經(jīng)營貸“涉房”調(diào)查:多環(huán)節(jié)瓜分服務(wù)費(fèi),隱性成本及風(fēng)險(xiǎn)不低

經(jīng)營貸“涉房”調(diào)查:多環(huán)節(jié)瓜分服務(wù)費(fèi),隱性成本及風(fēng)險(xiǎn)不低
2023年09月19日 06:40 證券時(shí)報(bào)
圖蟲創(chuàng)意/供圖 潘玉蓉/制表圖蟲創(chuàng)意/供圖 潘玉蓉/制表

  9月25日,各大銀行即將啟動(dòng)對存量房貸利率的批量調(diào)整。在此之際,主打“房貸置換”的經(jīng)營貸市場并未偃旗息鼓,有貸款中介搶客甚至更積極了。

  經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場是多年的頑疾,貸款中介之所以敢“拍胸脯”保證放貸,仰仗的是其背后一套完整的分工、分潤體系。據(jù)記者調(diào)查了解,這其中包括殼公司交易、假經(jīng)營流水炮制、記賬公司養(yǎng)殼、關(guān)聯(lián)賬戶委托支付等環(huán)節(jié)。

  貸款材料全套作假,經(jīng)手銀行為何不查?在被問到為何“不怕查”的時(shí)候,一位中介人員道出了他的業(yè)務(wù)邏輯:現(xiàn)在是銀行追著客戶貸款,維護(hù)還來不及,為什么要查?

  本輪經(jīng)營貸“涉房”,背景和以往有所不同。2019年以來,央行大力支持普惠小微貸款,被算進(jìn)普惠貸款口徑的經(jīng)營貸利率也節(jié)節(jié)走低,這讓違法違規(guī)行為有了套利空間。目前有多少普惠貸款進(jìn)入了房地產(chǎn)市場,尚無權(quán)威統(tǒng)計(jì),但在多方利益的共謀之下,其勢頭難遏。

  算賬:轉(zhuǎn)換經(jīng)營貸,最高利差2%

  近期,趁著存量房貸利率下調(diào)的熱點(diǎn),從事經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的中介又掀起了一波新的營銷攻勢。

  證券時(shí)報(bào)記者走進(jìn)深圳福田一家成立了19年、自稱為行業(yè)頭部的擔(dān)保公司看到,在這座高端商務(wù)寫字樓里,半層樓的辦公區(qū)域內(nèi)容納了近百名員工,工作狀態(tài)井然有序。

  存量房貸利率即將下調(diào),對于房貸在身的人,是隨行就市調(diào)整劃算,還是轉(zhuǎn)經(jīng)營貸劃算?該公司人員給證券時(shí)報(bào)記者算了筆賬:“按照現(xiàn)在的LPR和深圳的房貸利率下限,銀行最多只能給你調(diào)整到4.5%,但是我們可以做到3%,中間有1.5%的利差。300萬貸款1年可以省下4.5萬元利息,10年就是45萬元。”

  如此一算,即便是銀行下調(diào)了房貸利率,與經(jīng)營貸相比,似乎也少了幾分“吸引力”。

  截至6月末,我國個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元。業(yè)內(nèi)人士估算,全國有近1億個(gè)首套房存量貸款合同,而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶,涉及貸款規(guī)??赡苓_(dá)25萬億元。利率調(diào)整后,這些借款人的平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。

  根據(jù)目前政策,在房貸負(fù)擔(dān)最重的北上廣深,首套房房貸利率的下限在4.2%至4.75%之間,也就是說,大多數(shù)在2019年后簽約的存量房貸,最低可以下調(diào)到4.2%。但據(jù)記者從廣州和深圳多家經(jīng)營貸中介處了解,現(xiàn)下經(jīng)營貸年化利率已經(jīng)降至3%至3.2%,與調(diào)整后的房貸利率還存在1.2~1.75個(gè)百分點(diǎn)的利差,這成為經(jīng)營貸中介們喊得最響亮的噱頭。

  對于房貸利率更高的二套房購房者而言,由于經(jīng)營貸不存在首套與二套房之分,還可以博得更大的利差。

  于勇(化名)的存量二套房貸利率超過5.1%,在不久前轉(zhuǎn)成了3.1%的經(jīng)營貸,利差約2%。貸款500萬元,每年少了10萬元利息支出。如果向銀行申請降息,他的房貸可以降到4.5%,每年可節(jié)省3萬元利息。正是在這種對比之下,經(jīng)營貸供需兩旺,近年規(guī)模越滾越大。

  “房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸是一種趨勢?!鄙鲜錾钲陬^部擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)人員表示,自己干了10多年,現(xiàn)在是經(jīng)營貸利率最低的時(shí)候。

  被問及背后的風(fēng)險(xiǎn),對方連連搖頭,“銀行現(xiàn)在是追著企業(yè)貸款,市場競爭激烈,對有資產(chǎn)抵押的客戶,維護(hù)都還來不及,又怎會(huì)拒之門外?你只要正常還貸,不觸發(fā)銀行的預(yù)警系統(tǒng),銀行為什么要查你?”

