房地產“金九銀十”不再？該買房的都在默默買著呢！

　　來源：秦朔朋友圈

　　九月已經過半，最近大家都在感嘆房地產市場的“金九銀十”恐怕又要泡湯了。因為各項調控政策的相繼推出，市場上早就出現了各種悲觀情緒，但數據是個好東西，專治情緒！

　　9月15日，國家統計局發布了2018年8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，新建商品住房環比上漲的城市有67個，2個城市房價持平，只有廈門1個城市房價下跌。具體來看，8月份一二線城市商品住宅銷售價格變動總體平穩，三線城市商品住宅銷售價格有所上漲。

　　價格的堅挺至少說明，需求都還在，不管是剛需還是投資，該出手時都沒有閑著呢！

| 8月份，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有1個，比上月減少1個。

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　　悲觀情緒從何而來？

　　在傳統的印象中，“金九銀十”是房地產的跑量季，一波促銷之后，全年銷量能不能完成，就看這兩個月了。

　　很多專家都在說，最近三年都沒有什么所謂的“金九銀十”了，因為在全年不同的時間里都有銷售的旺季出現，比如2016年的六月、八月和十一月這三個月，還有2017年的二月、三月這兩個月份，都是當年的旺季。事實上，從2014年底開始的這一波房地產行情，確實讓很多人覺得“金九銀十”不明顯了，但問題似乎是，不是“金九銀十”促銷旺季沒了，而是全國買房熱潮下，全年都房地產高燒不退。

　　一到銷售旺季，政策的“退燒藥”馬上就來了，比如2016年的“930新政”、2017年的“317新政”，都是在樓市大熱時祭出的殺手锏。以“930新政”為例，當年九月、十月兩個月份，在住建部的約談之下，全國共有三十多個一二線城市出臺限購政策，生生將一波行情腰斬。

　　一到銷售旺季，調控就像大姨媽一樣準時，今年也不例外。今年號稱是近年來調控政策出臺最多的年份，數據顯示，今年前7個月，我國主要城市房地產調控累計達260次，同比上漲80%。其中7月單月，全國樓市調控密集程度再創新高，合計超過60個城市發布了超過70次各類型房地產調控政策，相比6月份出現了翻倍的變化。

　　而且調控政策從傳統的“四限”（限購、限價、限貸、限售）開始向“八限”升級，老“四限”之外再加上限商住、限離婚、限新落戶、限公司?！八南蕖鄙墳椤鞍讼蕖?，標志著房地產調控中的政策漏洞正被全面壓縮。

　　公積金政策的調整，則又給樓市打了一個“新補丁”。9月13日晚，北京住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，提出“認房又認貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等異?？量痰臈l件，讓很多人大呼公積金繳存失去了意義。以“異地購房不能隨意提取”為例，比如你是浙江溫州人，你在北京工作，在北京繳納公積金，想以購房的名義取出公積金，那你只能在北京、杭州和溫州買房。但恰好這三個地方房價都超高，你又買不起，你想在旁邊的臺州買房可以嗎？當然行！但是公積金不能提。

　　很多人都在分析，這是為了讓租售并舉落到實處，比如在中原地產首席分析師張大偉看來，“租購并舉”可與此次公積金調整聯系起來?！懊坷U存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元?！边@意味著，年輕人22歲開始工作，到34歲左右才能滿足貸款120萬元的條件。對于經濟實力弱、薪資又不高的年輕人而言，收緊公積金貸款的“大門”，他們可能會放棄買房轉而選擇租房。

| 北京公積金買房將迎六大變化 

　　但中國的現實卻狠狠地回應了這種觀點。任志強9月7日，在《證券日報》主辦的“2018中國長租市場峰會”上講了一個有意思的洞見，他說，在統計局的統計中有一個基本概念，買房子列在投資里，租房子列在消費里，投資的時候才有可能剩下，消費完了也就一無所剩。反正都是負債，到底是買還是租，你摸著良心問問，自己會怎么選？

　　但北京公積金新政無疑會有很大的導向作用，不少觀察人士認為是在這一領域的一次“全面”的政策導向調整。政策大棒之下，不管你愿不愿意，看空情緒仍會油然而生。

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　　行情仍在，買房慎重

　　政策雖然層出不窮，“金九銀十”可能也要被掩蓋，但還有幾個點值得我們關注。

　　首先是土拍市場。七八月份我們重點關注了全國土拍市場的流拍現象，今年前八個月，全國土地流拍超800宗。其中，合肥、天津、石家莊、成都、青島、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升較快，流拍的土地不乏優質地塊。最近媒體好像報道少了，但其實9月流拍現象依舊嚴重。比如9月7日，閩侯2018年第三次土地拍賣，閩侯（不含高新區）的首幅純宅地南通鎮陳厝村閩侯宗地2018-04號地塊卻遭遇流拍，這也是閩侯近兩年來首次流拍。同日，長樂區的2018拍-6號地塊也因競買人數不足取消出讓；9月14日，合肥史上最冷土拍上演，3宗地流拍2宗，進賬4.02億！好地塊沒人要了嗎？

　　土拍市場遇冷與政府對土地財政的依賴有著千絲萬縷的聯系，中國高房價的重要推手就是高昂的土地出讓金，而解決之法呢？中國社科院研究員曹建海在接受央視財經采訪時認為，要減輕地方政府對土地財政的依賴，需要中央對地方的轉移支付加大，加上房地產稅的政策，甚至在地方發債方面打通渠道，增加地方財政穩定的收入，來減輕對土地財政的依賴，這樣地方才能在土地供給價格上更加靈活。

　　但目前，無論是財政的轉移支付力度還是房地產稅都還在討論之中，至于地方債，暫且不說如今地方政府不斷高企的債務問題，發債可謂阻礙重重。

　　其次是庫存。國家統計局數據顯示，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。2015年12月的中央經濟工作會議明確提出“化解房地產庫存”。至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米，跌至50個月以來最低點。

　　從全國范圍來看，很多城市都面臨補庫存的壓力。一般認為，去化周期為10個月，該城市庫存為正常。而目前，樓市已連續8個月呈現出供小于求的態勢，不少二三四線城市在棚改政策的推動下，去化周期從2014年7月平均25個月的歷史高位下滑到當前不足10個月的歷史底部。

　　嗅覺靈敏的人一定知道，一旦樓市又進入賣方市場，炒房的時機又到了！

　　綜上，我們至少可以得到兩個結論。一是以價換量搶業績的樓市依然存在，房價仍未見頂。二是既要識時務，又要“講政治”。今年調控政策之多也說明，中央的決心很明確：讓住房回歸居住屬性，而不是金融屬性。在這種情況下，你買房是不是剛需？是不是改善住房條件？或者，你就是為了投資或者投機？先想好，總比最后倉促應對強！

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責任編輯：李鋒