繼“認房不認貸”之后，上海樓市工具箱中再添新政。

　　12月14日晚，上海官宣優化住房信貸政策和調整普通住房標準，政策調整后，普通住房標準不再看總價、首套房首付比例下降至最低三成，同時，首套、二套房利率全線下降。

　　普通住房標準不再看總價，有客戶新政當晚簽約

　　上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局于12月14日聯合印發《關于調整本市普通住房標準的通知》，宣布自12月15日起調整上海市普通住房標準。按照新政，可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

　　對比原有政策，新政剔除價格標準，不再與房屋總價、位置掛鉤，同時，提高了建筑面積標準，從140平方米提高至144平方米。

　　有中介機構表示，這一政策的調整將直接影響客戶的增值稅及個稅。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準后如變為普通住房，將免征5.3%的增值稅及附加（之前非普通住房按差額征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

　　“深圳政策出臺后，市場對上海政策的調整有所預期，此次政策落地有效降低住房交易成本。”

　　在其看來，調整普通住房標準是政府實實在在的讓利。據滬上一中介門店經理介紹，“根據我們對后臺系統庫存房源的統計，新政出臺后，87%的房源是能夠馬上從非普通住宅變成普通住宅的。這也意味著這部分房源在交易時可直接省去增值稅。”

　　而對于大標的房源來說，更是一大利好。“很多高總價的房源，房東原來的買入價基本在100萬元-200萬元/套，隨著房地產市場的發展，當前的價值均在千萬以上，遠超內環以內450萬元/套的價格限定，因此，在認定為非普通住宅的情況下，往往需要繳納幾十萬元的增值稅。此次政策對價格不再設限，將實實在在減少交易成本支出。”滬上一經紀人說。

　　而對政策敏感的客戶已于新政當晚出手。在澎湃新聞走訪中，位于浦東源深板塊的一家中介門店在新政當晚促成一筆成交。

　　原本仍在觀望的客戶在新政落地后選擇與房東面談，并于當晚簽約。“我們是在晚上6點左右獲悉政策的，然后組織開會、宣導，業務員也開始電話通知客戶，今晚簽約的客戶此前一直沒有約成功，因為沒到客戶心里價位，今晚成功約來和房東面談。”

　　據了解，上述房源價格在1300萬元左右，而客戶的心理價位則在1200萬元，對于100多萬元的價差該筆交易一直未能促成。而在新政落地后，原本70多萬元的稅費直接省去，經過近3個小時的談判，客戶雙方于當晚23時左右協商成功并簽約。

圖片來源：太平洋房屋

　　不過，從多家門店走訪情況看，當晚簽約的案例并不多見。多數經紀人均在和業主電話溝通的階段。

　　“因為政策也是剛落地，我們主要還是先和客戶保持溝通，告訴他們政策利好，建議客戶積極入市。現階段來主動咨詢的基本是前期就有購房需求的客戶，或者是正在置換的客戶會對政策相對敏感。也有不少比較理性的客戶認為后續政策還會松綁，選擇繼續觀望。”滬上一經紀人反饋。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦認為，此次政策落地，將有助于提振市場信心，同時促進市場交易量增加，尤其是目前正好處于價格談判中的購房者，會加快其出手的節奏。

　　首付下調月供減少，開發商多個售樓處24小時不打烊

　　同日，上海市發布優化差別化住房信貸政策，宣布將首套房首付比例從35%降至30%；二套住房實施差異化政策，同時全線降低利率下限。

　　按照新政，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。

　　二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。

　　同時，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高質量發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　上海易居房地產研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。

　　同時，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執行差異化政策的區域而言，減負效應更明顯。

　　而對于有改善需求的客戶而言，首付比例下調將增加其入市的信心。據了解，市民王先生的住房已經掛牌一年多，考慮家人工作讀書的需求，王先生此前計劃從浦東上南板塊置換到虹口貼近中環的區域，由于首付不夠，他寄希望于現在住的房子出售后來改善。此次，首套、二套住房首付比例下降后，王先生認為，無論是出售還是買入，兩端的壓力都減輕了一些，“再有人來看房，我也不用非要七成首付了，我這房子能付五成的購房者還是有一些的。原來意向的房子我也可以再去談談，談不攏，我可選的房子范圍也大了”。

　　新政利好下，滬上房企也已開始行動。新政發布當晚，已有房企宣布旗下多個售樓處24小時不打烊。

　　有項目售樓處工作人員告訴澎湃新聞，目前已經接到公司的通知，要求24小時待命，對于新政發布之后售樓處的到訪客流量和購買量是否會大幅增加，該名工作人員表示還要看現場情況。

　　有位于寶山的住宅項目營銷人士介紹，政策出來第一時間公司內部也在解讀新政，效果還得看市場反應。不過，公司已經采取新的拓客措施，對于此前回攏首付不足及置換客戶進行再次聯系，篩查因為新政滿足降首付的客戶；同步，公司與經紀公司進行溝通，進行渠道管理，了解置換新客戶動向。

　　上海房地產市場將呈現穩中向好的良好態勢

　　今年9月初，上海調整優化了“認房不認貸”政策，房地產市場總體平穩運行。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜指出，上海優化房地產政策，包括降首付、降利率，以及優化普宅認定標準等，大幅降低了居民置業門檻和購房成本，政策力度較大，且基本一步到位。同日，北京也發布相關政策，其認為，北京、上海在中央經濟工作會議之后，較快地落地了房地產優化政策，也體現出政府希望通過政策的“進”促市場的“穩”的意圖。

　　業內人士認為，此次上海各項政策出臺，其力度符合市場預期。其中，房貸政策標準略高于央行此前規定的下限，總體上和幾個一線城市保持一致；普通住房標準的調整，也符合上海的實際。

　　上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，上海因城施策用好政策工具箱，精準施策，說明重視和支持合理住房消費需求的釋放。此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類政策出臺，有利于增強市場信心，對穩定市場預期也將發揮積極作用。

　　根據中指研究院數據，2023年6月以來上海二手住宅價格持續下跌，11月環比下跌0.71%，跌幅出現擴大趨勢。成交方面，根據中指數據，2023年1-11月，上海新建商品住宅累計成交12.4萬套，在同期低基數下同比增長12.0%，11月，受新房供給量增加帶動，上海新房成交10234套，環比增長20.3%，在高基數下同比下降35.3%，市場表現整體較為平淡。

　　綜合今年前11月的數據看，2023年1-11月，上海二手房累計成交16.2萬套，同比增長12.2%；11月，上海二手房成交13673套，環比增長6.8%，同比下降14.4%。

　　業內人士認為，此次政策出臺，將進一步發揮好政策效應，有力支持房地產交易市場的活躍和行情的提振。在各市場參與者的共同努力下，上海房地產市場將呈現穩中向好的良好態勢。

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責任編輯：王涵