轉自：上觀新聞

　　6月1日兒童節，也是新“滬九條”施行的首個周末，樓市表現如何？新政內容豐富，涉及方方面面。這一次，讓我們先把目光聚焦到“二手房”。

　　5月27日，記者在新政解讀當中提到，本輪政策的關鍵內容之一就是盤活二手房，多條優化舉措都明確指向二手房。為什么關注二手房，房東跳價是否普遍，多子女家庭住房貸款首套房認定細則是什么？……

　　帶著這些二手房市場的熱點問題，記者用一天時間走訪外環至內環中介門店，傾聽來自市場一線的真實解答。

　　問題：新政執行之后，二手房市場熱度如何？

　　解答：5月27日新政出臺后，二手房市場出現一些聲音，如買房人扎堆、交易火爆等等。記者分別走訪位于外環內和內環內的兩家中介門店發現，二手房市場開始出現活躍跡象，但遠遠不到火爆程度。

　　周六白天，記者探訪的兩家門店幾乎都是空無一人，除了一兩名經紀人負責接待來訪客戶，其他經紀人幾乎全員出動，帶著意向購房人看房。

個別經紀人留守門店 戚穎璞 攝

森林板塊某中介門店幾乎空無一人 戚穎璞 攝

徐家匯板塊某中介門店同樣空無一人 戚穎璞 攝

　　浦東森蘭板塊鄰近自貿區，改善型住房需求較多。“新政出臺之后，門店帶看量翻倍。”上海中原地產森蘭板塊負責人宋滬雄說，在新政發布當晚，門店10名經紀人立刻向所有意向購房人轉發政策內容。短短一兩個小時內，就有客戶趕來看房。從5月28日至30日，門店已經成交兩套二手房。“這兩套住房的買家，早有購買意向，新政給他們傳遞了很大信心，所以立刻決定簽約。”他說。

　　內環內中介門店也迎來帶看量增長。上海鏈家匯師門店在宜山路地鐵站附近，位于徐家匯板塊，教育、醫療和交通配套比較成熟，周六白天，全店25名經紀人幾乎都有帶看任務。店長崔立夫告訴記者，從27日至今，帶看量明顯增加，不少業務正在洽談中，暫時沒有成交。“原來一名經紀人平均7天才能完成3組客戶帶看量，現在兩天就能完成。”他說。

　　新政施行時間尚短，各個市場機構還沒能全面統計全市的二手房帶看和交易數據。不過，記者從上海市房地產交易中心官網“網上房地產”公布數據可以發現，自28日新政施行至31日，二手房單日網簽有明顯增加。5月二手房成交量為18692套，日均602套，28日至31日，網簽套數分別為701套、877套、984套和961套。

　　業內人士告訴記者，網簽數據增加主要因為新政利好，一些購房者因為新政出臺，將原計劃的網簽時間延后了幾天，可以享受更優惠的貸款利率。一些購房者決策快，立刻“下單”了。毛女士就是新政受益者，她原來需要連續繳納5年以上社保才能買房，現在只需要滿3年即可，且首付比例從30%下調至20%，于是在新政落地24小時內，她迅速在松江九亭三盛頤景園看房、簽約購置一套二手房。

　　問題：非滬籍單身人士，現在可以購買全市二手房嗎？

　　解答：新“滬九條”明確，非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。不過記者從上海市有關部門了解到，新政施行之后，非滬籍單身人士可購買二手房的區域幾乎覆蓋全市，有一特殊區域除外，那就是崇明。

　　在今年1月出臺的《關于優化本市住房限購政策的通知》提到，非滬籍居民可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。新政提到的擴大區域中暫未囊括崇明區，有在崇明購房需求的非滬籍單身人士要注意了。此外，對于非滬籍單身人士而言，外環內新建商品住房仍處于限購中。

　　問題：“三價就低”原則還執行嗎？

　　2021年，上海二手房交易開始執行“三價就低”原則，即銀行審批貸款額度時，會根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中取最低的價格。

　　有中介透露，前幾年，“三價就低”評估價格和賣方預期價格有較大落差，一般低于賣方預期，現在幾乎可以和賣方預期價格持平。其中一部分原因也是因為二手房市場價格出現回調，賣方預期比前兩年也降低了。

　　問題：網傳有房東（二手房賣家）漲價？

　　解答：新政出臺之后，網傳不少房東連夜漲價。記者了解到，在浦東世紀公園板塊，有一位房東當晚將掛牌的千萬元級房源提高了近50萬元；閔行七寶板塊萬泰花園，數月前每平方米不到5萬元，新政出臺后，個別房東將掛牌價提高至每平方米近6萬元，甚至每平方米7萬元。

