環京樓市房價腰斬，10年冷暖人來人往

　　8日晚間，看到微信朋友圈傳出“廊坊全面取消限購限售”的消息，在燕郊扎根數年后已經帶著孩子回到黑龍江老家的王平心里并沒有太大波瀾。

　　燕郊，隸屬于河北省廊坊市三河市，與北京通州隔河相望，距離北京國貿也只有1個小時車程，被數以萬計北漂客冠以“睡城”之稱。十年前首次明確要將通州打造為“功能完備的城市副中心”，“睡城”醒來。多重利好之下，在這個“披著縣城外衣的、被京津包夾的省際飛地”，房價一度漲至3.4萬~4萬元/平方米，吸引了眾多北漂剛需族和投資客入場。

　　“但很快，樓市泡沫被刺破，概念上的利好也開始被透支。”王平告訴第一財經。2017年6月，廊坊限購升級，隨后樓市成交規模和成交均價迅速回落。2019年末，新冠疫情暴發，作為京畿要沖，燕郊人入京關卡重重。王平們開始意識到“燕郊終究還是河北的燕郊縣”這一事實。本就降至低點的燕郊樓市遭遇更嚴重的“信心危機”。

　　進入今年6月，京冀兩地疫情趨穩，燕郊樓市迎來幾度調控松綁，籌備已久的軌道交通22號線（平谷線）也進入全面建設階段，但王平卻選擇了在此時“逃離燕郊”。

　　“買房7年，房子總資產從2017年初的高點貶值近200萬元，而疫情成為壓垮我們家的最后一根稻草。疫情三年，我算是失業兩年半，只好打零工。趁著假期，先將孩子遷回老家，而在燕郊的房子，等稍有起色時，我就會選擇脫手。”

　　留下還是離開

　　9日，“廊坊全面取消限購限售”的消息引起社會廣泛關注。該消息來自于“廊坊政務”官方平臺近日發布的《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》“明白卡”。根據措施第一條，取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件，對“北三縣”（燕郊、大廠、香河）和環雄安新區周邊縣（市）等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

　　不過，多名當地中介人士告知記者，官宣之前，最遲從去年7月底開始，外地人在北三縣買房，實際就沒有社保要求。

　　“這早已不是新聞。”當地鏈家某門店的房地產經理人對記者介紹稱，今年6月17日，廊坊市人民政府官網公布了《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》（下稱“措施”），其中第一條顯示為“略”。當時就有不少分析人士預判這條沒有公開的措施與限購政策松綁有關。而此次官宣，大概率是為了提振市場信心，吸引更多北漂剛需群體來環京地區購房。

　　“可是，燕郊對于北漂們的吸引力還在嗎？”王平問。

　　在王平看來，自己算得上是“不服輸”“掙扎到最后”的燕郊北漂。7年前，正值孩子入學，而2015年北京的落戶政策較前后兩年都更為嚴格。既不符合北京適齡兒童入學政策，又不想錯失孩子成長期，王平夫婦決定轉戰燕郊，在當地購買了一套總面積約97平方米的兩居室。

　　那時候，燕郊房價并不高。王平所相中的二手房單價約9000元。咬咬牙，他們湊齊了全款。隨后，王平的愛人在燕郊做起了全職媽媽，照看孩子，而他則每天往返于京冀兩地，白天在北京某私企做食品銷售，晚上回燕郊和家人團聚。雖然辛苦，但燕郊的房產為王平提供了一份安穩，也讓北漂多年的王平夫婦真正有了家的感覺。他們還暢想著，等孩子長大后，在燕郊置換一套改善型學區房。

　　2017年之后，隨著當地樓市大環境遇冷，他所持的當地房產由高點時的3.5萬元/平方米回落至1.5萬元/平方米。2019年年底，新冠疫情暴發，公司業績不景氣，他被裁員了。失去穩定的收入來源之后，一家三口的生計只能依靠王平打零工的收入和此前積蓄勉強維持。

