太火爆，9只公募REITs吸金500億！1.76%獲配比例創“打新”紀錄，基金公司這樣看…

　　首批公募REITs的認購刷新了公募歷史上最低配售比例！

　　6月2日晚間，滬深兩市交易所公布了首批9只公募REITs產品的公眾投資者認購結果，由最終的配售比數據來看，公眾投資者投資熱情高漲，多只產品獲配比例低于5%，其中首鋼綠能以1.76%的配售比刷新公募歷史上最低配售比例。

　　據券商中國記者統計，9只產品在5月31日引來公眾投資者的認購資金規模近500億元，其中蛇口產園、首鋼綠能認購金額均超90億元。

　　券商中國記者獲悉，首批公募REITs產品有望在7月前上市。作為國內重要的金融創新產品之一，公募REITs自2020年4月末啟動試點，到今年4月、5月首批項目申報獲受理、過審，再到如今的正式發行，可謂發展迅速。從海外經驗看，REITs產品具有高分紅抗通脹、長期收益可觀的特點。

　　中金公司研究部認為，考慮到資本市場對于公募REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市后二級市場價格出現一定波動。從境外市場來看，部分REITs產品上市后類似股票會呈現出大幅上漲或者下挫的現象，建議投資者理性看待首批上市公募REITs投資價值，避免追漲殺跌，減少雙向波動。

　　最低1.76%！刷新公募歷史最低配售比例

　　5月31日，首批9只公募REITs產品正式面向公眾投資者發售。發售當日，投資者認購異常踴躍，多家基金管理人發布公告提前終止公眾基金份額認購及繳款。

　　目前，全部9只公募REITs產品均已發布公眾投資者認購結果。由數據不難發現，本次募集9只產品公眾投資者配售比例均較低，有5只配售比低于5%。

　　其中，首鋼綠能公眾認購配售比例最低，為1.76%，該數據刷新了公募歷史最低配售比例。此前，公募的最低配售比例紀錄為2019年發行的廣發科技創新基金，有效認購申請確認比例為 3.298%。

　　據券商中國記者統計，9只產品在5月31日引來公眾投資者的認購資金規模近500億元，其中蛇口產園、首鋼綠能認購金額均超90億元。

　　首次啟用“回撥機制”

　　值得注意的是，此次公募REITs在基金發行史上首次啟用了“回撥機制”。

　　“回撥機制”指基金募集期滿，根據戰略投資者繳款、網下發售及公眾發售認購情況，基金管理人對戰略配售、網下發售和公眾發售數量進行調整。

　　根據公告，由于“網下投資者認購數量高于網下最低發售量，且公眾投資者有效認購倍數較高”等因素，此次共有6只公募REITs產品啟動回撥機制，滬深交易所各有3只。

　　具體來看，普洛斯、東吳蘇園、首創水務回撥份額分別為4200萬份、1800萬份、1200萬份；首鋼綠能、蛇口產園、廣州廣河回撥份額分別為200萬份、450萬份和915.73萬份。

　　選擇與自身風險偏好匹配的投資產品

　　首批公募REITs產品首發既遭到投資者熱情追捧，在業內人士看來，或是由于投資風險相對較低、投資收益相對穩定、產品強制分紅等多方面因素。

　　前海開源基金首席經濟學家楊德龍表示，首批公募REITs的投資風險相對較低，且投資收益也相對穩定，因此，也能在一定程度上受到風險偏好匹配投資者的青睞并獲得追捧。

　　博時基金認為，公募REITs搭建了各類投資者參與大規模基礎設施項目資產交易的橋梁。同時，公募REITs作為一種資產組合分散化管理的有效工具，和其他資產類別的相關性較低，投資公募REITs有助于降低由股票和債權構成的資產組合風險并提高其分紅率水平。此外，由于公募REITs具有強制分紅要求，并受益于穩定的派息水平以及資產成熟運營，可有效對沖周期性波動風險。

　　德邦證券策略分析師對記者表示，首批公募REITs順應政策導向，底層資產透明，皆為優質的基礎設施項目；同時存在折價修復空間和資產成長性。而從詢價結果來看，其定價明顯低于詢價中值，一定程度上讓利二級市場。 

　　不過，隨著公募REITs產品后續將在交易所上市交易，投資者仍需注意防范風險。據悉，公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后的漲跌幅限制為10%。

　　對于首批公募REITs產品上市后的表現，中金公司研究部認為，考慮到資本市場對于公募REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市后二級市場價格出現一定波動。從境外市場來看，部分REITs產品上市后類似股票會呈現出大幅上漲或者下挫的現象，建議投資者理性看待首批上市公募REITs投資價值，避免追漲殺跌，減少雙向波動。

　　另外，值得注意的是，這批REITs均采用成本法估值。成本法是相較于公允價值法而言的一種方式，基礎資產買入時間點的價值就是資產的原始賬面價值，后續每年還會有一定的折舊，理論上每年基金資產負債表里賬面凈資產會逐年減少。有分析認為，投資者可能會根據資產的公允價值重新定價，因而產權類REITs可能會因此收斂折價，甚至產生溢價。

　　當前，我國公募REITs市場建設仍處于起步階段，投資者、尤其是個人投資者，仍需理性看待產品投資價值，選擇與自身風險偏好匹配的投資產品。

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責任編輯：彭佳兵