3月17日-18日，為期兩天的亞太金融論壇在北京召開。作為APEC框架下的金融盛會之一，本次論壇吸引了全球重要經(jīng)濟體政要、企業(yè)家、學者和金融專業(yè)人士參與，共商新形勢下如何實現(xiàn)國際合作與共同發(fā)展。

　　北京大學光華管理學院院長劉俏出席開幕式，并以《房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與共同富裕》為題進行了主題發(fā)言。

　　“共同富裕是中國式現(xiàn)代化很重要的一個特征和內(nèi)涵之一。我們也看到過去三四十年經(jīng)濟高速發(fā)展，其實我們整個收入分配不平等的程度并沒有相應降下來。到目前為止，應該說中國收入分配不平等程度這個指數(shù)還沒有呈現(xiàn)出歷史上常見的倒U型狀態(tài)，也表明我們在實現(xiàn)更平等、更包容的發(fā)展方面，其實還有很大的空間，還有很長的路需要去走。”劉俏說。

　　劉俏表示，我國收入不平等更多的是反映為城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)，也就是城市居民跟農(nóng)村居民收入上一個巨大的差距。到2020年基本上是2.56倍，2021年降到2.5倍，去年應該繼續(xù)在下降，但是仍然高達2.49倍、2.48倍這樣的水平。

　　“換句話講，你有城市身份，你的收入就注定是沒有城市身份人的二點多倍。我想這種局面本身，可能是我們在實現(xiàn)中國式現(xiàn)代化這個過程中所不能容忍的。而這里面我們分析產(chǎn)生的原因，我想可能最大的原因是在于農(nóng)村農(nóng)業(yè)的TFP非常低，客觀上就構(gòu)成了他收入相對比較低的現(xiàn)狀。”劉俏說。

　　劉俏指出，另外我們有大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，因為他們沒有辦法獲得城市身份，一直飄浮在城市和鄉(xiāng)村之間，在尋找他最后的歸宿。

　　“現(xiàn)在大家經(jīng)常講農(nóng)民工這個概念，當然這個概念不受歡迎，大概有2.9億到3.1億，不同的年份有不同的數(shù)字，這部分人很大程度上并沒有在城市里真正待下來。我們經(jīng)常講一個數(shù)字，中國現(xiàn)在按照常住人口衡量的城鎮(zhèn)化率大概是65%，按照戶籍人口衡量的城鎮(zhèn)化率只有47%，也就意味著我們有18%的人口并沒有戶籍，但是他在城市常住。這個群體，他的收入情況，他對未來發(fā)展，對人力資本投資各方面的情況，其實匯聚在一起之后，很大程度上也解釋了我們講城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。”劉俏說。

　　在劉俏看來，我們現(xiàn)在乃至于未來，如果說要真正實現(xiàn)中國式現(xiàn)代化，就需要把這18個百分點的常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率的差距，能縮小到零，這意味著近18%的人最終在城市要待下來。

　　同時，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，我們最終可能有大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。比如現(xiàn)在我們整個農(nóng)業(yè)全要素生產(chǎn)率是比較低的，大概相當于整個就業(yè)人口24%的群體聚焦在農(nóng)業(yè)，但是他們只創(chuàng)造了7.7%的GDP。如果到2035年，我們初步實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的時候，我們做的推算，大致農(nóng)業(yè)的GDP占比可能會降到3%、4%左右，就業(yè)人口可能是6%左右，這意味著在未來很長一段時間，我們還有將近1.3億人會從農(nóng)村遷向城市。

　　“我想這些數(shù)字合在一起之后，對我們房地產(chǎn)金融意味著什么。換句話來講我們用什么樣的方式，能夠讓這樣的群體在城市找到一個比較有尊嚴的方式居住下來，而不是游離在城市和鄉(xiāng)村之間。我想這是未來一段時間，不管是整個房地產(chǎn)市場還是中國經(jīng)濟發(fā)展中需要去直面的重要問題之一。”劉俏說。

　　對此，劉俏認為，不管是靈活就業(yè)人口，還是農(nóng)民工，再加上未來隨著產(chǎn)業(yè)升級換代，中國更多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口會向城市傾斜，有很多人需要在城市住下來，我們需要的是為這個群體去打造一些能夠讓他們適合居住的，相對有尊嚴的一種生活環(huán)境。

　　“所以我們一直在提倡，這里面可以考慮的一個創(chuàng)新點是在于，能不能把公積金制度、租金性住房的建設，還有公募REITs合在一起，比如說這些城市的新市民也好，一年增加1500萬的新市民，或者農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口也好，或者是暫時沒有城市戶籍的這些人也好，他只要繳納公積金，公積金中心有沒有可能把一年大概將近1000萬億的城建資金，用于一些租賃住房的建設，同時通過公募REITs的方式，利用市場機制能夠撬動，最終通過這種方式解決大量轉(zhuǎn)移人口的居住問題。”劉俏說。

　　劉俏表示，自己曾經(jīng)做過測算，大概通過這種方式，如果每一年投七八千億人民幣的話，大概一年能解決將近900萬個家庭的居住問題，就是按照50平米一個小兩居的方式，這在未來是可以思考的。

　　在他看來，到目前為止不管是公積金中心，還是租賃住房建設，還是公募REITs，在制度層面上沒有任何障礙，但把三者結(jié)合在一起之后有針對性的做這樣一種創(chuàng)新的話，對我們講的推進共同富裕的實現(xiàn)，是不是能有一些推動作用。

