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　　2月25日，銀保監會、住房和城鄉建設部聯合發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）。這是本月相關部門再次出臺政策，引導金融機構支持保障性租賃住房。

　　在專家和業內人士看來，《指導意見》從多方位細化了金融支持保障性租賃住房的方式，引導不同層次的銀行業金融機構發揮各自優勢，以有針對性、多樣化的產品和服務，進一步加大對該領域的支持力度。未來，各家銀行要持續探索，為保障性租賃住房建設、長租市場培育提供長期穩健、低成本的資金支持，同時積極尋求展業機會，實現商業可持續發展。

　　引導資金全方位支持

　　加大對保障性租賃住房金融的支持力度，是銀行業貫徹落實“房住不炒”定位，擴大保障性租賃住房供給，支持長租市場培育，促進房地產業健康發展和良性循環的重要手段。

　　本次發布的《意見》，旨在落實國務院辦公廳去年發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱“22號文”）中關于進一步加強對保障性租賃住房建設運營金融支持的要求。

　　“《指導意見》既是對22號文的貫徹落實，也是建立新業務體系的動員令。”在采訪中，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者，“《意見》從保障性租賃住房的貸款主體、貸款類別、貸款擔保和增信、風險控制，以及銀行業務團隊和科目安排、業務績效考核、貸款流程建立、資金來源等全方位、全鏈條地建立一套完成的、量身定做的保障性租賃住房貸款體系。這為銀行在開展此類業務時提供了可參考的標準。”

　　政策的引導，不僅能提高銀行業對該領域的重視程度，也能有效引導信貸資金回歸實體經濟關鍵領域。“保障性租賃住房貸款是個相對較新的領域。此前，銀行只是小規模開展，這不利于擴大保障性租賃住房的貸款規模，也無法彰顯國家重視保障性租賃住房的政策意圖。通過保障性租賃住房貸款體系的打造，督促銀行業把資金投向到與民生保障息息相關的實體經濟領域，這與國家對銀行在支持實體經濟貸款方面的比例要求，在方向上是一致的。” 李宇嘉分析表示。

　　發揮不同層次銀行優勢

　　《指導意見》明確了各類機構的支持方式。一方面，《指導意見》要求國家開發銀行要立足自身職能定位，在依法合規、風險可控的前提下，加大對保障性租賃住房項目的中長期信貸支持。

　　“作為準公益性項目，政策性銀行貸款是最為適合的融資渠道。保障性租賃住房前期投資大，物業以長期持有為主，還款來源為租金收入，而且租金低于同地段同品質市場租賃住房的租金，這就決定了其回款時間長且現金流規模小，政策性貸款是成本更低、期限更長、還款壓力更小的融資渠道。” 金融監管研究院資深研究員楊瑾分析表示。

　　另一方面，《指導意見》還要求商業銀行要優化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等服務需求，提供專業化、多元化金融服務。同時，要求農村中小金融機構優先支持利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目。

　　楊瑾認為，在為保障性租賃住房項目提供融資時，商業銀行需要謹慎評估項目收益是否更加平衡。還要防止實際依靠財政資金償還的情形出現，防止增加政府隱性債務。

　　“大型銀行不僅可以也應該積極介入國家重點推動的保障性租賃住房市場。尤其是那些政府主導、市場主體參與、有效增加小戶型低租金的租賃住房建設項目，既可以迅速成為解決新市民‘職住平衡’的新型租賃模式，也將成為后續國內保障性住房體系的重要組成部分，銀行也將在當中拓展市場，發揮重要的杠桿作用。” 建行原首席經濟學家黃志凌表示。

　　探索提升可持續支持能力

　　如何在滿足保障性租賃住房資金需求的同時，保證商業可持續運營，考驗著銀行機構的智慧。

　　“只有貸款可盈利，才能讓業務實現可持續，才能把保障性租賃住房的規模做大。為做到可盈利，需要降低銀行的資金成本，《指導意見》提出，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款發放，這類融資的成本比較低。”李宇嘉表示。

　　“一方面，要在業務激勵機制和考核上進行區別對待，激勵銀行展業；另一方面，銀行要切實提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點，將支持保障性租賃住房發展作為推進共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。”李宇嘉進一步補充說。

　　同時，李宇嘉認為，銀行在開展相關業務時要加強與住建部門的協同。“要建立完善的流程，與住建部門明晰各個渠道保障性租賃住房的籌建模式和項目庫，做好項目信息共享。各地也需要明確保障性租賃住房項目認定書制度，方便銀行展業。”

　　在支持保障性租賃住房建設、培育長租市場發展時，銀行還應發揮自身優勢，進一步提升對該領域的可持續支持能力。

　　“銀行應充分考慮房地產行業的區域性，密切關注當地保障性租賃住房市場發展情況，積極給予融資支持，參與保障性租賃住房REITs、債券發行；同時，要充分關注到保障性租賃住房個人端市場，即保障性租賃住房的主要對象新市民、青年人等群體的成長性，通過場景開發、產品組合營銷等挖掘個人業務市場潛力。” 中行海南金融研究院高級研究員王少輝表示。

　　“大型銀行的信用中介和信息匯集功能，使其不僅具有舊房翻新的資金實力，更有強大的數據基礎、征信基礎以及社會責任感，可以有效解決市場信息不對稱、雙方不信任協議約束力不強等問題。”黃志凌分析稱，搭建銀行信用基礎的租賃平臺，可為整個住房租賃市場增信，促使住房租賃市場更加規范。