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專題：公募REITs三年考：解禁時刻料波瀾不驚

　　6月21日，首批公募REITs迎來上市三周年。與此同時，部分首批公募REITs戰略配售投資者持有的基金份額迎來解禁時刻。

　　業內人士表示，絕大多數原始權益人基于對自身項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，減持動機較弱。各基金管理人高度重視解禁前后的二級市場建設，提前部署啟動減持意向摸排工作和信息披露工作，最大限度保障解禁前后產品價格的平穩。因此，此次解禁對市場整體沖擊有限。

　　三年來，36只公募REITs成功上市，市場整體發行規模突破千億元大關，底層資產持續擴容，資產類型百花齊放，制度規則體系持續完善。未來，隨著各類市場主體不斷加入，REITs市場穩定性將不斷提升，配置價值持續凸顯，公募REITs仍有廣闊的發展空間和巨大的發展潛力。

再迎解禁

　　6月19日，博時基金發布公告稱，博時蛇口產園REIT的戰略配售投資者基金份額即將解除限售。公告表示，博時蛇口產園REIT的1.08億份場內限售份額解除限售生效日為2024年6月21日，限售份額持有人為招商局蛇口工業區控股股份有限公司，此次解除限售后，產品可流通份額的比例將從67.27%提升至74.87%。

　　6月18日，中航基金公告稱，中航首鋼綠能REIT部分戰略配售份額于2024年6月21日解除限售，解禁份額均為場內限售份額，限售份額總量為2000萬份。本次戰略配售份額解禁后，產品可流通份額比例由原來的60%提升至80%。

　　除博時蛇口產園REIT、中航首鋼綠能REIT外，還有東吳蘇園產業REIT、平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT共計5只產品于6月21日解禁戰略配售投資者中限售三年期的份額。

　　公募REITs在發行時總份額分為三部分，分別面向戰略配售投資者、網下投資者和公眾投資者發售。戰略配售投資者包括原始權益人及其關聯方和其他專業機構投資者。對戰略配售投資者均設置了一定的限售期。其中，原始權益人及其關聯方參與的戰略配售的比例合計不得低于基金份額發售數量的20%，超過20%的自上市之日起持有不少于36個月，對于基礎的20%持有份額的持有時間將不少于60個月，此次批量解禁的即是“不少于36個月”的部分。

　　對于限售份額的解禁，中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產園REIT、平安廣州廣河REIT均在公告中表示，基于對基金及基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，支持基金持續、穩定、健康發展，本次限售份額持有人承諾將繼續持有本次解除限售的份額。中航基金公告還稱，收到中航首鋼綠能REIT原始權益人同一控制下關聯方北京首鋼基金有限公司發來的《北京首鋼基金有限公司關于繼續持有中航首鋼綠能REIT解除限售份額的函》，首鋼基金承諾將繼續持有本次解除限售的份額，自本次解除限售之日起36個月內不減持。

沖擊有限

　　“絕大多數原始權益人基于對自身項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，減持動機較弱，此次解禁對市場整體沖擊有限。”中航基金REITs業務負責人表示，隨著REITs市場的逐漸完善，投資者對原始權益人及其關聯方解禁帶來影響的理解趨于理性，各基金管理人高度重視解禁前后的二級市場建設，提前部署啟動減持意向摸排工作和信息披露工作，最大限度保障解禁前后產品價格的平穩。

　　“與兩年前那次超百億元規模的專業投資者戰略配售份額解禁相比，此次解禁的規模較小，且多數原始權益人及其關聯方表示不減持，因此對二級市場的沖擊非常有限。”一位公募REITs領域專家表示。

　　從二級市場表現看，目前，大部分REITs產品二級市場價格較發行價處于溢價狀態，部分REITs受經濟周期影響，階段性表現不盡如人意，短期二級市場價格位于發行價以下。從此次戰略配售份額解禁的五只產品來看，中航首鋼綠能REIT溢價率超過30%；浙商滬杭甬REIT溢價率也超過20%。但其余三只產品均處于折價狀態，這也意味著參與戰略配售的原始權益人及其關聯方出現浮虧。不過，“拉長周期看，二級市場價格將始終圍繞底層資產價值變動，機構投資者對于行業發展前景明朗，底層資產運營穩定的項目會長期投資持有。”一位公募REITs業務負責人表示。

　　博時基金也認為，首批公募REITs原始權益人持有份額超過20%的部分解禁后，由于可流通份額增加，理論上會對市場流動性、價格波動、投資者結構等方面產生影響。但底層基礎設施資產的經營情況更多是受到宏觀經濟情況、行業發展情況及其自身運營管理的影響，因此原始權益人持有的部分份額解禁本身并不會直接影響基礎設施資產的運營。

　　“當前部分公募REITs仍有供給規模小、流通量有限的問題，從而導致部分產品溢價率偏高。解禁之后流通份額進一步增加，有利于提升公募REITs二級市場交易活躍度和流動性，從而吸引更多投資者參與REITs，市場供需可以實現更好平衡。”上述公募REITs領域專家表示。

成績斐然

　　2021年6月21日，首批9只公募REITs產品正式上市。三年時間里，滬深兩市交易所陸續有36只公募REITs成功上市，市場整體發行規模超過1000億元。底層資產涵蓋收費公路、產業園區、水務、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等多種資產類型。

　　2023年，公募REITs市場迎來了重要里程碑，首批4只公募REITs產品成功實施了擴募。公募REITs形成“首發+擴募”雙輪驅動的格局。2023年、2024年，新能源和消費類兩大資產類型公募REITs產品正式發行，資產類型的擴充不僅使得公募REITs多樣化，也開辟了新的充滿潛力的藍海市場。

　　此外，公募REITs制度規則體系持續完善，市場發展基礎不斷夯實。華夏基金表示，從發行審核效率的不斷提升，到規范REITs發售業務規則，再到信息披露規則、會計政策等核心機制的陸續出臺，展現出中國公募REITs在實踐中持續完善和優化的良好態勢。

　　今年以來，公募REITs市場持續回暖，投資價值進一步凸顯。Wind數據顯示，截至6月20日收盤，36只已上市的REITs中，今年以來有25只獲得正收益，其中，15只漲幅超過10%?！皬拇箢愘Y產配置角度看，公募REITs具有不同于其他資產的風險和收益特征，能夠有效提升投資組合的收益水平。在利率下行背景下，投資者對無風險資產收益要求下降，所對應的REITs風險溢價提升，配置價值愈加凸顯。未來，二級市場價格波動低、資產收益確定性強的REITs產品競爭優勢有望進一步增強?！鄙鲜鲋泻交餜EITs業務負責人表示。

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