專題：公募REITs三年考：解禁時刻料波瀾不驚

轉自：證券日報

　　2024年6月21日，首批上市的9只基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）迎來上市三周年。

　　回首當初，基礎設施公募REITs肩負深化金融供給側結構性改革、強化資本市場服務實體經濟能力、進一步創新投融資機制、有效盤活存量資產等重任，應運而生、順勢而成。首批基礎設施公募REITs的平穩上市開啟了我國公募REITs試點新篇章。

　　三年實踐中，試點經驗加速匯聚、示范效應不斷顯現，推動我國基礎設施公募REITs市場提質擴面穩步向前：一方面，試點范圍不斷擴大，據Wind資訊數據統計，截至目前，累計已有36只基礎設施公募REITs掛牌上市，首發加擴募規模逾1100億元，涵蓋資產類型由最初的收費公路、產業園、倉儲物流和污水處理四大主流類型擴容至水利設施、保障性租賃住房、消費基礎設施、新能源發電等領域。另一方面，我國基礎設施公募REITs市場制度建設持續優化完善，圍繞審核關注事項、發售業務、新購入基礎設施項目、保障性租賃住房、臨時報告等方面出臺了一系列業務指引，引導市場規范健康發展。

　　“三年來，在市場各參與方的共同努力下，我國基礎設施公募REITs市場正在由試點階段邁向常態化發行階段，并逐漸成為我國多層次資本市場的重要組成部分。”中航基金不動產投資部相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示，基礎設施公募REITs是推動新質生產力發展的重大金融創新，其在解決不動產投融資市場資金供需結構錯配問題、推動不動產市場“資金—資本—資產”循環等方面具有重要意義。

　　雙輪驅動格局初具雛形

　　基礎設施公募REITs試點工作啟動前夕，我國基礎設施投融資領域正面臨資金供需錯配的局面，而基礎設施公募REITs憑借在盤活存量資產、創新投融資機制、拓寬權益融資渠道等方面不可替代的積極作用，成為彼時“破題”的有效抓手。

　　2020年4月份，中國證監會和國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，啟動基礎設施REITs試點工作。隨后，歷經一年多時間的籌備，2021年6月份，首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，這標志著公募REITs試點正式啟動。

　　在首批9只基礎設施公募REITs引領之下，“群雁活力”被加速激發，促使我國基礎設施公募REITs一級市場初步形成“首發+擴募”雙輪驅動發展格局。

　　據Wind資訊數據統計，截至目前，我國已有36只基礎設施公募REITs完成首發募資。與此同時，據《證券日報》記者不完全統計，除了4只已順利完成擴募外，至少還有8只正在籌劃、申請擴募或接受審核之中。

　　值得注意的是，我國基礎設施公募REITs市場在快速擴容的同時，“上新”也保持著較快節奏。以2024年為例，截至目前，年內新發基礎設施公募REITs數量和規模均超上年。具體來看，年內已有7只基礎設施公募REITs掛牌上市，遠超去年全年的5只，此外，還有15單項目尚在審批之中；從規模上來看，年內新發項目規模合計達183.51億元，超過去年的170.92億元。

　　事實上，擴容的“高效率”不僅體現在數量的高增長和上新的快節奏上，也體現在資產種類的多元化上。從2022年8月份首批保障性租賃住房REITs上市，到2023年擴容至新能源發電和消費基礎設施等領域，再到2024年6月份，首單水利設施項目獲交易所受理，我國基礎設施公募REITs市場參與主體持續向多元化拓展。

　　中金湖北科投光谷REIT原始權益人湖北科投相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時透露：“現在湖北科投集團持有的資產類別包括產業園區、廠房、租賃住房、超算中心等，持續不斷擴募是我們下一階段的重點工作方向。公司目前正在對持有的資產進行整合，選取成熟優質的資產提前按照上市發行的要求和標準進行規范化和市場化運營，在條件成熟時將積極申請擴募工作。”

