原標題：“提前還房貸是傻帽 ” ？現在還信這句話的人，該醒醒了

　　來源：毯叔盤錢

　　“千萬不要提前還房貸！”

　　我敢說，但凡一個打算買房，買過房或關注買房的人，肯定都聽過這句話。

　　這些年，各種財商課堂上，理財專家們也總在不厭其煩地一遍遍勸誡你：

　　“不要提前還房貸，要拿著這筆錢，用錢生錢”

　　“通貨膨脹下金錢貶值，現在欠銀行的錢那都不是錢”

　　“房貸是普通人一輩子能從銀行借到的最便宜、金額最大的一筆錢”

　　專家們說的有錯么？沒錯，也確實具有指導意義。

　　不過我要加一個時間定語：

　　從今天往回看。

　　是的，誰讓在這個世界，唯一不變的就是變化本身。

　　圖源：網絡

　　從今天往回看是對的，并不代表從今往后也是對的。

　　為什么這么說？

　　因為最近，越來越嚴峻的經濟形勢和越來越頻繁的讀者問詢，都讓我意識到一個問題：

　　“貸最高的房貸，還最長的時間，絕不提前還貸”，這句過去五六年來的主流觀點，現在或許，該改改了。

　　先聲明下：接下來關于還房貸的探討，針對的都是像我這樣的勞苦大眾：

　　普通家庭，普通工作，背負房貸，渴望財富的增值，又不想被割韭菜。

　　有錢任性，不在乎那點小錢的土豪，我建議你直接略過本文。你想咋還就咋還，不想貸款直接全款買房也OK，你開心就好。

　　而對于和我一樣的普通大眾，我得先說一句：通貨膨脹這個因素咱壓根就不用考慮。

　　因為啥，就算你考慮到了，也沒辦法應對啊。

　　比如你明明知道錢會越來越不值錢，但除了銀行存款、理財這些穩妥的理財方式，其它的你要么買不到，要么風險高承受不了；又比如你明明知道現在錢比以后值錢，但發了工資你還是會存起來，不會全部消費。

　　更何況，在你的資產負債表兩端，都會受到通脹的影響。雖然房貸的金額通過通貨膨脹稀釋了，但拿在手里的現金也一樣被通貨膨脹稀釋了，彼此彼此……

　　排除這個因素以后，咱們再來看提前還貸這個問題，其實就是個邊際決策，不用考慮太多：

　　你買了房，從銀行借了貸款，從此每個月都要還月供。

　　現在你手頭有了結余的現金，刨除掉必要消費，剩下的現金怎么用，一般也就分兩方面：

　　1、拿去投資

　　 2、提前還房貸

　　而我們需要比較做出決策的就是：

　　提前還貸減少的利息，和你投資獲取的收益，到底哪個更高，你就把錢花在哪個地方。

　　就是這么簡單。

　　好，現在開始PK。

　　先來看看天平的一頭：房貸利息。

　　房貸利息有多少，直接取決于房貸利率。

　　中國的房貸利率曾經是很多人的福音，幾年前4.9%再打7折的利率，讓多少人感嘆，這才引出了那句流傳甚廣的“房貸是普通人一輩子能從銀行借到的最便宜、金額最大的一筆錢”至理名言。

　　但是但是但是！現在，房貸利率在國家不惜一切代價的調控手段下，漲到了多高你知道么？

　　短短兩個月，全國多城市房貸利率調整了3次。

　　杭州，從5.4%漲到5.9%，二套已經6%了。洛陽，首套商貸利率直接到了6.37，惠州甚至出現了6.8%的首套房利率和7.2%的二套房利率，堪稱逆天。

　　就連上海，作為一線城市，這兩天也坐不住了，首套房貸利率從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

　　二套房？你想多了，現在很多城市二套房直接停貸了。

　　這么高的貸款利率下，你貸30年房貸需要付的利息比本金還高的多，假設你現在從銀行借100萬買房，按5.9%的房貸利率算，30年后連本帶息要還銀行213萬，利息就113萬，簡直一身冷汗。

