【導讀】事關房地產市場?住建部、央行、金融監管總局等五部門發聲
中國基金報記者 晨曦
事關房地產市場,五部門重磅發聲!
10月17日上午,國新辦舉行新聞發布會,住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局相關負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。
會上,中國人民銀行副行長陶玲表示,人民銀行會同有關部門正在抓緊研究,允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款,收購房企存量土地,人民銀行提供必要的專項再貸款支持。
國家金融監督管理總局副局長肖遠企介紹,截至10月16日,“白名單”房地產項目已審批通過貸款2.23萬億元。預計到2024年底“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍,超過4萬億元。將進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制,做到合格項目“應進盡進”,已審貸款“應貸盡貸”,資金撥付“能早盡早”。
倪虹表示,中國的房地產在系列政策作用下,經過三年的調整,市場已經開始筑底。“我們判斷,10月份的數據,會是一個積極樂觀的結果。”
來看詳情——
支持收購房企存量土地
央行將提供必要的專項再貸款支持
中國人民銀行副行長陶玲介紹,人民銀行立足金融宏觀審慎管理職責,制定和實施支持房地產市場平穩健康發展的金融政策。為了助力房地產市場止跌回穩,推動構建房地產發展新模式,9月24日,人民銀行行長潘功勝同志在新聞發布會上宣布了5項一攬子房地產金融政策。到現在有三周時間,社會反響積極正面,對提振市場預期和信心發揮了積極作用。9月29日,人民銀行在網站上公布了相關政策文件。
第一項政策是降低存量房貸利率。預計大部分存量房貸將在10月25日完成批量調整,意味著大家在10月26日就可以通過貸款銀行的指定渠道查看調整結果。部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚,總體預計會在10月31日前全部完成。
借款人普遍關心,政策調整后房貸利率具體是多少。陶玲介紹稱,根據政策要求,調整的是加點幅度,對于加點幅度高于-30個基點的存量房貸,將加點幅度統一降至-30個基點。例如,北京前期首套房貸利率最低加點是55個基點,此次將最低加點降至-30個基點,那就意味著房貸利率降幅達到了85個基點。北京的二套房貸最低加點前期是105個基點,按照城市利率的下限要求,此次將最低加點降至-5個基點,房貸利率降幅就達到了110個基點。五環以外地區降幅會更大。
存量房貸利率調整后,能夠節省多少房貸?預計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右,總體上將能節省利息支出1500億元,惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。具體到個人、家庭,根據商業銀行測算,再以北京舉例,在北京購房,原房貸利率如果是4.4%,利率調整以后為3.55%,那么100萬元、25年期的等額本息房貸每個月就可少付月供469元,總共節省利息支出超過14萬元。
第二項政策是統一房貸最低首付比例至15%。出臺這項政策的目的是更好地支持剛性和改善性住房需求。9月24日政策發布后,人民銀行總行指導各地分行因城施策,配合城市政府迅速落實。目前,除北京、上海、深圳三個一線城市自主采取差異化安排外,全國絕大多數城市不再區分首套、二套住房,最低首付比例統一調整為15%。不少城市同步調整了限購、稅收等房地產調控政策,市場信心和銷售都出現了改善。
第三項政策是延長兩項房地產金融政策期限,對前期出臺的兩份政策文件進行調整,一是調整2022年11月的“金融16條”。二是調整2024年1月的經營性物業貸款管理通知。相關政策原定于2024年底到期,調整到2026年底到期。
第四項政策是優化保障性住房再貸款政策。保障性住房再貸款是一項結構性貨幣政策工具。9月24日對政策進行了完善,將人民銀行提供的再貸款資金比例由原來的60%提高到100%。9月29日,人民銀行已正式發布通知,商業銀行將于10月起申請再貸款,最近已經有商業銀行做了申報。陶玲表示,在各方的共同努力下,存量房收購工作將取得進一步的積極進展。
第五項政策是支持收購房企存量土地。陶玲稱,人民銀行會同有關部門正在抓緊研究,允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款,收購房企存量土地,人民銀行提供必要的專項再貸款支持。
預計到2024年底
“白名單”項目貸款將超過4萬億元
國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示,年初以來,金融監管總局與住房城鄉建設部一起,指導各地建立了城市房地產融資協調機制,支持合規房地產項目進入“白名單”,引導金融機構加大融資支持力度。
一是將商品住房項目貸款全部納入“白名單”管理,做到“應進盡進”。肖遠企指出,“白名單”和城市融資協調機制已經建立了半年多時間,經過各方的努力,現在已經有很好的經驗和做法。在政府協調推動、金融融資支持和司法執行保障等方面,都探索了一系列比較完整的制度體系。納入“白名單”以后,對房地產項目的管理更加規范,融資也更加便利快速,對于項目的建成和交付、對于保障購房人的合法權益發揮了非常重要的作用。
肖遠企表示,經過認真研究,把商品住房的房地產開發貸款項目全部納入“白名單”的條件已經具備,今后符合“白名單”標準條件的房地產項目,均應該按照“白名單”管理,做到“應進盡進”。在具體流程上采取審核與備案兩種形式。在審核方面,按照目前城市融資協調機制對“白名單”項目的流程繼續發揮作用,繼續保留,同時房地產項目公司也可以跟銀行一起商量,銀行按照授信標準,對房地產項目進行融資,通過“白名單”機制進行備案,納入“白名單”管理。納入“白名單”以后項目管理更規范,融資也更快捷更便利,有利于房屋建成,有利于保障各方合法權益。
二是進入“白名單”的項目,商業銀行要做到“應貸盡貸”。肖遠企介紹,金融監管總局指導各家銀行在現有工作專班機制基礎上,進一步加大力度,逐個項目落實貸款投放進度。適度下放審批權限,提高審批和放款效率,按照項目建設進度及時發放貸款。各城市協調機制也要積極協調相關各方,加大問題項目修復解決力度,落實貸款發放條件,配合金融機構做好貸款審核與發放。原則上,若有關條件和要求沒有發生變化,對于已進入“白名單”的項目,銀行就應做到“應貸盡貸”。