　　在博時基金REITs業務營運總監劉玄看來，我國基礎設施公募REITs市場持續擴容、參與主體愈加多元化已是大勢所趨。

　　長期配置優勢逐漸展露

　　一級市場初步形成“首發+擴募”格局的同時，我國基礎設施公募REITs二級市場從初期的非理性上漲到震蕩下行，再到近期的企穩回升，基本走過了一個完整周期，基礎設施公募REITs的長期配置優勢逐漸展露。

　　特別是今年以來，多項利好政策出臺，為我國基礎設施公募REITs二級市場回暖提供了有力支撐。

　　例如，2月8日，中國證監會發布的《監管規則適用指引——會計類第4號》明確，原始權益人及投資者雙方均可將基礎設施REITs確認為權益屬性產品；4月12日，國務院印發的新“國九條”提出，推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展；4月19日，中國證監會又發布5項資本市場對港合作措施，明確將REITs納入滬深港通，同日，中國證監會發布《關于資本市場服務科技企業高水平發展的十六項措施》，支持有條件的新基建、數據中心等新型基礎設施以及科技創新產業園區等發行科技創新領域REITs等。

　　在此背景之下，我國基礎設施公募REITs市場回暖跡象明顯。據Wind資訊數據統計，截至6月19日，已上市的36只基礎設施公募REITs中，32只年內錄得正收益。其中，富國首創水務REIT、建信中關村REIT、中金山東高速REIT、華夏北京保障房REIT等18只項目年內漲幅超10%。

　　此外，華泰證券研報稱，公募REITs本質是不動產證券化，產品投資機會可來自資產端和產品端兩部分。首先，高派息率是基礎設施公募REITs顯著特征；其次，優質資產并購有助于提升REITs產品凈值；最后，投資者可根據其他資產價格、市場情緒和流動性等指標構建策略，實現REITs的二級市場交易收益。

　　實踐中，我國基礎設施公募REITs項目也用客觀數據展現出其長期配置的優勢。據Wind資訊數據統計，截至目前，上述36只基礎設施公募REITs的累計分紅金額超124.64億元。其中，平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT的分紅金額居前，分別為15.53億元、14.64億元。從分紅次數來看，有多只項目保持高頻次分紅。其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、華夏中國交建REIT、華夏越秀高速REIT的累計分紅次數均達7次。

　　東源投資首席分析師劉祥東對《證券日報》記者表示，未來，在合理制定發行價的前提下，通過嚴格的項目篩選、規范的運作流程以及完善的風險管理機制，可以將投資風險控制在合理范圍內。同時，我國基礎設施公募REITs項目的強制分紅屬性也為投資者提供了穩定的收益來源，有望成為受投資者青睞的優質投資標的。

　　為盤活存量資產蹚出一條新路

　　三年發展雖有波折，但我國基礎設施公募REITs規模已然站上千億元級臺階，并在盤活存量資產、助力國家重要戰略等方面取得了較大成果。

　　中航首鋼綠能REIT項目基金經理對《證券日報》記者表示，中航首鋼綠能REIT順利上市，標志著中國在固廢環保領域的金融創新邁出了重要一步，為綠色金融的發展注入了新動力。同時，對于推動北京市能源架構轉型、減少溫室氣體排放、助力區域碳中和目標的實現發揮了積極的作用。

　　三年間，市場逐漸搭建起較為完整的基礎設施公募REITs規則體系，推動我國基礎設施公募REITs市場提質擴面穩步向前，為盤活龐大的存量資產蹚出一條新路。

　　三年實踐中，助力我國基礎設施公募REITs市場高質量發展的積極因素加速匯聚，讓REITs市場擁有了更多發展空間。

　　在上述中航基金不動產投資部相關負責人看來，近年來，監管部門對基礎設施公募REITs市場加大支持力度，利好政策頻出，市場生態持續改善。發行人的發行動力增強，投資者配置意愿提升，基金管理人更好地承擔起公募REITs市場“看門人”的角色，共同為REITs市場的平穩發展保駕護航。

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