來源：金融時(shí)報(bào)

　　本報(bào)記者 張弛

　　日前，鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），提出擬設(shè)立鄭州市房地產(chǎn)紓困基金。在業(yè)內(nèi)人士看來，這或?qū)榛饽壳暗禺a(chǎn)行業(yè)存在的一些難題提供新的解決思路。

　　據(jù)悉，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金將按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作，相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）根據(jù)紓困項(xiàng)目，吸引不同類型社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金，并按照項(xiàng)目及子基金設(shè)立情況，資金分期到位。

　　“政府出面引導(dǎo)設(shè)立的紓困基金，除了緩解個(gè)別企業(yè)現(xiàn)金流壓力之外，根本目的在于切斷傳染，控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)外溢?！泵裆C券宏觀首席分析師周君芝表示，廣義上的紓困基金，包括紓困特定領(lǐng)域和企業(yè)的專項(xiàng)資金和專項(xiàng)投資工具，主要有私募股權(quán)形式基金和資管產(chǎn)品形式基金；狹義上，紓困基金主要是指私募股權(quán)投資基金，目的在于為民營(yíng)上市公司紓困。

　　據(jù)悉，截至目前，國(guó)內(nèi)正式推出的紓困基金只有針對(duì)民企上市企業(yè)紓困基金，主要是為緩解民營(yíng)上市公司的股權(quán)質(zhì)押違約風(fēng)險(xiǎn)。此次鄭州擬設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，能否有效減小房企流動(dòng)性壓力，提高機(jī)構(gòu)及社會(huì)資本的參與動(dòng)力廣受關(guān)注。

　　為破解地產(chǎn)難題提供新思路

　　據(jù)天眼查顯示，鄭州國(guó)家中心城市基金成立于2019年，大股東為鄭州市中融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資有限公司，最終實(shí)際控制人為鄭州市財(cái)政局。此次中心城市基金設(shè)立的紓困專項(xiàng)基金，主要用于緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停按揭月供帶來的社會(huì)問題和金融風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心。

　　根據(jù)《方案》規(guī)定，子基金的實(shí)施主體主要由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司、社會(huì)資本（包含但不限于央企、省級(jí)國(guó)企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)）等組建，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%，其他各主體出資比例協(xié)商確定。

　　之后，項(xiàng)目盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中，自有資金出資原則上不高于40%，其余資金則通過積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)貸款等方式籌集低成本資金。同時(shí)，子基金對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出。據(jù)此推算，理論上最終撬動(dòng)資金總規(guī)模有望達(dá)833億元。

　　在投向上，記者了解到，紓困專項(xiàng)基金將重點(diǎn)通過引導(dǎo)、鼓勵(lì)央企、省級(jí)國(guó)企等社會(huì)資本以及AA以上的市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有投融資公司等主體，以市場(chǎng)化、法治化方式參與盤活市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，《方案》明確，紓困基金主要盤活危困房企1至2個(gè)凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，督促危困房企將置換資金專項(xiàng)用于緩解其他已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，要達(dá)到“盤活一個(gè)，救活一批”的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)。

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，撬動(dòng)即注入一筆資金，項(xiàng)目能動(dòng)起來，通過后期銷售的回款，紓困基金能回籠投資，并投到下一個(gè)項(xiàng)目。這種做法的核心在于救項(xiàng)目，避免無序救助導(dǎo)致企業(yè)躺平。

　　在周君芝看來，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式接入停工樓盤，盤活重點(diǎn)問題樓盤，鄭州市政府此次牽頭設(shè)立的地產(chǎn)“保交樓”紓困基金將為困境地產(chǎn)項(xiàng)目引入增量資金，解房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性的燃眉之急，保證地產(chǎn)項(xiàng)目完工，保證購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益。

　　就基金形式而言，以私募股權(quán)形式設(shè)立的紓困基金，主要包括地方政府牽頭設(shè)立的專項(xiàng)基金，證券公司通過私募投資子公司設(shè)立的專項(xiàng)基金，以資管產(chǎn)品形式設(shè)立的紓困基金，包括證券公司資管計(jì)劃、保險(xiǎn)資管產(chǎn)品項(xiàng)目。

　　“相較資管產(chǎn)品而言，私募股權(quán)投資基金機(jī)構(gòu)主體要求低，投資方式選擇更加多樣，回報(bào)周期偏長(zhǎng)。”周君芝表示，紓困基金雖然能救一時(shí)之急，但能否徹底化解待救助企業(yè)的自身風(fēng)險(xiǎn)，仍需要一定時(shí)間的檢驗(yàn)。股權(quán)投資基金有利于明確企業(yè)和項(xiàng)目的發(fā)展方向，避免短期投機(jī)行為對(duì)被困企業(yè)和項(xiàng)目造成“二次傷害”。

