會計準則“掩護”打一折 上市銀行自有房產真實市值或超7萬億元

　　■本報記者 張 歆

　　一座座高樓大廈及其堅實的市價，神奇的在上市銀行的財報中集體縮水甚至隱身了，而這“隱身術”并非違規騰挪資產。確切地說，在會計準則的“掩護”下，26家上市銀行的自有房產以“成本（或評估值）加折舊”的形式躺在報表上，而其真實的交易價值卻并未入賬，成為了一筆看得見卻用不了的“私房錢”。

　　據《證券日報》記者獨家統計，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產”（含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修）凈值約為6227億元，原值接近9000億元。即使按照保守的估計，這部分資產的真實市價也將達到4.5萬億元，較目前的凈值“富余”接近4萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的“私房錢”可能超過7萬億元。如果說7萬億元的天文數字比較抽象，那么可以選取上市銀行2017年合計的凈利潤來進行對比，后者不足1.4萬億元。

　　房產原值或接近9000億元

　　《證券日報》記者根據上市銀行中報獨家統計發現，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產”凈值約為6227億元（個別銀行中報未披露相關數據，按照其去年年報數據估算）。

　　從記者的統計來看，多家上市銀行的累計折舊率（累計折舊/最新一期的成本）超過30%，其中，個別上市銀行的累計折舊率甚至超過50%，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產的價值也較原值打了八折。如果按照累計折舊率30%推算，這些資產的原值接近9000億元。

　　涉房固定資產的原值與賬面凈值之所以出現比較大的差異，是因為按照相關規定，絕大多數銀行涉房固定資產都是以成本作為初始價值，并按照一定的速度進行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，其中4%左右的折舊速度為更多銀行所接受。當然，也有少數銀行將年折舊率上限設定的十分寬泛——接近20%，如果按照上限折舊，上市銀行的固定資產5年時間就可以在賬面上“消失”。當然，即便是按照目前上市銀行較為常見的30%以上的累計折舊估算，相關資產普遍的折舊年限已經有8年以上。

　　需要說明的是，四大行的房產入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經歷了大規模的財務重組和注資，因此其部分固定資產是按照重組時的評估值入賬。例如，工商銀行、農業銀行均在2017年年報中做出類似表示，“固定資產按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。為本行股份制改組而評估的固定資產，按其經財政部確認后的評估值作為入賬價值。固定資產從達到預定可使用狀態的次月起，采用年限平均法在使用壽命內計提折舊”。

　　不過，即便是按照較晚上市的農業銀行上市時間計算，四大行固定資產評估入賬后至今也已經超過了8年。

　　此外，從上市銀行近期的公告來看，上市銀行“置產”的熱情依舊持續著。今年以來，有多家上市銀行披露了購買辦公用房的計劃。事實上，上市銀行更多的新增涉房固定資產需求，因為額度相對于銀行的資產規模較小，根本無需披露。

　　房產真實市價已翻數倍

　　即便是9000億元的原值，當然也遠遠不是這些涉房固定資產目前的全部價值。2016年，曾有上市公司靠賣兩套學區房保殼——買房12年狂賺16倍。

　　“12年賺16倍，在北京這樣的一線城市并不算夸張，一些重點區域（例如通州），房價的漲速比這還快呢”，一位地產中介公司老員工對《證券日報》記者表示。

　　“我2005年在西南二環外買的房子，單價是不到8000元/平方米，去年最高漲到9萬元/平方米，現在差不多回落到8萬元/平方米”，家住北京市南二環外的張女士也印證了“房價增長10倍不是傳說”。

　　當然，對于上市銀行來說，買樓絕大多數都是為了自用，或者可以理解為“另類剛需”。“其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業房產”，某上市銀行時任行長曾對《證券日報》記者表示，“當時確實沒想到，幾年以后回頭一看，房價已經翻了數倍，不過由于房子是自用，并未覺得地產升值對銀行產生實質性影響”。

　　事實上，房產真實價值飆升不僅在北上廣等一線城市出現，多地媒體曾經測算出“房價十年上漲近十倍”的區域性數據。據《證券日報》記者了解，即使是一些三、四線城市，其黃金地段的房價10年來至少也都翻了至少五倍。更何況，上市銀行的房產很多年代久遠，甚至有近二十年的歷史。

　　近年來，監管部門加強了樓市宏觀調控，強調了“房住不炒”原則。但是，在之前10多年時間內，房價已經在經濟快速發展、供需關系轉換、通貨膨脹等因素的共同影響下，增長了數倍。因此，即便是今后房價進入穩定期甚至是小幅震蕩區間，上市銀行涉房固定資產的公允價值已經數倍于原值。

　　另據《證券日報》記者此前獨家統計，上市銀行購置固定資產增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國際金融危機，國內房價出現過階段性下降。綜合來看，上市公司涉房固定資產公允價值的平均變動至少能達到原值的五倍，如果估值再大膽一些，可能達到原值的八倍以上。也就是說，上述9000億元資產目前的公允價值在4.5萬億元-7.2萬億元之間是大概率事件，上市銀行財報中的“私房錢”有可能達到甚至是超過了7萬億元。

　　此前，也曾有一些投資界高手注意到了銀行的“私房錢”。數年前，史玉柱就曾經在其微博中表示，“各銀行擁有大量黃金地段房產，數量大得嚇人，都是按當年建造或購買的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國際慣例重新評估，以公允價值入賬，銀行資本金就會大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。此外，也有私募界人士曾經“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產按公允價值入賬。

　　“變現”時間窗逐步開啟

　　之所以在2018年對于上市銀行“私房錢”進行更多的關注，是因為根據會計準則，如今這些隱身資產有了變現的可能。或者說，上市銀行房產變現的時間窗正在逐步開啟。

　　對于為什么我國的會計準則要求對固定資產以成本法入賬，一位會計師事務所合伙人對《證券日報》記者表示，“公允價值的計量，首先要有健全、完善的市場體系；其次是對從業人員素質有較高的要求；再次是信息使用者對信息提供者有較高的信任度”，“現在，房屋交易環節的網簽價格備案雖然逐步完善，但是借助裝修填充網簽價與實際成交價格的價差等違規行為依舊存在”。

　　對于上市銀行來說，固定資產具有自用非投資屬性，因此公允價值計量法只是在固定資產轉為投資性房產時才能發力。過去數年，上市銀行追求的是規模效應和網點擴張，固定資產“變性”的可能性非常低。近一兩年以來，上市銀行選擇了收縮人員與物理網點，同時對原有網點進行智能化轉型。例如，某上市銀行中報披露，該行新建綜合網點面積從2014年以前的1000至1500平方米下降至如今的500至800平方米。換句話說，銀行物理網點的數量和單店規模有望迎來“雙降”。

　　另外，上市銀行近年來面對業績增速放緩的壓力，釋放利潤的沖動增強、以及房價目前進入穩定期，上市銀行對于需求減少的涉房固定資產自然也就熄了“囤房”的心思、有了變現的動力。

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