　　即便如此，王平依然沒有放棄在燕郊長期生活的打算。2021年3月，在燕郊“放開二手房落戶”的消息傳出后，他還一度考慮在燕郊落戶。

　　但去年下半年開始，他在燕郊養老的執念被徹底動搖。首先，部分環京房企的資金鏈出現問題，一些樓盤項目逾期交付、停工乃至爛尾，連去年上半年在環京地區的“銷售冠軍”華夏幸福也被傳出爆雷，悲觀情緒席卷身處燕郊的北漂一族。

　　緊接著，今年年初和二季度，北京兩度暴發局部聚集性疫情，其中，第二波疫情持續時間長達2個月。出于防控需要，環京通勤人員的來返京政策被數次收緊。

　　對于王平而言，“二季度以來，我們全家基本就是零收入了。”

　　屋漏偏逢連夜雨。不久前，王平家中老人因病需要在老家住院。7月份，趁著孩子放假，王平全家終于做出“逃離北三縣”的決定。

　　房價跌回7年前

　　與疫情影響下北漂客在北三縣置業信心進一步下挫形成對沖的是，2020年以來，政策面和信貸面的利好消息開始多了起來。

　　2020年5月，廊坊市人民政府印發《關于進一步深化戶籍制度改革的意見（試行）》的通知，首都周邊城鎮、大專以上學歷等人才可以憑相關學歷、人才綠卡、資格證書等，辦理廊坊市常住戶口。

　　多名當地中介人士對記者透露，2020年年中開始，北三縣對外地人的新房限購政策實際放開，這為部分開發商“解套”和外地剛需購房者抄底交易提供了契機。

　　2022年以來，外地人在北三縣買房的信貸政策開始逐步松綁。商業貸款方面，目前，北三縣首套首付比由30%降至20%、利率最低降至4.25%，二套房首付比例也由50%降至30%。

　　北漂（河北）置業有限公司負責人劉書磊向記者提供了一組數據，以燕郊為例，去年3月，當地二手房成交量達到700套，為2017年限購以來月度成交量的峰值。今年，除疫情影響月份外，月度成交均值在700~800套。

　　“成交量回來了，但房價還是波瀾不驚。”一名香河房產中介無奈地表示。

　　根據易居研究院最新統計，截至二季度末，今年廊坊市新房均價跌破萬元，同比下跌8.2%。

　　在廊坊環京地區中，燕郊距離北京最近，區位優勢更明顯，房價也一直位居北三縣榜首。即便如此，據劉書磊介紹，2018年以來，當地房價幾經波動，與限購前相比，總體處于谷底。2022年，當地房價有所企穩，但整體來看，依然跌回2016年之前的水平。

　　貝殼研究院最新研報顯示，截至今年7月初，廊坊的城市住房空置率達到19%，在所監測重點城市中僅次于南昌，高于15%的警戒線。“總體而言空置水平較高，新開發項目可能因為銷售困難導致庫存積壓風險。”貝殼研究院稱。

　　環京樓市還會回暖嗎？

　　中國城市規劃設計研究院原院長、中央京津冀協同發展專家咨詢委員會專家李曉江在接受第一財經采訪時稱，無論是推動環京北三縣和北京通州區一體化發展，還是建設雄安新區，其目的都是為了治理北京大城市病，將非首都功能疏解出去，推動京津冀協同發展。最關鍵的，在于能否解決人口的通學和通勤需求。

　　環京北三縣和北京通州區一體化發展的規劃提出得更早，但落地速度卻一度趨緩。不過，2019年以來，廊坊北三縣與北京公共資源“一體化”的步伐開始加快。

　　教育方面，2019年11月，人大附校大廠校區開始建設，預計于2023年9月完成交付。

　　2020年3月17日，國家發改委發布了《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》，其中明確，到2035年，基本公共服務基本實現均等化。

　　交通方面，2022年7月，北京市發展改革委批復軌道交通22號線（平谷線）北京段可行性研究報告，按照計劃，項目將于2022年年底前實現全部車站進場施工，計劃2025年建成通車。

　　“家里等著用錢，我或許等不到地鐵建成后再將燕郊的房子賣出去了。”王平告訴記者，等到燕郊二手房流通性有些起色后，他就會把房子賣出去。

　　（應受訪者要求，王平為化名）

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責任編輯：李桐