　　記者走訪發現，有個別賣家在中介門店詢問經紀人是否有漲價空間。受訪中介門店負責人紛紛告訴記者，新政執行以來還沒有遇到賣家抬高價格的情況。“上海樓市此前經歷了一波低迷行情，大多數賣家還是理性的，希望能夠盡快促成交易。”宋滬雄說。記者碰到一位前來咨詢的賣家黃先生也坦言，二手房掛牌一年多沒有成交，希望趁新政利好，能夠盡快賣出。為表誠意，他也保留了一定的降價空間。業內人士說，連夜漲價的賣家是極少數，但是市場走勢仍以“以價換量”為主。

賣家咨詢市場行情 戚穎璞 攝

　　問題：何為多子女家庭？相關住房貸款的首套房認定細則是什么？

　　解答：崔立夫告訴記者，門店有不少咨詢客戶是二孩家庭，對多子女家庭住房貸款的首套房認定細則尤其關注，目前交通銀行、郵政儲蓄銀行等多家銀行已經明確細則。

　　首先，多子女家庭是指家庭中有至少2個子女，其中至少有1個子女是未成年。二孩家庭，一個成年，一個未成年，也符合多子女家庭定義。多子女購房政策適用于滬籍和外地非滬籍家庭，不適用港澳臺和境外人士。

　　新政中的多子女家庭首套房貸款，是以網簽時間為節點，即5月28日后網簽的合同和貸款合同才可以享受多子女家庭新政利好。

　　多子女家庭成員名下住房套數0，現購買第一套住房，享受首套房貸政策；成員名下住房1套且貸款還清，購買第2套，享受首套房貸政策；成員名下住房1套且貸款未還清，購買第2套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款都還清，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且只有1套貸款還清，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款均未還清，其中1套享受首套房貸政策，1套享受二套房貸政策，購買第3套，享受首套房貸政策；成員名下住房2套且貸款均未還清，且兩套均享受首套房貸政策，購買第3套，享受二套房貸政策。

　　簡單來說，新政執行之后，已經享受過兩次首套房政策且名下房貸都沒結清的多子女家庭，再買第3套房，采用二套房貸政策 。其他情況，都按照首套房貸利率執行，可見新政利好力度之大。

　　問題：接下來，二手房市場走勢如何？

　　解答：多位從業近20年的房地產經紀人告訴記者，此次新政力度超出了從業者的預期。克而瑞研究發現，此次新政上海2011年以來房地產政策調整幅度最大的一次，力度也超出市場預期。據其分析，過去13年里，住房限購政策做過調整優化，力度不算太大，如2021年1月提出離婚限購和法拍限購，2023年10月以來金山、奉賢、青浦局部松綁限購，2024年1月放松外環外單身限購。除了限購之外，上海房地產調控政策的松綁主要集中在2022年以后，其中影響最深遠的是以下三次：2023年9月執行認房不認貸，12月調整普宅標準不再看總價、下調首付比例和房貸LPR加點，以及今年1月允許單身非戶籍人員繳滿5年社保后購買外環外住宅。

　　“上海此次超預期力度的樓市新政將有效提振市場信心，尤其是非滬籍居民，以及因首付比及房貸利率而趨于觀望的改善客群，將釋放一波需求。政策成效將率先體現在二手房的帶看量等數據層面。”分析師表示。多名市場從業者認為，上海二手房掛牌量此前處于高位，新政將促進交易，帶來成交量的提升，價格方面總體平穩。

　　問題：為什么新政多條舉措指向二手房？

　　解答：在新“滬九條”中，有三條舉措容易被人們忽視。上海易居研究院研究總監嚴躍進指出，上海此次新政對二手房盤活、認購等落實較多創新政策。除了在調整限購方面，讓非滬籍單身人士可以購買外環內二手房，還提出了企業購買二手房、國企收購和躉租、以舊換新等政策，都是圍繞鼓勵二手房流動性而展開的。

　　這三條舉措分別是：企業購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住，不再限定購買住房套數．探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。在“以舊換新”方面，對符合條件的家庭提供補貼，如住房置換期間過渡租房、裝修搬家等。不過，補貼也有門檻，即在一年內出售外環內2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環外一手住房的居民家庭。

　　三條舉措都是在為新市民和青年人提供更優惠的保障住房，在支持住房困難家庭改善居住條件的同時，增加了市場上的二手房需求，又創造了市場上的二手房供應。總的來說，既保證住房的民生性，又盤活了存量房源，促進二手房流動，從而促進整個市場平穩健康運行。

股市回暖，抄底炒股先開戶！智能定投、條件單、個股雷達……送給你>>

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：郝欣煜