央視財經評論丨違法建筑可“轉正” 政策怎樣不“跑偏”

　　9月17日，深圳市規土委發布《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》，《處理辦法》的征求意見稿從2018年7月27日開始向社會各界公開征求意見。經過一個多月的時間，現在正式發布并從2018年10月10日起施行。

　　《處理辦法》規定：符合特定條件的歷史違建，可以直接申請為商品性質房地產，不符合特定條件的生產經營性歷史違建，則可按照申請辦理為商品性質時市場評估地價的50%補繳地價。商業、辦公類歷史違建，按照申請辦理為商品性質時的市場評估地價補繳地價違法建筑可轉正。

　　政策釋放了什么信號？產業類違建可轉正，是否意味著小產權房有望合法化？ 

　　
9月18日晚，國務院發展研究中心研究員劉衛民和財經評論員萬喆做客《央視財經評論》演播室，深度解析。

　　違建轉正 就是小產權合法化嗎？

　　劉衛民：此“違建”非彼“違建” 不是誰都能轉正

　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：歷史的原因造成了深圳市能夠新增的土地供應量非常有限，深圳市政府出臺這樣的政策的初衷，更多的是對現有的土地，如何進行城市更新，如何進行土地準備、挖掘土地存量資源優勢的考慮。違建分為兩大類。不是誰都能夠轉正的，無論經營類還是公共配套類的，其實仍然是非住宅類，也就是都承擔著某一項經濟社會功能，包括公共服務功能的房子或土地。

　　萬喆：轉正不搞一刀切 小產權住宅不在內

　　財經評論員 萬喆：深圳市這次出臺的文件沒有搞一刀切，小產權的住宅很多人都在關心，但實際上是不包含在內的。這個處理意見包括三個部分，第一是拆掉的，比如普通的違建現在審查不通過；第二是接管的，比如要被沒收掉的；第三才是可以確權的，而且這個確權并不完全能轉成商業型的，整個文件是比較有步驟的分門別類解決問題，并不是大家想的一刀切，不能混淆概念。 

　　政策為何屢屢被誤讀？

　　背景鏈接：

　　歷年來，多項政策的出臺，都引發了市場關于小產權房能否轉正合法化的猜想。

　　2015年3月11日，《不動產登記暫行條例》施行，房屋建筑所有權等十類不動產進行統一登記。

　　2017年3月10日，深圳規土委公布《深圳市房屋征收補償基準價格》。

　　2017年9月20日，國土部、住建部聯合發布《國土資源部住房城鄉建設部關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，《通知》中明確規定：防止小產權房通過不動產登記合法化。

　　2018年8月27日，《民法典各分編（草案）》提請全國人大常委會會議審議。按照草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，將自動續期。

　　劉衛民：小產權問題期待一個“答案”

　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：從全國的住房來看，不可否認的確存在相當比例的小產權房，2015年后在我國加大對小產權房整治力度的背景下，近兩年小產權的增量才大幅度下降，大家可能對于小產權房特別是小產權住房有警惕性，因為產權的不完整性，或者確權不清晰性會導致法律的合同有潛在的風險，同時還有一部分住房質量相對比較低，另外不成套的小產權住房仍然是我們未來改造和規范的一個重點。之所以大家頻頻對出臺的土地政策有一些誤讀誤解，很重要的原因是我們對小產權住房，特別是小產權住宅類的住房，沒有一個更加明確的答案，所以才會造成大家的誤讀。

　　萬喆：看不懂的不是政策而是市場

　　財經評論員 萬喆：大家都說有點看不懂政策，其實我覺得看不懂的不是政策而是市場，這個文件里面沒有表明小產權房的住宅是可以轉正的，包括去年和前年出臺了一些政策，后來都特別出臺了補充的意見和條款，告訴大家說小產權房不會轉正的。但是我們同時也可以看到，過去幾年，小產權房的居住數量、建筑面積規模也在擴大，實際上也體現了一種市場需求。

　　治理違建 政策效果如何不走樣？

　　劉衛民：堅持分類治理 守住政策紅線

　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：要堅持一個原則就在既定的政策軌道下能夠堅守政策紅線，所謂的政策紅線無論從違建還是從整個房地產市場發展來講，就是兩大規劃，一是城鎮的總體規劃，二是土地利用總體規劃，只有遵循了這兩個規劃，后續相關的無論是違建整治還是土地利用的提高，都是有依可尋有法可據的。

　　萬喆：政策標準要明晰 執行要到位

　　財經評論員 萬喆：最重要的是政策標準要明晰，包括什么樣的情況下確定房屋過去法律糾紛都已經沒有了，如何確權？如果是紅線外怎么罰款？紅線內怎么繳納罰金？尤其是集體用地，過去有很多說不清道不明一些法律糾紛在里面，也有一些說得清道得明就是辦不了的法律糾紛，條件越明晰、越公開、越透明越好，而且執行的時候還有要到位，這樣使得矛盾或者改革的轉換成本能夠減到最低，大家覺得滿意，是非常重要的。

　　劉衛民：因地制宜 提高存量土地資源利用效率

　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：為什么要因地制宜？因為深圳市從改革開放到現在形成的土地結構來看，未來的土地利用資源，可能就是在存量的土地上下功夫動腦筋。對于存量土地來講，我們更希望提高它的土地利用效率，無論是產業升級改造還是城市升級改造，都是基于土地改造之上、城市功能的改變，城市要依據自己的特點選擇適合自己的道路。

　　萬喆：解決違建問題 希望看到更多有益探索

　　財經評論員 萬喆：因為深圳特別特殊，它總是走在中國時代前列，是政策先行先試的高地，當它試了以后就可以推廣成為一個樣板。因為它發展非常快，在某種程度上從它違建土地的利用就可以看得出來，一方面說城市化了，另一方面歷史遺留的問題還是不少，比如土地供需的矛盾。希望以深圳為首，包括其他城市，解決違建問題，多做一些有益的探索。

責任編輯：李鋒