  一位銀行內(nèi)部人士則坦承,今年以來,市場信貸需求不足,銀行貸款門檻一降再降。“現(xiàn)在的普惠貸款有多容易拿到?只要去申請,大多數(shù)都能獲批?!倍蟹慨a(chǎn)抵押的屬于優(yōu)質(zhì)客戶,是銀行爭相服務(wù)的對象,利率自然低。

  本輪降息周期中,消費(fèi)貸、信用貸利率降至目前5%左右逐漸企穩(wěn),而房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸利率則節(jié)節(jié)下滑。以廣深為例,2022年市場主流的住房抵押經(jīng)營貸產(chǎn)品利率在3.75%左右,今年已經(jīng)跌到3.1%。不久前,廣州有銀行推出的經(jīng)營貸產(chǎn)品,利率更是跌破了3%。

  分潤:多環(huán)節(jié)瓜分服務(wù)費(fèi)

  中介之所以如此篤定地為經(jīng)營貸的“可靠性”打包票,源自背后有一套緊密分工的支持鏈條。

  記者從廣深多家中介機(jī)構(gòu)了解到,申請經(jīng)營貸的前提是申請者名下必須有殼公司,是公司的股東或者法定代表人。經(jīng)營貸置換房貸的基本操作流程分6步:贖樓(由按揭中介墊資)-買殼(分注冊或者過戶兩種方式)-養(yǎng)殼(按月記賬報(bào)稅)-申請銀行貸款(虛構(gòu)經(jīng)營流水)-抵押入庫、銀行放款-提取貸款(虛構(gòu)貿(mào)易合同、關(guān)聯(lián)方托收支付)。

  整個(gè)過程中,貸款中介、賣殼公司、記賬公司和銀行是四個(gè)不可缺少的角色。在轉(zhuǎn)貸費(fèi)用收取上,可以分四種。

  第一種是贖樓的過橋利息,由貸款中介收取,通常為貸款額度的1%。

  第二種是買空殼公司的費(fèi)用(通常由貸款中介居間介紹),價(jià)格5000元~7000元,由賣殼方收取?!耙话憬痤~比較大的,比如超過300萬,我們會(huì)建議買一家公司來操作?!?/p>

  第三種是經(jīng)營貸辦理費(fèi),為貸款額度的0.8%~1%,按揭中介收取,價(jià)格可以談。

  第四種是養(yǎng)殼公司費(fèi)用,市場價(jià)為200元/月,一年2400元。

  為了縮短分潤的鏈條,一些貸款中介自己也養(yǎng)殼、設(shè)立記賬公司,并聲稱提供“知根知底、干凈安全”的買殼服務(wù)?!拔覀冎毁I公司凈殼,不開對公賬戶,不會(huì)有任何對外的欠款。”

  房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸過程中,最關(guān)鍵的角色是銀行,這也是各個(gè)貸款中介的“核心競爭力”?!安煌y行的要求不一樣,我們將根據(jù)您的資質(zhì)和需求匹配銀行。我們主要和大行合作,大行額度充足。”上述深圳頭部公司人士對記者表示。

  一位銀行業(yè)內(nèi)部人士對記者表示,要順利地做成經(jīng)營貸,銀行里有兩個(gè)角色尤其重要,一是房貸按揭部門的客戶經(jīng)理,一個(gè)是小微企業(yè)信貸部門的業(yè)務(wù)經(jīng)理。前者幫助順利贖樓,后者幫助順利進(jìn)件并通過審核,其他的事情都可以交給中介來辦。

  除了擁有公司外,向銀行申請經(jīng)營貸需要滿足諸多條件,比如證明公司正常經(jīng)營的流水、放款時(shí)所需要的采購合同、提款時(shí)受托支付的公司賬戶等等,貸款中介都能一應(yīng)炮制和安排。

