原標題：利好！這座城市首套房首付降至20%，多城房貸利率已下調！對銀行業影響幾何？

　　近日，網傳溫州市住建局正在醞釀“首付比例降至20%”等房地產調整政策。對此，券商中國記者向當地多位銀行及房產中介人士求證。受訪人士表示，“目前暫未收到相關政策通知，但確實有所放寬，現在大部分樓盤首套房首付比例都可以做到20%”。

　　事實上，當前多個城市或多或少都能感受到樓市暖意漸起。券商中國記者了解到，年初以來，已至少有6個城市部分銀行將商貸首套房首付比例降至20%這一政策下限，更有超20個二、三線城市房貸利率下調，放款時間也較去年大大縮短。

　　作為樓市“風向標”的一線城市，深圳、廣州的房貸利率均有下調，且降幅大于對應期間的5年期LPR降幅，尤其廣州地區部分銀行在一個月內已兩次調降房貸利率水平，而北京、上海房貸利率則與LPR變化保持一致。

　　市場人士認為，此番房地產政策回調的主要原因有二：一是紓困房企，防止該行業信用風險蔓延；二是為保今年經濟“穩增長”目標。

　　至于當前政策還有多大回調空間，有分析人士認為，“穩”字當頭，房地產行業會回調但不會重現“熱炒”之景。

　　具體而言，該人士認為，一二線熱點城市松綁空間較小，“例如上海、深圳本身房貸利率已經較低，再下調空間不大”。但是，一些房產銷售本就疲軟的三、四線城市，如果銷售、投資情況無明顯好轉，政策還有望進一步放松。

　　樓市暖意漸起

　　2月27日，券商中國記者注意到，一條關于溫州住建局醞釀下調首付比例等相關政策的消息在坊間流傳開來。對此，記者向當地多位銀行及房產中介人士求證。受訪人士表示，目前暫未收到相關政策通知，但實際操作確實有所放寬。

　　一位溫州房產中介人士告訴券商中國記者，之前只有個別樓盤因特殊剛需可以做到20%，現在則成為普遍情況，“大部分樓盤首套房首付比例都可以做到20%”。與之情況相同的還有鄭州鞏義市，當地多位中介表示合作銀行機構“首付比例降至20%”。

　　年初以來，各地房地產市場利好頻傳。不久前的2月25日，山西晉中發布通知下調公積金貸款二套房首付比例，江蘇南通也傳來當地數家銀行調降首套房首付比例至最低20%的消息。

　　券商中國記者不完全統計發現，繼山東菏澤先行一步調降商貸首付比例后，已有重慶、江西贛州、河南駐馬店、江蘇南通、溫州、鄭州鞏義等至少6城銀行首付比例最低限制均有松動；另外，北海、自貢、南寧、福州等城市則在不同程度上放寬了公積金貸款購房政策，包括降低首付比例、提高公積金貸款額度等。

　　根據央行規定，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。據此，“非限購”城市首付比例調降至20%已是政策最低要求。

　　“下調首付比例等于加大購房杠桿，能夠直接促進購買行為。”一位房地產行業分析人士表示，“目前采用這一種方式的主要都是本來房產銷售就比較疲軟，比如最先調降首付比例的菏澤市，去年下半年該市新房銷售套數環比下降了30.5%。”

　　還有很多城市下調了房貸利率。根據融360數字科技研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據，今年1月20日至2022年2月18日，有25個城市下調房貸利率，且利率降幅超過對應期限的5年期LPR降幅。其中，6個城市房貸利率環比降幅超20個基點（BP），13個城市的房貸利率降幅在10-20BP之間，14個城市降幅在5-10BP之間。

　　一線城市中，北京、上海地區房貸降幅均和對應期限的5年期LPR變動保持一致，即環比下調5BP；廣州、深圳降幅則更大，這意味著該地區銀行主動下調了在基準利率上疊加的基點部分，其中，廣州地區部分銀行更是在一個月內兩次調降房貸水平。

　　貝殼大數據研究院數據也顯示，今年2月首套房貸款利率為5.47%，二套房貸款利率5.75%，環比均下降9bp；與此同時，房貸放款速度也大大加快，今年2月平均放款周期38天，環比縮短了12天。

　　“現在很多城市下調房貸利率其實回歸正常狀態，是為了穩房價而不是刺激房價。”一位受訪人士表示。以深圳房貸利率為例，樂有家數據顯示，2月該城多家銀行首套房貸利率由2021年底的5.1%降至4.9%，銀行加點從此前的45BP調低為30BP，但調降后的利率水平其實是回歸到2021年初的水平。

　　多位分析人士也認為，當前房市監管基調仍是以“房住不炒”、滿足剛需為前提，在各地紓困措施對市場形成一定激活后，“穩”字當頭的房市也很難出現大幅上漲。

　　“監管部門既不希望房企繼續暴雷，也不會想回到靠房地產拉動經濟的老路繼續埋雷，還需要在穩增長的前提下平衡這兩點”，一位城商行人士表示，“但是房住不炒是底線，一定會守住。”

　　中原地產市場分析師盧文曦認為，一二線熱點城市要防止市場反彈以至過熱，所以政策調整余地不大，例如上海房貸利率本身已經很低，很難再調降，加上限購也不能動用下調首付比例這一金融杠桿工具。

