轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟時報

樓市熱點 本報記者 李曉紅

近日，廣州、深圳、上海等地相繼進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

業(yè)內(nèi)專家認為，一線城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策將在一定程度上帶動房地產(chǎn)需求的釋放，有利于提振居民房地產(chǎn)意愿及市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策利好 市場效果初顯

隨著優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策相繼落實，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生一些積極變化。中國經(jīng)濟時報記者從多家中介機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)和多位中介工作人員的反饋中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的咨詢量、帶看量均有明顯增長，市場信心得到提振。不過，在成交轉(zhuǎn)化上還需要一定時間。

安居客線上數(shù)據(jù)顯示，相比5月份前三周日均找房熱度，最后一周找房熱度增長明顯。從新房來看，上海上漲38.6%，廣州上漲11.8%，深圳上漲7.5%。從二手房來看，上海、廣州也分別上漲44.8%、12%。

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時指出，在一線城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策后，市場熱度快速出現(xiàn)反彈，安居客線上用戶的咨詢量以及線下一、二手房的實地看房量均有明顯增長。同時，也可以看出市場預期出現(xiàn)了明顯變化，6月份市場成交量預計將會比5月份成交量上揚，但房價預期短期內(nèi)變化不大，二手房的議價空間在不少區(qū)域預計會不斷收窄。

“在廣州優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策后，改善性房地產(chǎn)者反應速度最快。”置家地產(chǎn)天河區(qū)總監(jiān)伍曉曉告訴中國經(jīng)濟時報記者，上周，城中的改善型樓盤到訪量和認購量明顯提升。首先，二套房首付降低，減少了現(xiàn)金流支出；其次，利率下調(diào)，利好改善型購房人群；再次，“以舊換新”的活動保障讓置換客戶更有安全感和動力去追求和置換更好的居住環(huán)境，對原有房產(chǎn)的出售更有信心。此外，有明確需求的剛需客戶，比如有入戶、結(jié)婚、讀書相關(guān)需求的客戶在原來的首付預算內(nèi)有了更多選擇。上周的帶看量明顯提升40%。

深圳鏈家蔚藍海岸旗艦店經(jīng)理程先生向中國經(jīng)濟時報記者表示，深圳優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策后，該片區(qū)門店成交8單，門店線上線下咨詢量均有明顯增長，全店一、二手房總咨詢量1270組，環(huán)比4月增長了19%。

“政策調(diào)整后，最直觀的利好是降首付、降利率，消費者無論是買房還是換房，都有利于減輕購房壓力，減少月供。”廣州市天河區(qū)一位中介工作人員告訴中國經(jīng)濟時報記者，盡管房價變化不大，但刺激了正在觀望的買家買房的主動性。很多買家想趁房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整及時買入心儀的房子。

來自廣東的于佳準備置換一套三居室。她告訴中國經(jīng)濟時報記者，房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整后，意味著不用審核購房年限就能夠盡快地去進行房屋交易，有利于將舊房屋賣掉再置辦新房。

對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰表示，近期，一線城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整將對市場產(chǎn)生積極影響，有望推動市場活躍度的提升。購房者對于政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整抱有期待，希望政府能夠繼續(xù)出臺更多有利于購房者的政策，以進一步減輕購房壓力，提高購房意愿。另外，在成交量轉(zhuǎn)化和價格穩(wěn)定性方面，政策效果還有待觀察。

樓市政策尚有優(yōu)化空間

近期，一線城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的步調(diào)非常一致，政策利好進一步釋放。不過，有業(yè)內(nèi)人士分析，從需求端鼓勵居民加杠桿貸款買房，無法從根本上提振市場情緒。在稅費方面也應該出臺政策，比如，降低或減免契稅、個稅和增值稅。

“雖然購買首套房的首付比例最低已調(diào)至15%，但對于剛需人群來說，償還的壓力還是非常大的。”李剛來廣州工作不到三年，在看到廣州調(diào)整房地產(chǎn)政策后，萌發(fā)了購房的想法，但是目前還不具備購房能力，他希望政府能夠出臺更多利好政策。

上述廣州市天河區(qū)一位中介工作人員告訴中國經(jīng)濟時報記者，降稅費仍是目前購房者對政策優(yōu)化調(diào)整的最大期待。建議降低契稅收費標準、取消房產(chǎn)證未滿兩年房產(chǎn)交易的增值稅等，讓房子迅速流通起來。

為更好地滿足購房者的需求，張波建議，一方面，切實降低換房成本，拉動改善性需求人群入場，需要進一步降低交易稅費，尤其是增值稅和契稅有較大下調(diào)空間，如果可以實現(xiàn)交易稅費的“零成本”，改善性需求入場的積極性會切實增多。另一方面，可考慮降低存量房貸利率，尤其是降低二套房的存量房貸利率。由于二套房前期的利率普遍偏高，在取消二套房房貸利率下限后，會造成前期二套房購房群體月供成本明顯偏高，需要政策進一步優(yōu)化調(diào)整。

伍曉曉則認為，應針對部分人群降低購房成本并出臺多種靈活降成本模式，比如，首套剛需房貸可否先息后本，減輕年輕人供房壓力。

吳英杰認為，應在深入調(diào)研購房者需求的前提下，進一步細化政策。要注重降低購房門檻、提供多樣化的購房選擇、完善配套設(shè)施、強化信息公開和提高透明度等方面政策的落實。

對于房地產(chǎn)市場下一步的走勢，張波認為，短期內(nèi)，一線城市進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策后，房地產(chǎn)市場會有一個相對明顯的熱度提升，這一熱度的提升并不會導致市場快速出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，但一、二手房的成交周期會逐步縮短，購房者對于市場的預期開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)好跡象。與此同時，由于房地產(chǎn)市場受整體經(jīng)濟環(huán)境等多重因素影響，單一的房地產(chǎn)政策當下也很難完全改變市場格局，購房者的心態(tài)調(diào)整還需要更多時間，本輪調(diào)整周期預計偏長，但一、二線熱點城市的復蘇有望在年內(nèi)看到。

“政策的利好消息有助于提振市場信心，改善購房者和開發(fā)商的預期，整體市場氛圍將更加積極。”吳英杰強調(diào)，當前，一線城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策將促進房地產(chǎn)市場的活躍。購房者的態(tài)度日趨積極，特別是剛需和改善性需求的入市意愿強烈。同時，購房者希望政策能夠持續(xù)穩(wěn)定，并在信息透明度和市場監(jiān)管方面有所提升，以確保市場健康可持續(xù)發(fā)展。

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