卻遭遇流拍，這也是閩侯近兩年來首次流拍。同日，長樂區(qū)的2018拍-6號(hào)地塊也因競(jìng)買人數(shù)不足取消出讓；9月14日，合肥史上最冷土拍上演，3宗地流拍2宗，進(jìn)賬4.02億！好地塊沒人要了嗎？

　　土拍市場(chǎng)遇冷與政府對(duì)土地財(cái)政的依賴有著千絲萬縷的聯(lián)系，中國高房價(jià)的重要推手就是高昂的土地出讓金，而解決之法呢？中國社科院研究員曹建海在接受央視財(cái)經(jīng)采訪時(shí)認(rèn)為，要減輕地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，需要中央對(duì)地方的轉(zhuǎn)移支付加大，加上房地產(chǎn)稅的政策，甚至在地方發(fā)債方面打通渠道，增加地方財(cái)政穩(wěn)定的收入，來減輕對(duì)土地財(cái)政的依賴，這樣地方才能在土地供給價(jià)格上更加靈活。

　　但目前，無論是財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付力度還是房地產(chǎn)稅都還在討論之中，至于地方債，暫且不說如今地方政府不斷高企的債務(wù)問題，發(fā)債可謂阻礙重重。

　　其次是庫存。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“化解房地產(chǎn)庫存”。至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米，跌至50個(gè)月以來最低點(diǎn)。

　　從全國范圍來看，很多城市都面臨補(bǔ)庫存的壓力。一般認(rèn)為，去化周期為10個(gè)月，該城市庫存為正常。而目前，樓市已連續(xù)8個(gè)月呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)，不少二三四線城市在棚改政策的推動(dòng)下，去化周期從2014年7月平均25個(gè)月的歷史高位下滑到當(dāng)前不足10個(gè)月的歷史底部。

　　嗅覺靈敏的人一定知道，一旦樓市又進(jìn)入賣方市場(chǎng)，炒房的時(shí)機(jī)又到了！

　　綜上，我們至少可以得到兩個(gè)結(jié)論。一是以價(jià)換量搶業(yè)績的樓市依然存在，房價(jià)仍未見頂。二是既要識(shí)時(shí)務(wù)，又要“講政治”。今年調(diào)控政策之多也說明，中央的決心很明確：讓住房回歸居住屬性，而不是金融屬性。在這種情況下，你買房是不是剛需？是不是改善住房條件？或者，你就是為了投資或者投機(jī)？先想好，總比最后倉促應(yīng)對(duì)強(qiáng)！

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