　　與此同時，天平另一端，另外一件事正在發生——

　　理財收益率不斷下降，已經越來越低了。

　　余額寶收益率前段時間跌到了1.5%以下，比銀行一年期定期存款的利率還低。

　　儲蓄國債的利率也一直在降。才三年時間，就從4%以上降到了3.5%。

　　而五年期的銀行存款，市面上5%利率的更是難找了。少數銀行轉移到自家APP或微信公眾號購買，還得整點搶購，秒殺。

　　這種情況下，有不少人選擇轉戰4個點的銀行大額存單。可就在上個月，各大銀行按照要求，紛紛下調了大額存單利率。

　　中國工商銀行一家分行，就把三年期大額存單由3.85%調整為3.25%。連營口沿海銀行這種當年最亮眼的銀行，也降到4個點了。

　　現在想買4個點以上的存款利息，真的太難了。

　　那干脆把錢投股市買基金吧，只要收益高于房貸利率，不就賺到差價了么？

　　據我所知，很多人都是這么幻想的，但據我所知，大部分人這一年進入股市或入手基金，不僅沒賺到錢，還在高風險資產的波動下“追漲殺跌”，虧掉了本金。

　　理財理財，錢越理越少，有人甚至還因貪圖高收益被割了“韭菜”。

　　再說，就算你今年僥幸賺到6%以上，你能保證以后每年都穩定賺到6%，并且連續30年么？

　　誰也不敢。

　　不得不說一個扎心真相：

　　在經過疫情以來的大類資產漲價潮后，今年以后，投資賺錢難度只會越來越大。

　　市場上風險高的理財是對人性的考驗，可風險低的理財收益率卻很難超過房貸利率。

　　不然銀行為什么愿意把錢借給你，不拿錢自己去做投資？

　　圖源：《半澤直樹》

　　所以天平兩端一對比，結果就出來了。

　　一邊是，現在申請房貸，利率真心不便宜（還是復利）。

　　另一邊是，普通人能獲得的無風險回報，越來越低。

　　這時候，當你手上有了一大筆錢，自己也沒啥急用錢的地方，與其拿它買風險大收益低的理財，提前還房貸，它不香么？

　　很多人當然還會提出理由：買房會增值啊，幾年就翻一倍，我多貸房貸多用杠桿，增值部分要遠遠高于銀行利息啊。

　　這話理論上沒問題，但同樣我要加個時間定語：

　　從今天往回看。

　　對，十年前，甚至五年前，我都高舉雙手贊成這句話，因為在當年的房產環境下，你閉著眼睛買房都可以，就算按照07年七點幾的超高貸款利率，你也是穩賺不賠的。

　　因為07年北京房價1萬，現在房價6萬。14年翻了6倍，當年100萬買的房現在漲到了600萬，這還不算后面16年的后續漲幅。

　　但現在，真不是十年前了。

　　十年前大小城市一起漲，現在是大城市大漲，小城市不漲反跌。

　　所以現在，你貸款買房沒問題，但買錯房就會出問題。

　　一旦你買錯房，貸的越多虧的越多，還貸越久虧的越多。

　　因為什么？房價在往下跌。

　　等你還完30年房貸，最后發現房子砸在手里，白菜價都沒人要，那才是最可悲的。

　　圖源：網絡 

　　所以，要我說，你要不要提前還房貸，最重要取決于什么？

　　你的標的。

　　在選對標的的情況下，負債是保護財富，是別人替你給通脹買單。

　　但一旦發現你買錯了房子，不要考慮別的，馬上提前還款。

　　因為越往后你虧的越多。不是利息讓你虧，是標的讓你虧。

　　不過，提醒下，還真不是所有人，都需要提前還貸。

　　如果你是公積金貸款或者組合貸款，公積金部分的就沒必要提前還。

　　因為經歷了幾次降息后，現在公積金5年以上貸款利率已經降至史上最低3.25%。現在買個年金，買點理財，都能cover，所以完全可以無風險套利至少1%以上。

　　如果你購房時享受了貸款利率打折優惠，也沒必要還。

　　像我買第一套房時，用的是組合貸，公積金貸款利率現在已經降到了3.25%，商貸打了七折，現在利率也只要4.01%，這種可能以后再也趕不上的超低利率，還是留著比較劃算。

　　而我今年年初，就把另一套5.88利率的房子的房貸還了一部分，錢還是從股票賬戶騰出來的，現在想想，真是萬幸……

　　因為提前還了100萬，從今年2月開始，我的房貸一個月少還了6000，利息也少了100多萬，瞬間輕松不少，可以給娃多報個班了……

　　說到這，還得多說一句，我真覺得這些年很多人被灌輸的“以后工資只會越來越高，現在很難的月供，日后會越來越輕松”這種想法，得改改了。

　　不知道今天疫情導致的降薪甚至失業，有沒有改變你的認知：

　　對大部分打工人來說，還是得繃著一根弦，35歲以后你的工資會遇到瓶頸，可能會減少，甚至飯碗不飽。

　　所以趁著還能掙錢的時候多還一點，無債一身輕，也挺好。

　　歸根結底一句話：千萬別再耗30年還房貸了。

　　還在篤信“提前還房貸是傻帽”的人，現在也該醒醒了！

　　形勢早就變了，有些事是你無論如何都無法阻止的……

　　說白了，咱們都是普通人，需要吃喝住行，會生病，也會投資失敗，有家庭，有壓力，沒有閑錢可以失敗。

　　換句話說，咱自己到底幾斤幾兩，隨便找竿秤就知道了。

　　在這種情況下，客觀評估現實，做好邊際決策，多個思路多條路，把錢用在更值得的地方。

　　你說，不香么？

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責任編輯：陳嘉輝