  利弊:轉(zhuǎn)貸隱性成本及風(fēng)險(xiǎn)不低

  以辦理300萬元貸款轉(zhuǎn)換為例,記者綜合多家貸款中介的報(bào)價(jià),前述四項(xiàng)費(fèi)用之和大約需要7萬元~9萬元。數(shù)萬元轉(zhuǎn)換成本,意味著貸款人要讓渡2~3年所節(jié)省的利息,一次性交給中介等相關(guān)方。

  目前房貸置換型的主流經(jīng)營貸是10年授信,每3年重簽一次,也有銀行可以做到5年重簽一次。“合同簽下來后,貸款利率是固定的,重簽的時(shí)候可能會(huì)再談?!?/p>

  對于續(xù)簽是否存在不確定性,中介的語氣十分輕松:“沒有簽不下來的。到時(shí)我們可以幫您遞材料,您自己在銀行APP上簽個(gè)字就行?!?/p>

  數(shù)萬元的轉(zhuǎn)貸成本不算低,但也未能阻擋這個(gè)業(yè)務(wù)的繁榮。一部分人是在算賬后被利差吸引,一部分人是因?yàn)榻?jīng)營貸的償還方式是先息后本,可以切實(shí)地降低房貸月供,還有人通過房貸轉(zhuǎn)換經(jīng)營貸,套取更多流動(dòng)資金。

  然而多數(shù)貸款人并不知道的是,上述算法只算了眼前的利差,卻沒有算風(fēng)險(xiǎn)賬,沒有算違規(guī)成本。

  經(jīng)營貸,是以企業(yè)主、個(gè)體工商戶為服務(wù)對象,為滿足企業(yè)經(jīng)營所需而發(fā)放的貸款。房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸是銀行最傳統(tǒng)的信貸產(chǎn)品之一,也是銀行信貸向房地產(chǎn)市場輸血的傳統(tǒng)管道。經(jīng)營貸必須用于經(jīng)營,這是銀行放款的前提條件。銀行在貸款合同中也會(huì)寫明,借款人不得挪用貸款用途,否則銀行有權(quán)提前解除合同、收回貸款。

  因此,對于手持空殼公司、依靠虛假材料獲取貸款的借款人,看似劃算的貸款利率和貸款周期其實(shí)全無保障。如果貸款的數(shù)額較大、給銀行造成重大損失,還可能承擔(dān)騙貸的法律責(zé)任。

  圍堵經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入房市,監(jiān)管部門一直奉行高壓政策。2022年6月9日,原銀保監(jiān)會(huì)在小微金融工作專題會(huì)議上強(qiáng)調(diào),提出嚴(yán)肅查處鉆政策空子、虛構(gòu)小微企業(yè)貸款用途套取資金的違規(guī)行為,確保國家的幫扶政策和金融資源真正用在刀刃上。

  今年上半年,銀行業(yè)因各種違法違規(guī)收到監(jiān)管罰單1928張,在處罰原因上,“小微企業(yè)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不真實(shí)”、“小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域”等違法違規(guī)情形被多次提及。

  數(shù)據(jù):經(jīng)營貸流入樓市知多少?

  全國范圍內(nèi),經(jīng)營貸置換房貸的數(shù)量有多少?準(zhǔn)確數(shù)據(jù)難以估算,但一組數(shù)據(jù)可能揭開冰山一角。

  2022年6月21日,審計(jì)署向全國人大常委會(huì)作《國務(wù)院關(guān)于2021年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》,指出“普惠金融政策在執(zhí)行中存在變形走樣的情形”。

  在對5家大型銀行信貸資金流向的跟蹤中,抽查517戶小微客戶有364戶無實(shí)際經(jīng)營。報(bào)告還指出,利用銀行普惠信貸管理漏洞套取資金問題凸顯,2家大型銀行的13.66億元被一些個(gè)人或團(tuán)伙通過注冊殼公司或虛構(gòu)貿(mào)易背景等方式套取,用于購買商品房、償還債務(wù)等。

  “抽查到的500多戶小微企業(yè)有70%無實(shí)際經(jīng)營,很符合真實(shí)的情況。13.66億元只是冰山一角,實(shí)際上不止這個(gè)數(shù)。”一位中小銀行內(nèi)部人士表示,過去幾年,一些銀行做的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)申報(bào)材料經(jīng)不起檢查,也缺少正常的經(jīng)營類貸款的貸后檢查。

  現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)可能更加觸目驚心。深圳一家銀行客戶經(jīng)理表示,他所在的支行每月辦理的經(jīng)營貸,七成是存量房貸置換的情形。在廣東省內(nèi)某中小銀行總行,超七成個(gè)人經(jīng)營貸的實(shí)際用途是置換存量房貸。