　　能否撬動(dòng)足夠多的社會(huì)資本？

　　“目前，鄭州一些重點(diǎn)項(xiàng)目的資金硬缺口每個(gè)大約是15億元，按照母基金子基金的運(yùn)作模式，最后此類問題樓盤硬資金‘分?jǐn)偂侥富鸺s為1.8億元?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，因此理論上來講，通過此類資金的運(yùn)作，能夠有效發(fā)揮杠桿效應(yīng)，使看似并不大的百億元資金規(guī)模，發(fā)揮很好的紓困效應(yīng)。

　　但業(yè)內(nèi)有不少聲音認(rèn)為，紓困基金的落地還有一定的困難，最終是否能有效激發(fā)社會(huì)資本的投資熱情以及較高的項(xiàng)目門檻也為運(yùn)作過程帶來挑戰(zhàn)。

　　周君芝表示，目前，市場(chǎng)上的紓困基金多為金融機(jī)構(gòu)或地方政府、國(guó)有企業(yè)發(fā)起設(shè)立，鮮有民營(yíng)機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)資金主導(dǎo)。即便社會(huì)資本參與金融機(jī)構(gòu)或地方政府牽頭設(shè)立的紓困基金，投入的資金量也不大。原因在于一方面，券商、私募股權(quán)基金的資本實(shí)力有限，難以提供充足的資金支持，只能依賴商業(yè)銀行、國(guó)有企業(yè)出資等；另一方面，出于對(duì)資金安全性的角度考慮，社會(huì)資金對(duì)參與紓困基金保持審慎態(tài)度，同時(shí)也會(huì)擔(dān)心在基金運(yùn)營(yíng)中無法獲得足夠話語(yǔ)權(quán)。

　　也有觀點(diǎn)表示，雖然百億元紓困基金落地效果尚難言說，但其所釋放出的信號(hào)具有一定的積極意義?！?月28日召開的中央政治局會(huì)議提出，因城施策用足用好政策工具箱，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。此次鄭州推出全國(guó)首個(gè)紓困基金方案，也為地方政府相關(guān)政策制定提供了一定的參考?！币晃环科笕耸扛嬖V《金融時(shí)報(bào)》記者，此類紓困基金落地或有利于促進(jìn)供應(yīng)端的交付風(fēng)險(xiǎn)降低及需求端的信心回歸。

　　在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來，紓困基金對(duì)問題樓盤設(shè)立救助門檻，一是紓困基金本身的規(guī)模有限，無法全面解決所有存在問題的項(xiàng)目，因而通過“解決一個(gè)帶動(dòng)一批”的方式更好恢復(fù)行業(yè)信心；二是前期選擇資大于債的項(xiàng)目亦是為了控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，保障基金先期動(dòng)作的有效落實(shí)。社會(huì)面的參與度未來將會(huì)隨著風(fēng)險(xiǎn)逐步化解、項(xiàng)目復(fù)工情況不斷好轉(zhuǎn)而逐步得到提升。

　　周君芝表示，紓困基金可能是處理當(dāng)前房企流動(dòng)性問題的一種解決出路，但要實(shí)現(xiàn)落地有效，紓困基金還需要處理好三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　一是尋求有效的紓困基金資金來源。經(jīng)驗(yàn)顯示，紓困基金高度依賴地方政府引導(dǎo)出資。然而當(dāng)前土地出讓金快速下滑，地方政府財(cái)力空間有限。加之當(dāng)下地產(chǎn)項(xiàng)目收益率偏低預(yù)期，在這種情況下，如何撬動(dòng)市場(chǎng)化資金注入紓困基金，將是一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　二是有效推進(jìn)紓困基金的落地進(jìn)度。目前，困境地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉較多層次問題，既有房企本身經(jīng)營(yíng)模式問題，也有地產(chǎn)長(zhǎng)期下行趨勢(shì)，更有短期下滑壓力。如何甄別地產(chǎn)項(xiàng)目資質(zhì)，并迅速對(duì)困境地產(chǎn)項(xiàng)目注入足量資金以控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是紓困基金能否及時(shí)有效為困境地產(chǎn)企業(yè)“止血”的關(guān)鍵所在。

　　三是實(shí)質(zhì)性改善困境企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力。紓困基金能夠解決困境房企的流動(dòng)性約束，但能在多大程度上改善居民購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)偏好，進(jìn)而改善居民偏好，帶動(dòng)一輪地產(chǎn)銷售企穩(wěn)，這將決定房企和房地產(chǎn)行業(yè)能否回歸正常健康發(fā)展。

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責(zé)任編輯：余坤航