小王是一個在上海工作了3年的職場次新人。他最近有點煩，因為正準備買房時，卻撞上了房貸新政。前前后后看了好多篇新聞報道，最后還是沒搞懂：執行新政后，這房貸利率到底會升還是會降？

　　所謂房貸利率新政，其實就是房貸利率換“錨”。日前，央行對新發放商業性個人住房貸款利率進行調整，從計算邏輯上，個人住房貸款將要直接與LPR（貸款市場報價利率）掛鉤。人們熟悉的“基準利率”將告別歷史舞臺。

　　對于購房“剛需族”來說，他們只想知道：改革后的個人住房貸款利率，具體如何定價？

　　一頭霧水之下，小王找到了在銀行工作的親戚老王。

　　老王說：首先你要記住一個公式！

　　小王

　　這個公式我看到過，但看不懂。

　　老王

　　自2019年10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

　　小王

　　請說人話！

　　老王

　　咳咳~~例如，現在的5年期以上商業貸款的基準利率是4.9%。如果你現在要在上海買房，國有大行還保持首套基準利率上最低再打95折的優惠，也就是說，你可以享受到4.655%的房貸利率優惠；再比如，你現在馬上飛到廣州去買房，那里的首套房貸最低利率是在基準利率上再上浮5%，也就是5.145%。

　　小王

　　還沒說到重點，那執行新政后呢？

　　老王

　　以后啊，房貸利率就不再參考基準利率上下浮動了，而是會參考每個月公布的LPR，就是貸款市場報價利率。它每個月公布一次，不管它怎么浮動，房貸利率都會在此定價基準上再加點形成，1個基點等于即0.01%。

　　例如，你要買首套房，計劃貸款30年，以最新公布的5年期以上LPR利率4.85%為例，銀行可能會根據你的信用資質在4.85%基礎上加10個基點，即加0.1%，那你每個月的房貸利率就是4.95%。不過，因為LPR是浮動的，以前那種“上浮”多少倍、幾折優惠的說法也不會再出現了。

　　總之，首套房貸利率只能比LPR高、不能低；二套房貸款利率在不低于LPR上至少再加60個基點。

　　小王趕緊在筆記本上記下：

　　小王問：那到底會升還是會降？

　　小王

　　那等我以后貸款買房時，會加多少點呢？

　　老王

　　這就要看兩點了：一看當時的住房信貸政策，二看你個人自身的信用資質。

　　小王

　　如果我要在上海買首套房，我的個人信用資質也不錯，工作也穩定，說不定能享受到最低的房貸利率。那么，實施房貸利率新政后，利率到底是升了還是降了？

　　于是，老王幫小王算了一筆賬：

　　以上海為例，現行的上海首套房貸最低利率，是在基準利率上再打9.5折，即4.655%。小王如果貸款300萬元，貸款期限為30年的話，則每個月要還15470.09元；而新政執行后，參照LPR最新的數據4.85%，在不加點的情況下，同樣是300萬元、貸款30年，每個月要還款15830.75元。就差了三四百塊。

　　于是，小王列出了一個表格作參考，發現：在不同情況下，新政前后每月還款金額相差并不大。他感嘆道：看來，不能簡單籠統地只看新政后房貸利率上漲或者下跌。

　　小王追問：

　　未來如果后悔，還能重新定價嗎？

　　小王

　　如果我的房貸期限是30年，萬一未來10年之后，LPR大幅下行，我豈不是虧了？

　　老王

　　你可以在與銀行簽合同時，就約定未來利率可以重新定價。但要確定一個重定價周期，比如每3年根據定價基準的浮動情況，重新形成貸款利率。反正，重定價周期最短為1年。

　　小王

　　這樣看來，這個加點多少，很重要啊。

　　老王

　　剛才所說的加點標準，其實只是全國統一的最低要求，每個省市按照當地房地產調控情況，還可以再加點，這就是所謂的“因城施政”。然后，每家銀行還可以根據風險評估再加點。

　　小王

　　難道，對于我們這樣的購房“剛需族”，就不能有更便宜一點的房貸利率嗎？

　　老王

　　公積金個人住房貸款利率目前不調整，貸款期限5年以上的公積金貸款利率只有3.25%。

　　小王

　　看來，只能努力工作了。將來或許能多一點公積金、少一點商貸。

責任編輯：賈振飛 2031864307