  近年,隨著對公貸款的競爭日益激烈,各家銀行日漸重視零售業(yè)務(wù),其中,個(gè)人貸款口徑下的經(jīng)營貸是業(yè)績增長的重要力量。

  證券時(shí)報(bào)記者從萬得提取了上市銀行自2019年LPR實(shí)施以來的個(gè)人住房貸款增長數(shù)據(jù),和同期經(jīng)營貸的增長數(shù)據(jù)做對比,房貸的復(fù)合增長率為9.16%,經(jīng)營貸的復(fù)合增長率達(dá)到26.24%。

  值得注意的是,自2021年起,隨著提前還貸現(xiàn)象增加,上市銀行房貸增長勢頭明顯放緩,以半年為統(tǒng)計(jì)周期的復(fù)合增長率降到1.97%,而同期經(jīng)營貸的增長率仍有10.8%(圖1)。

  分銀行類型看,2019年以來國有大行的經(jīng)營貸增長最快,其次是股份行(圖2)。

  經(jīng)營貸的快速增長,讓大量實(shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)得到了貸款支持,但經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、理財(cái)市場套利的亂象也在狂奔。

  探因:違規(guī)屢禁不止的背后

  2019年以來,央行引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對普惠口徑小微企業(yè)的貸款支持力度,成為經(jīng)營貸快速增長的大背景。

  為降低普惠小微企業(yè)貸款利率,央行推出多種專項(xiàng)支持工具以及低息再貸款,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展普惠小微業(yè)務(wù)。一些地方財(cái)政也通過專項(xiàng)利率補(bǔ)貼等方式,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對創(chuàng)業(yè)型小微企業(yè)的支持。為了引導(dǎo)信貸資源投向小微企業(yè),銀行被要求每年在普惠小微企業(yè)貸款的增速、戶數(shù)上實(shí)現(xiàn)“兩增”。

  一邊是獲得補(bǔ)貼的獎(jiǎng)勵(lì),一邊是完成任務(wù)的需要,銀行內(nèi)部對普惠小微貸款的重視程度日益增加。為了達(dá)成目標(biāo),一些銀行通過開發(fā)無抵押貸款、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款等新產(chǎn)品獲取增量客戶,一些銀行注重?cái)?shù)據(jù)生產(chǎn)要素的開發(fā)與使用,解決放貸過程中信息不對稱的難題。也有一些銀行做普惠小微貸款業(yè)務(wù)時(shí),仍然依賴“磚頭”(房產(chǎn)抵押),缺乏對企業(yè)真實(shí)運(yùn)營狀況的了解。

  隨著國有大行下沉對小微客群的服務(wù),地方中小銀行的市場空間受到擠壓,完成普惠貸款增量任務(wù)的壓力驟然增大。找到優(yōu)質(zhì)小微客群,是中小銀行群體的燃眉之急。

  普惠貸款的發(fā)放對象,與房貸人群有著較高的重合度。全口徑的普惠小微貸款,包括單戶授信額度為1000萬元及以下的小微企業(yè)貸款、個(gè)體工商戶經(jīng)營性貸款,以及小微企業(yè)主經(jīng)營貸款。不難發(fā)現(xiàn),只要對房貸人群加以包裝,便可能成為部分銀行亟需的“小微客戶”。

  近年,有銀行推出期限更長(最長可達(dá)20年)、額度超高(最高4000萬元)、利率低于首套房貸的經(jīng)營貸,對準(zhǔn)房貸一族的“剛需”,不禁讓人懷疑,是否為招攬存量房貸客戶而“量身定制”的產(chǎn)品。

  “如果是正常經(jīng)營的企業(yè),貸款利息支出會(huì)被算作成本用來抵稅。為何有大量的企業(yè)沒有將經(jīng)營貸利息做抵稅申報(bào),而是由企業(yè)主個(gè)人承擔(dān)了?這明顯不合常理,也說明了一些經(jīng)營貸暗藏貓膩。”上述銀行業(yè)人士表示。

  種種跡象表明,經(jīng)營貸置換房貸的行為,并非難以識別,也不是難以追究,而是多方利益捆綁之下形成的頑瘴痼疾,以致在歷次整頓中按下葫蘆浮起瓢。冰凍三尺,非一日之寒。要根治經(jīng)營貸涉房亂象,還需監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)多方合作,嚴(yán)字當(dāng)頭,常抓不懈。

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責(zé)任編輯:張文

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