　　銷售數據暫未回溫

　　回溯此次房地產政策調整的傳導路徑，先是去年四季度以來，監管多次發聲“糾偏”，要求金融機構不搞“一刀切”，要保障房地產市場供求雙方的合理融資需求。積壓的房貸放款率先應聲而動，彼時北京、深圳、福建泉州等地房產中介均向券商中國記者表示銀行放款加快，一般一個月內可放款，此前不少購房者等待期超過3個月。

　　及至今年年初，四川自貢率先調整公積金貸款政策，山東菏澤則是第一個下調商業貸款首付比例的城市，多城相繼跟進。與此同時，各地銀行房貸利率松動，以廣州四大行下調房貸利率為標志，從局部地區向全國吹起暖風。

　　從市場觀點來看，此番房地產市場政策調整，一是為了紓困房企，防止該行業信用風險蔓延，二是為了保2022年經濟“穩增長”目標。

　　招商銀行首席經濟學家丁安華不久前接受券商中國記者專訪時，指出當前中國經濟增長面臨的壓力：2022年，中國出口高景氣似乎難以持續，而投資和消費增長仍將較為乏力，面臨“需求收縮”的壓力。

　　“根據去年12月中央經濟工作會議的定調，面對需求、供給和預期同時趨弱的‘三重壓力’，2022年經濟工作的重心將進一步傾向‘穩增長’。”他表示，據測算，若房地產投資仍能維持小幅正增長，全年GDP增速可達5.2%，考慮到在2022這一具有特殊歷史意義的年份“穩經濟”的重要性，若當前房地產市場的銷售和投資指標尚未出現實質性改善，調控政策有望進一步放松。

　　“去年調控政策偏緊，留出了合理回調空間，同時加大房貸投放也是緩解房企經營困難，防止房地產行業風險快速上升的重要手段，能夠促進住房消費、緩解房地產企業資金壓力。”中國銀行研究院研究員王梅婷表示。

　　除了多家房企出現債券違約，對銀行資產質量也造成擾動外，中指研究院數據顯示，2021年，中國土拍市場“熄火”，全國300城市土地出讓金同比下滑9%，這也是自2015年以來土地出讓收入首次出現下滑。

　　市場觀點普遍認為，要解決房地產企業的信用風險問題，首先需要銷售企穩。中信證券研報稱，解決前期地產信用問題的核心在于緩解當前流動性狀況，需求端（對應銷售回款）的購房者預期與融資端（對應持續融資）的金融機構意愿是地產政策的重要發力點，目前看上述方面的政策正在持續發力過程。正因如此，結合以上政策推進方向和推進節奏來看，預計“新房銷售企穩→問題項目處置→房企融資能力恢復”有望在后續季度漸次出現。

　　然而，目前為止，房地產行業銷售數據尚未回溫。東北證券研報數據顯示，今年年初至2月19日，4座重點城新房成交面積同比下滑28.9%，二手房下滑幅度更大，15城成交面積同比下降35.6%。其中，三線城市年初以來新房、二手房成交面積同比降幅均超48%，仍處于銷售低谷。

　　但亦有房產中介告訴記者，2月以來明顯感覺到購房市場出現復蘇跡象，“在咨詢的人多了，幾乎每天都有看房的”。可見政策暖意逐漸傳遞到需求端，市場環境正在回暖。

　　連鎖效應利好銀行基本面

　　放松房貸對銀行而言也是好消息。一位受訪人士指出，按揭貸款屬于優質資產，加大房貸投放有利于銀行擴大資產、增加盈利。一些銀行也在“花樣”促成房貸發放，“如果你能存一筆三年定期，利率還能談。”一位城商行個貸部門人士告訴記者，該行“明面上”的利率較去年年底已降低30BP。

　　“同時，按揭貸款供給增加，能加速房企回款，改善房企現金流和償債能力，防止房企違約風險向銀行蔓延，改善銀行資產質量情況。”前述受訪人士表示。

　　“房地產寬信用預期不斷升溫，有利于銀行估值修復行情的持續。”民生證券研報指出，當前銀行板塊主線是寬信用推動穩增長，經濟預期改善，而房地產并購加速落地，銷售端寬松政策再加碼，能從量和質兩方面利好銀行資產端，利好銀行股估值。

　　一方面，房地產并購加速落地，短期看有望拯救大批出險和困難的大型房地產企業的優質項目，幫助其加速資金回籠和風險出清，降低銀行信貸風險；長期看有利于房地產行業內部的良性循環和競爭格局的優化，從根本上提高銀行房地產資產的安全性。

　　2021年12月，央行、銀保監會發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，要求銀行業金融機構穩妥有序開展房地產并購貸款業務。在通知指引下，今年以來浦發、廣發、平安及興業等股份制銀行相繼開展房地產并購主題債券發行工作。

　　另一方面，地產銷售端政策寬松再加碼，且力度較大，有利于刺激居民住房消費需求，帶動住房按揭貸款回升；同時，銷售端企穩，也會傳導至房地產企業的擴張積極性，拿地、新開工行為有望增加，帶動對公貸款增長。此外，房地產并購貸作為符合監管導向的信貸品種，有望成為房地產信貸的轉型方向之一和新的增長點。

　　中信證券研報也顯示，去年四季度以來，房地產信用問題的演繹成為擾動銀行板塊投資情緒的重要變量之一。該機構判斷，下階段地產信用環境和房企信用問題的演進，或遵循“政策修復-銷售修復-信用修復”的順序，該過程有望為銀行房地產敞口帶來資產質量的實質性修復機會，同時對于銀行股投資亦有情緒面改善的貢獻。

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責任編輯：李琳琳