　　除了農(nóng)村人口之外，還有城市人口的問題需要解決。

　　“其實城市人口的整個收入結(jié)構(gòu)里面，只有10%是財產(chǎn)性收入。但是城市人口整個的資產(chǎn)，住房資產(chǎn)占了將近60%，當然還有20%的金融資產(chǎn)。大家經(jīng)常講股市好，市場經(jīng)濟好，消費就好。其實有的時候想的話，應該是房市好，消費才會好，經(jīng)濟才會好。道理很簡單，因為住房占60%的家庭資產(chǎn)。”劉俏說。

　　劉俏表示，以2019年的數(shù)字作為測算，目前整個中國的存量住房面積大概是187億平方米，對應的總價值大致是400萬億人民幣。在疫情期間，大概下降了20%左右，主要城市的二手房的房價下降了20%左右。

　　“大家可以粗略測算一下，將近有70萬億-80萬億的財富蒸發(fā)了。從去年到今年面臨很大的挑戰(zhàn)在于大家的消費信心不足，如果說消費者主要的資產(chǎn)是配置在住房上，同時你在過去三年有將近20%的財富蒸發(fā)，總量達到70萬億-80萬億左右的情況，這種情況下你要恢復信心的話，你需要先把這70萬億-80萬億的財富損失以某種方式得到彌補。”劉俏說。

　　怎么做這個事情？在劉俏看來，未來有沒有可能，因為現(xiàn)在考慮到這187萬億的存量住房資產(chǎn)，絕大部分其實都是購房者的二套房、三套房、四套房，本身除了資本收益，房價漲的時候把它賣出去獲得回報之外，有沒有更好的運營起來。

　　“通過一些金融創(chuàng)新。舉個例子，回到剛才講的三位一體的改革方案上來，類似于像公積金中心這樣的機構(gòu)，能夠利用市場化的資產(chǎn)收購一些這樣的房子，然后把它運營起來。通過這種方式能夠吸納每年新增的1500萬的新市民，而總量在2035年之前會達到將近4個億的群體。這背后我覺得會為未來中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一種新的思考，也就是說從開發(fā)模式可能更多向運營模式轉(zhuǎn)移。同時，我們居民的財產(chǎn)性收入，也可能在這個過程中會以某種方式體現(xiàn)出來。從現(xiàn)在僅僅是10%這樣一個比較低的比例，能夠不斷提高，或者提高到一個更高的比例。我想這一點其實也有待于房地產(chǎn)金融這個領域的一些創(chuàng)新舉措的不斷推出。”劉俏說。

　　劉俏表示，如果按照常規(guī)的測算，我們到2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，我們的消費大概會占到整個GDP的60%，而且服務消費又占到消費的60%。這種情況下，社會把大量的資金壓在房地產(chǎn)上面，對未來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型也不是特別有利。

　　劉俏同時指出，可能未來一段時間我們還面臨更大的一個問題，整個房地產(chǎn)開發(fā)模式還面臨一個更大的挑戰(zhàn)。未來的人，不管是新市民也好，未來的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口也好，還有那些徘徊在城市和鄉(xiāng)村之間的群體，高達4億的人，他們未來會去什么地方，這是在做金融的時候需要去思考的一個問題。

　　“中國絕大部分城市人口是嚴重不足的。這個趨勢未來會緩解還是會進一步的惡化，我不知道。但就說明一點，可能未來的人口必定是向某些城市、向某些區(qū)域做更大量的匯聚。那這種情況下他們怎么去、去什么地方，他對未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷，對各個地方的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有非常深遠的影響。”劉俏說。

　　在劉俏看來，房地產(chǎn)金融有沒有可能，通過保障性租賃住房的建設，通過公募REITs的建設，讓這些金融產(chǎn)品能夠在市場上交易，底層資產(chǎn)是處于不同城市的一些保障性租賃住房。通過這些公募REITs在二級市場這個價格本身，它提供了一個定價的錨，告訴我們基本面的情況，能夠引導資源更好的配置。

　　“假如說我們發(fā)現(xiàn)某一個地方的公募REITs的價格不斷上漲，就意味著這個地方的保障性租賃住房的建設和服務品質(zhì)，它的租金價格，各方面在不斷提升，可能意味著人在往這邊流入。我想通過這種方式，金融反而回歸到它的本意，就是更好的以價格發(fā)現(xiàn)的功能引導資源更好的配置。”劉俏說。

　　在發(fā)言的總結(jié)中，劉俏表示，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和共同富裕連在一起挺難的。

　　但是劉俏認為，我們現(xiàn)在最大的一個價值在于，通過這種保障性租賃住房的建設，通過REITs市場的建設，通過公積金從政府層面上更大程度、更有包容性的覆蓋面擴大的話，我們嘗試著把社區(qū)這個概念恢復起來。

　　“我想，存量住房資產(chǎn)的運營可能是房地產(chǎn)未來重要的發(fā)展模式，這背后會帶來城市居民財產(chǎn)性收入的提升，也會帶來新市民本身生活環(huán)境更好的改善，讓整個消費的資源配置更趨于合理。我想通過這種方式，可能我們更容易看到一個接近共同富裕的社會的出現(xiàn)。”劉俏說。

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責任編輯：王蒙