來源：中國經營網

　　本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

　　6月29日—30日這個周末，北京房產經紀人張峰（化名）忙著給不同類型的客戶打電話，“其中有一些客戶早已看好房子，觀望有一陣兒了?！?/p>

　　在這個周末，北京二手房住宅網簽出現了罕見的高成交情況，6月30日一天，住宅網簽高達864套。

　　據中原地產數據，6月29日、30日兩天，北京二手房實際成交分別為900套、1100套，市場再次回到周末兩天2000套的成交量。

　　交易市場的變化得益于6月26日北京出臺的樓市優化政策。自“5·17”樓市新政落地后，各地紛紛跟進出臺細則，在廣州、深圳、上海相繼降首付、降利率、放寬限購條件后，北京也在6月26日發布樓市優化措施。

　　《中國經營報》記者采訪了解到，在持續的“以價換量”下，6月北京二手房網簽量環比上漲11.99%，同比上漲29.12%，創下一年多來的新高。

　　新房市場方面，“6·26”政策后4天內的成交套數在整個6月份中占比近30%。

　　不過，業內認為，從政策力度來看，本次北京市限購政策尚未作出調整，僅靠降低首付，對于擴大購房需求量影響有限，未來依然有優化空間和預期。

　　6月二手房成交量同比上漲三成

　　北京住建委網簽數據顯示，6月北京二手房網簽量為14987套，環比5月上漲11.99%，同比上漲29.12%。6月份的二手房成交量，創下自去年3月以來15個月的新高。

　　據了解，往年二手房市場成交高峰一般在3月份，隨后4、5月份走向平穩。而今年6月份是近幾年來第一次出現環比仍在上漲的情況。

　　據中原地產研究院首席分析師張大偉介紹，周末成交量上漲主要是之前的部分網簽為了符合新政策的房貸利率，重新進行了網簽。

　　經紀人張峰告訴記者，此前樓市“5·17”政策后，北京市場尚未跟進細則，不少客戶仍在觀望，普遍認為后期房貸利率還會下調。另外，這次首付比例降低后，確實給了一些剛需群體“上車”的機會。

　　據北京鏈家研究院分析師冷會介紹，“6·26”政策出臺后，6月27日至30日，北京鏈家二手住房簽約量較政策出臺前的6月20日至23日增長12.2%，新增客源量增長11.0%，帶看量總體持平，說明該政策對存量購房需求的決策和潛在購房需求的釋放都有積極作用。從各城區情況看，西城、海淀、亦莊經濟技術開發區、朝陽、昌平等產業和人口相對密集的區域由于需求基礎較好，成交量增長較為明顯。

　　張大偉表示，北京6月實際二手房成交了1.7萬套左右，核心原因還是“5·17”政策的影響?！半m然北京一直到6月26日才落地‘5·17’政策，但對于首付和利率的降低市場已經有預期，這種情況下，5月下半月開始，成交量一直穩定上行，維持在高位。”

　　實際上，6月26日出臺的政策是北京從2023年9月以來9個月時間里的第9次樓市政策優化。

　　從價格方面來看，二手房“以價換量”的情況從去年下半年一直持續至今。

　　不過記者了解到，二手房議價空間有所縮小。多位經紀人表示，此前很多看房客戶“砍價”時都是四五十萬元起步，自5月下旬以來，業主對于價格讓步空間已在縮減。

　　新房持續“以價換量”

　　與成交量上升的二手房市場相比，目前北京新房市場則面臨較大去化壓力。中指研究院數據顯示，5月份北京新房成交3207套，同比下降38.6%。6月1日—25日，新房成交2512套，日均環比5月同期下降2.9%，與去年同期相比下降46.6%。

　　“6·26”政策之后的首個周末，記者在順義老城區的新房項目璞瑅潤府內看到，前來咨詢、看房的人較多。據了解，該項目戶型為105—188平方米的三、四居，總戶數為831戶，6至11層為純洋房。

　　置業顧問表示，項目的客戶主要為居住在順義區的改善型群體。在當天的售樓處現場，記者看到，很多以家庭為單位的客戶正在由置業顧問帶領著簽約?！斑@兩天簽約的客戶都是前期已經看過房子，但對于商貸利率有些猶豫，現在降了之后覺得沒必要再等了，至于首付比例，大家還是能多交就多交?！?/p>

　　該項目地塊為去年7月份由首開和華潤聯合競得，于去年12月入市，銷售指導價4.6萬元/平方米。不過，置業顧問當天表示，開發商為了年中沖刺業績會給出一些折扣，優惠后每平方米單價在4萬元左右。北京住建委官網顯示，該項目已簽約的房源成交均價為38788元/平方米，約為指導價的84%。