三是優化貸款資金撥付方式,做到“能早盡早”。目前,商業銀行是按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司,并直接受托支付到材料商、施工方等上下游企業。今后,商業銀行可在與房地產項目公司協商一致的前提下,根據房地產項目公司提供的用款計劃,將全部貸款提前發放至房地產項目公司開立的項目資金監管賬戶,后續依據實際用款申請,從監管賬戶受托支付至用款對象。
“這樣做的好處是,貸款資金可以快速、及早發放到房地產‘白名單’項目公司的賬戶上,提早支付上下游企業資金,提早使項目能開工建設。由于這些貸款資金是進入專門監管賬戶,專款專用,不會被挪用,將全部用于房地產項目建成交付,保障購房人合法權益。”肖遠企稱。
肖遠企介紹,截至到10月16日,“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底,“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍,超過4萬億元。為做好房地產項目融資,保障房屋建成交付,還會進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制,做到合格項目“應進盡進”,已審貸款“應貸盡貸”,資金撥付“能早盡早”。
支持地方用好專項債
收購存量商品房用作保障性住房
財政部部長助理宋其超表示,為了促進房地產市場平穩健康發展,財政部擬會同相關部門實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。
宋其超稱,這兩項政策聚焦房地產市場的堵點問題,既是推動房地產市場止跌回穩的重要舉措,也是落實黨的二十屆三中全會決策部署,擴大專項債支持范圍和用作項目資本金領域的重要內容,有利于促進土地市場的供需平衡,緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力,也有利于增加保障性住房來源,增進民生福祉。
在具體操作上,關于專項債用于土地儲備,主要是支持各地結合實際情況,與存量土地的業主企業合理確定收購價格,妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關系,合理確定專項債券項目內容和地塊范圍,及時安排債券發行和支出,提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。
關于支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房,這項政策主要是由地方自主決策、自愿實施,遵循法治化原則,按照市場化運作,在確保項目融資收益平衡的基礎上,地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。這一政策將與其他相關支持政策協同發力,進一步拓寬地方的資金來源渠道,既可以有效消化存量,促進供需平衡,也有利于優化增量,多渠道籌集保障性住房。
宋其超稱,下一步財政部將會同相關部門抓緊明確政策的細則和要求,推動政策盡快落地。
支持盤活存量限制土地
研究設立收購存量土地專項借款
自然資源部副部長劉國洪表示,自然資源部貫徹落實中央政治局會議關于嚴控增量、優化存自然資源部量、提高質量的要求,在住宅用地供應上,一手抓控新增,一手抓盤存量。
在控新增方面,指導各地合理控制新增商品住宅用地供應,對于去化周期過長的城市暫停供應商品住宅用地;對于去化周期較長的城市,實行“盤活多少、供應多少”。
在盤存量方面,10月12日,財政部宣布了允許專項債券用于土地儲備。這項政策主要是為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。為用好這項政策,自然資源部指導地方規范程序、明確標準,重點圍繞“怎么收”來推動落實。考慮優先回購企業無力開發或者不愿繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地,及時匹配專項債券等資金。
“我們還將會同相關部門,研究設立收購存量土地專項借款,作為專項債券的補充,中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地,再次組織供應用于房地產的,我們將嚴格把控。市場確有需求的,才可以優化條件、精準投放,但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。”劉國洪稱。
劉國洪指出,在盤活存量土地政策措施中,除了上面所說的支持地方政府收回收購閑置存量土地以外,還有兩條路徑:一是鼓勵企業優化開發。對于企業有意愿、市場有需求的,允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任等,來緩解企業資金壓力。二是促進市場流通轉讓。對于企業無力開發的,指導各地通過搭建交易平臺、支持預告登記和“帶押過戶”轉讓、助推司法處置和合作開發等,激發市場活力。
把保障性住房建設成“好房子”
關于保障性住房,住房城鄉建設部部長倪虹表示,關于解決群眾住房問題,國家大的政策是一手抓保障,一手抓市場。以政府為主,保障群眾基本住房需求,通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求。
倪虹強調,各城市政府在結合當地實際優化完善房地產政策的同時,一定要加大保障力度,兜牢住房保障這個底線。“今年1—9月份,我們已經建設籌集了保障性住房148萬套(間),到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。”
倪虹指出,我國住房發展已經進入了一個新階段,就是從“有沒有”轉向“好不好”。人民群眾對住房的功能、質量都有了新期待。對于“好房子”,概括起來有四個特征:綠色、低碳、智能、安全。推動“好房子”建設,主要是抓樣板、立標準、建體系、強科技,最重要的是將新一代的信息技術、綠色低碳技術、新型建造技術,以及一些新產品、新材料、新工藝,能夠應用到房屋建設中,推動建設不同面積、不同價位的“好房子”。
倪虹強調,各地首先要把保障性住房建設成“好房子”,政府工程、民心工程一定要帶頭。同時還要下力氣,結合城市更新,想辦法把老房子也能改造成“好房子”。對于房地產企業、建筑業企業,今后的發展,拼的是高質量,拼的是新科技,拼的是好服務,誰能抓住機遇轉型發展,誰能為群眾建設“好房子”、提供好服務,誰就能有市場、誰就能有發展、誰就能有未來。
編輯:黃梅
審核:木魚
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