轉自：北京商報

　　存量首套住房貸款利率批量調整在即，是否納入調整范圍、可調整的下限究竟是多少一直是借款人關注的重點。9月20日，北京商報記者從多位銀行人士處了解到，北京地區部分符合要求的借款人存量房貸利率可執行貸款市場報價利率（LPR）+0BP標準，調整后的利率最低為4.2%。也有北京地區購房者表示，已收到銀行發布的通知短信，待重定價后，房貸利率將降至4.2%。

　　最低可以下調至4.2%

　　自2019年10月執行房貸利率錨定LPR新規以來，全國首套商業性個人住房貸款利率下限為，2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。

　　根據北京地區市場利率定價自律機制發布的公示，2019年10月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為相應期限的LPR+55個BP。公示中并未提及2019年10月前的首套商業性個人住房貸款利率下限，這也讓不少借款人疑惑，房貸利率究竟能降到多少？

　　9月20日，北京商報記者從多位銀行人士處了解到，北京地區2019年10月8日（不含當日）前發放、已轉換為LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR+0BP；2019年10月8日（含當日）后發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR+55BP。

　　一位國有大行人士介紹稱，借款人調整后的具體LPR值，與貸款重定價日相關。今年6月20日發布的5年期以上LPR由4.3%下調至4.2%，如房貸重定價日在2023年6月20日（含）之前，則適用的LPR值為4.3%；如重定價日為2023年6月20日（不含）之后，且在利率調整前已重定價，則適用的LPR值為4.2%。

　　“本次調整中不對LPR重定價，僅調整加減點數，不影響重定價日約定。最低的調整下限是4.2%，會在9月25日批量下調，不會提前進行調整。”一位股份制銀行人士說道。

　　北京商報記者注意到，在社交平臺，有借款人表示已收到了銀行發布的通知短信，“自9月25日起，房貸執行利率將由LPR+59 BP調整至LPR+0BP，調整后的利率為4.3%，待2024年重定價之后，貸款利率將降至4.2%”。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受北京商報記者采訪時指出，此次北京存量房貸利率調整對貸款者而言無疑是一利好舉措，疊加近期落地的“認房不認貸”，意味著可以享受到存量房貸利率下調的群體增多，尤其是利率可降至最低水平，下調力度顯著，將大大緩解貸款人的還貸壓力。

　　這類情況的借款人無法調整

　　從借款人、銀行人士反饋的結果綜合來看，北京地區2019年10月之前的存量房貸利率下限將按照LPR執行。例如，借款人在2019年6月簽訂首套個人住房借款合同，期限20年，發放時利率是5%，2020年LPR轉換時選擇固定利率，目前利率仍為5%，如借款人在9月26日發起利率調整“一鍵申請”，則貸款利率調整將先轉為LPR浮動利率LPR加80個基點（4.2%+80BP），再調整至LPR不加點（4.2%），新利率（4.2%）從10月25日開始執行，且重定價日為9月26日。

　　值得關注的是，貸款發放時執行利率已為北京市首套房貸利率政策下限的貸款，或2019年10月8日（不含當日）前發放、當前執行LPR浮動利率定價且利率不高于LPR+0BP的貸款，或2019年10月8日（含當日）后發放執行利率不高于LPR+55BP（含）的貸款均不進行利率調整。

　　一位股份制銀行人士提醒稱，“房貸利率錨定LPR新規之前，有一部分借款人的房貸利率本就打了7-8.5折左右，目前的執行利率比LPR都低很多，這部分借款人不再享受存量房貸利率下調政策的福利”。

　　展展（化名）就存在這樣的情況，他2017年在北京購入了一套房產，當時的房貸利率還依照LPR定價，彼時貸款利率為4.9%，打8.5折后的優惠利率為4.165%。“轉換為LPR定價的浮動利率貸款后，我的房貸利率這幾年已降到了3.665%，所以這次不享受存量房貸利率下調的政策。”展展說道。

　　從操作層面而言，借款人通過手機銀行“貸款-我的貸款-合同詳情”欄目查詢當前執行利率、利率變動方式，如表現為“LPR加/減X個基點（每年x月x日重定價）”，則為LPR定價的浮動利率貸款，如表現為“利率變動方式固定利率”，則為固定利率貸款。

　　談及降低存量房貸利率，9月20日，在國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾指出，存量房貸利率的降低可以節約居民利息負擔，顯著增強消費能力。本次政策調整利好是中長期的，可持續為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出，支持提升居民消費能力，有效促進消費增長。

　　招聯首席研究員董希淼指出，調整存量首套房貸利率，主要有兩種方式。第一種是“利率變更”，由借款人與銀行協商變更存量房貸利率。第二種是“以新換舊”，由銀行根據借款人申請，新發放貸款置換存量首套房貸。“以新換舊”需要重新簽訂借款合同，重新約定貸款額度、貸款利率，相對復雜，而“利率變更”相對方便。

　　存量首套房貸利率調整，是在金融管理部門引導下，商業銀行給借款人發放的“大禮包”。董希淼進一步指出，調整過程不收取任何費用，多數情況下借款人無需主動發起申請，特殊情況下借款人應直接找銀行溝通協商。需要提醒的是，無論是何種調整方式，借款人均無需通過按揭中介或者其他外部機構來操作，更不需要再花額外的錢去曲線辦理。還需提醒一點的是，在以后還貸過程中，不宜通過經營性貸款、消費貸款來“置換”房貸，避免合規方面的問題。

　　北京商報記者 宋亦桐

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責任編輯：張文