　　業內人士介紹，北京的銷售指導價在房價快速上漲時出臺，最初的目的是對新房銷售價格進行限制，銷售指導價為最高限價。在銷售指導價范圍內，企業可以根據市場情況定價。

　　實際上，今年以來，北京新房售價低于銷售指導價已十分普遍。

　　以上述順義區為例，與璞瑅潤府同屬于順義老城區板塊的龍湖御湖境二期于去年9月入市，銷售指導價為4.6萬元/平方米，目前網簽均價44565元/平方米。售樓處置業顧問則表示，目前優惠之后每平方米單價在4.2萬—4.3萬元。同期，項目周邊有二手房掛牌單價甚至低于2.5萬元/平方米。

　　而在更受朝陽、昌平等外溢客群青睞的后沙峪板塊，實際銷售價格低于指導價也十分普遍。建發·觀云于去年9月底入市，期房銷售指導價為5.8萬元/平方米，現房銷售指導價為6萬元/平方米，目前網簽均價為55401元/平方米，而6月30日記者在售樓處走訪時，置業顧問表示，開發商為了年中沖刺業績給出的特價房源單價在5.2萬—5.3萬元/平方米。

　　另外，璟上蘭園于去年11月底入市，期房和現房銷售指導價與建發·觀云一致，目前網簽均價為49261元/平方米，而置業顧問給出的折扣價則為4.6萬元/平方米上下。

　　受新入市項目降價影響，區域內尚未清盤的項目也開啟了折扣。在走訪中，記者了解到，于2021年入市的和光瑞府項目目前僅剩尾盤，置業顧問表示優惠后單價為每平方米5.2萬—5.3萬元，一套132平方米的房子折后總價約690萬元，如果能在6月30日之前交10%首付款草簽，還可以再給出1到2個點的折扣。而項目銷售指導價為6.2萬/平方米。同期，上述后沙峪板塊幾個項目周邊的二手房掛牌單價有不少已低于4萬元/平方米。

　　張大偉表示，目前新房市場仍在“以價換量”。尤其是6月份，開發商為了沖刺年中業績，部分新盤價格變動明顯，特別是南城四環以外區域，出現了不少特價房，降價幅度能達到15%到20%，每平方米降幅將近1萬元?！暗?·30’新政后，五環外成交除北五環少數項目外，其他多數均沒有明顯變化。”

　　除了在價格上作出調整外，北京當前在售的新房項目普遍在產品打造、得房率上明顯提升，實際上拉低了每平方米的價格。

　　在璞瑅潤府售樓處樣板間內，記者看到，幾種不同戶型的陽臺設計吸引了諸多看房人的興趣。據置業顧問介紹，項目105、123、136平方米的房源原本的得房率為80%—83%，但房間客廳及主臥的陽臺為半封閉式的設計，面積全部算作贈送，再加上部分飄窗的贈送面積，實際得房率可達到97%以上。164平方米的戶型原本得房率85%左右，加上拓展空間后得房率可達100%。

　　據了解，在這種設計中，贈送的陽臺面積在房屋設計報批時為“防火挑檐”，但開發商會在后期建造時采用半封閉式處理，“有的客戶覺得不安全的話，可以自己加個電動窗簾，這樣陽臺就變得非常實用。”置業顧問表示。

　　記者走訪了解到，超高的得房率在如今的順義區乃至整個北京新盤中并不少見，尤其是自去年以來新入市的項目。比如建發·觀云、璟上蘭園，與璞瑅潤府一樣，均將“防火挑檐”設計為半封閉式的陽臺，以增加實際得房率。

　　中指研究院監測數據顯示，北京6月新房成交3870套，成交面積47.99萬平方米。其中6月24日至30日新房成交套數1665套，成交面積22.27萬平方米。新政發布之后的6月27日至6月30日成交套數為1224套，成交面積16.39萬平方米，從成交套數來看，“6·26”政策后成交量在整個6月份中占比近30%。

　　從政策力度來看，本次北京市限購政策尚未作出調整，業內認為未來依然有優化空間和預期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場也有望逐漸筑底企穩。

　　“這次主要是降利率，首付從30%降到20%，總價高于500萬元的，現在大部分人也不會選擇滿貸，所以降低首付影響不大，這次政策對于擴大需求量基數影響不算大，如果限購放開一些，比現在的政策影響要大?！苯浖o人張峰這樣說道。

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責任編輯：李桐