超大陽臺、270°飄窗、超100%得房率……開發商近來掀起得房率大比拼，購房者對于新樓盤到底有多少使用面積也更加在意。

　　事實上，去年住建部提出建設“好房子”以來，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出臺了新建筑標準，有的城市諸如廣州、深圳放寬了層高、陽臺等指標，為提高得房率創造了條件；有的城市通過對架空層等公共空間不計容的新規，減少了公攤面積。這些城市也陸續出現了130%、110%等超高得房率的住宅產品。

　　那么，超高得房率意味著什么？各地容積率新規出臺對得房率有哪些影響？購房者在買房時，應重點關注哪些層面？針對這些熱問話題，新京報記者采訪了業內專家。

　　北京：鼓勵設置“開敞陽臺”“風雨連廊”

　　今年下半年，北京新盤也陸續出現了“開敞陽臺”，尤其是在豐臺、順義、大興等區域的新盤開始出現帶“開敞式陽臺”的項目，部分項目陽臺的進深可以做到1.5米，面積達到5-20平方米。同時，順義區、石景山區等不少新盤也開始拼“贈送”，有的樓盤甚至稱，開敞陽臺、設備平臺、飄窗“打包送了”。

　　“目前，北京很多區出現了得房率高的新房，得房率較高的項目多集中在順義區，部分樓盤得房率做到了100%以上。北京開發商的做法主要是通過設備平臺、陽臺露臺、飄窗的贈送面積來實現的。這也是基于中央提出的優化增量的政策精神，北京也調整和放寬了住宅設計的規定，著力提高新房品質。”合碩機構首席分析師郭毅表示。

　　事實上，北京市出臺的住宅設計新規正在改變著新房住宅產品市場。11月22日，北京市規劃和自然資源委員會官網發布《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》（以下稱《導則》）。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

　　“陽臺通過錯層設計實現了全贈送。”北京龍湖觀萃項目相關負責人介紹：“龍湖觀萃129平方米戶型得房率做到了94%，其中，贈送面積可達20平方米，具體做法上，有7平方米的面積是飄窗全贈送，而陽臺通過錯層設計從而實現了陽臺面積全贈送。”

　　此外，《導則》首次提出鼓勵在住宅底層設置視線通透、空間開敞的架空層，作為居民公共活動、交往空間使用，架空面積可不計入容積率。

　　值得一提的是，據公開資料，北京的華潤幸福里、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區，此前就曾出現風雨連廊被拆除的情況，大興的招商璽多次報規風雨連廊才獲得審批。

　　北京龍湖觀萃項目相關負責人介紹：“北京龍湖觀萃有近1000平方米的架空層和近1000平方米的景觀風雨連廊，原先這些面積是需要計入公攤面積的，現在按照新出臺《導則》，架空面積不計容，從而也是提高了得房率和居住的舒適度。”

　　“北京近期出臺的《導則》與南方城市的一些設計理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。政策鼓勵的架空層設計和風雨連廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面積，提升了住宅的功能性和舒適性，也是未來住宅的發展方向。”上述負責人表示。

　　各地新建筑標準助力超高得房率成“新風向”

　　12月17日，廣州成功出讓番禺區四宗宅地，總出讓面積為20.84萬平方米，累計成交金額33.88億元。其中，成交樓面價最高的一宗宅地（番禺區市橋街中銀大廈南側BC0612015地塊），被綠城集團以總價5.08億元、樓面價16908元/平方米、溢價率2%競得。

　　按照出讓公告，該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求，而且陽臺等半敞開空間占計容面積可提高至25%。也就是說，未來該項目住宅產品最高實用率可達到125%。

　　事實上，2023年11月9日，廣州施行新版的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（以下簡稱《辦法》），其中規定，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，其中滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。

　　在此《辦法》發布后，廣州市面上就不斷有新產品通過增加不計容面積，如陽臺、飄窗、設備間等，使得房子的實際使用面積得以增加。而廣州新出讓的地塊新規中，又不斷有新的地塊突破這一規定，使得“超大陽臺”變為可能，使得“贈送面積”變得更多，這也大大提高了房屋的得房率。

　　不僅僅是廣州，深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出臺了新建筑標準，綜合各地的相似點，即對陽臺、飄窗等空間進深等參數作出調整；對設備房、配電房、風雨連廊等公共空間不計入公攤面積等。

　　以2024版《深圳市建筑設計規則》為例，新的修訂增加了“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建筑面積”內容。此前，陽臺的進深不能超過2.4米，修訂后陽臺可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米，“飄窗”面積將可加大一圈。此外，過去計入公攤面積的配電房、設備房、避難層、機房等公共空間在新規后列為“不計容面積”。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。

　　開發商怎么做出高得房率？對此，深圳新規后首批戶型的代表項目前海未來城的相關負責人介紹：“以112平方米戶型為例，這個戶型得房率為96%，做到了贈送9個飄窗，主臥飄窗做成了‘L’形，新規后部分飄窗的進深也做到了0.8米，進深加大也意味著贈送面積也增多；同時，該戶型還有南北兩個大陽臺，陽臺進深含墻體做到了2.1米，陽臺是屬于半贈送面積的，而且北陽臺是單獨的可以作為靈動空間使用，所以整體下來戶型的優勢就是‘4房雙陽臺’‘5開間朝南’的設計，在銷售中，總體下來，客戶對這個戶型，尤其是高得房率的設計也是表示滿意的。”

　　通過對市面上的項目分析，新京報記者也發現，超高得房率的項目一般是通過做大陽臺面積（半贈送）、增加飄窗（全贈送）的做法來實現，同時，加上新規對諸如設備房此類原先計入公攤面積的空間剔除，所以今年市面上的產品呈現出高得房率的趨勢。

　　“從供給端來說，深圳新規對商品房供給造成比較大的影響，產品分化進一步加強，高品質產品更受市場歡迎；從市場端來說，這些超高得房率的項目在銷售上會更勝一籌，一方面，這些項目的競爭優勢會更強；另一方面，也相當于變相降低了房價，有利于項目的去化。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　2024年部分城市容積率新規

　　●武漢（3月20日）

　　符合條件的住宅套內陽臺按照其圍護結構或圍護設施的外圍水平投影面積的1/2計算容積率建筑面積

　　戶型套內面積在100平方米及以上的住宅，每戶可設置1處空中花園

　　●福州（6月28日）

　　套內陽臺面積半計容標準放寬，陽臺最大出挑距離由1.8米提高到2.4米

　　●廣州（8月26日）

　　套內陽臺面積半計容比例由套內建筑面積的15%提高至20%，高品質住宅可以適當提高陽臺占比

　　允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制其進深，且飄窗、空調外機最大尺寸提升至0.8米

　　●杭州（10月31日）

　　符合規定的開放式風雨連廊不計容且不計建筑密度

　　符合要求的陽臺容積率計算規則調整為按照陽臺水平投影的1/2計算容積率

　　●廣州（11月9日）

　　風雨連廊、景觀亭廊以及公共空間的配套，都不用計入小區的容積率

　　●北京（11月22日）

　　架空層作為居民公共活動空間，建筑面積結合規劃方案合理確定，不計入地塊容積率。

　　當風雨連廊為不封閉的建筑空間時，其建筑面積可不計入用地容積率。

　　信息來源：億翰智庫

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責任編輯：李桐