8月31日，有關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。房地產(chǎn)放松政策持續(xù)加力提效，相關(guān)政策對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)和投資策略也會(huì)產(chǎn)生明顯影響。
存量首套房貸利率下調(diào)
影響銀行凈息差約3.38BP
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策擴(kuò)大了存量首套房貸利率下調(diào)政策的影響范圍。8月31日發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》規(guī)定，自2023年9月25日起，存量首套房貸利率可以通過借新還舊和直接協(xié)議變更利率兩種方式下調(diào)。政策涉及的存量首套房貸包括兩類：一是2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸；二是借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸，由于各地均已落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，貸款時(shí)適用二套房貸利率，但后續(xù)賣掉一套，當(dāng)前只有一套住房的房貸利率也可以下調(diào)。8月25日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”被納入“一城一策”工具箱。截至9月1日，北上廣深四大一線城市均已落地實(shí)施。此后部分剩余未落地的二線城市也紛紛加入。
新政要求下調(diào)后的房貸利率LPR的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限。數(shù)據(jù)顯示，首套房貸利率明顯高于基準(zhǔn)利率的較高階段為2017年7月至2022年7月。截至目前已公示的各地近幾年政策利率下限中，利率下限最高的是北京LPR+55基點(diǎn)（2019.10至今），最低的是上海為L(zhǎng)PR-20基點(diǎn)（2019.10.8-2019.11.20），其他大部分城市的利率下限通常采用全國(guó)統(tǒng)一利率下限：基準(zhǔn)利率的0.7倍（2017-2019.10）、LPR（2019.10-2022.5）和LPR-20BP（2022.5至今）。
據(jù)此我們測(cè)算，存量首套房貸利率下調(diào)幅度或集中在45BP-95BP區(qū)間，均值為65BP，其中可下調(diào)90BP左右的較高利率發(fā)生在2021年8月至2022年2月間。首套房貸利率較高期間，新增房貸規(guī)模約為12.26萬億元，據(jù)此計(jì)算可降低的利息規(guī)模為每年797億元，對(duì)應(yīng)銀行凈息差將下降3.38BP。截至2023年6月30日，銀行凈息差為1.74%。存量首套房貸利率下調(diào)全面推進(jìn)落實(shí)后，在不考慮其他因素情況下，銀行凈息差或進(jìn)一步下行至1.7%附近。這也是8月MLF超預(yù)期下調(diào)15基點(diǎn)后，5年LPR未調(diào)整，以及近期銀行紛紛下調(diào)存款利率的主要原因。
新政對(duì)于低能級(jí)城市影響或有限
8月31日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》規(guī)定，首套房首付比例為不低于20%，二套房首付比例為不低于30%，以及二套房貸利率政策下限由LPR+60BP調(diào)整為L(zhǎng)PR+20BP，加點(diǎn)下調(diào)40BP，具體落實(shí)仍然是因城施策。
我們預(yù)計(jì)，新政影響或主要集中在高能級(jí)城市，比如上海、北京等，政策對(duì)于低能級(jí)城市影響或有限。一是自2021年下半年以來，全國(guó)大部分城市持續(xù)放松房地產(chǎn)政策，包括放開限購(gòu)限售政策。二是2022年以來差別化住房信貸政策持續(xù)優(yōu)化，70個(gè)大中城市中目前有46個(gè)可自主確定首套房貸利率下限。2022年5月15日，有關(guān)部門發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，下調(diào)首套房貸利率政策下限為不低于LPR-20基點(diǎn)。2022年12月30日，有關(guān)部門建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，允許各地在房?jī)r(jià)同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降的情況下突破全國(guó)房貸利率下限，自主設(shè)定。根據(jù)我們測(cè)算，截至最新7月數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市中，符合自主確定利率下限的城市為46個(gè)。
預(yù)計(jì)本輪房地產(chǎn)修復(fù)周期強(qiáng)度或較弱
新政有助于釋放高能級(jí)城市被限制的部分剛需和改善型住房需求，但程度依然受各地政策的放松幅度影響。我們認(rèn)為，高能級(jí)城市房地產(chǎn)政策放松或以緩釋房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為下限，以完成今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)為上限。
緩釋房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可能的標(biāo)準(zhǔn)或是不再新增出險(xiǎn)房企。2023年前8個(gè)月，全國(guó)共有33家房企債券違約，其中5家為今年新違約房企；違約金額2471億元，占2022年全年違約金額的64.3%。今年違約房企中，民營(yíng)企業(yè)20家，占比60%。近期的多項(xiàng)政策涉及穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)。8月27日有關(guān)部門指出，“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。8月31日，“金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)”上王建軍指出，“深入實(shí)施民企債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具。綜合運(yùn)用股票、債券等多種工具，穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”。
2023年以來房地產(chǎn)銷售和投資延續(xù)下行，拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)政策放松或以完成今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)為上限。8月30城新房成交面積延續(xù)下行。7月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速為-7.9%，降幅較6月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，拖累固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速。在外貿(mào)走弱的背景下，擴(kuò)內(nèi)需的重要性提高。因此，我們預(yù)期如果當(dāng)前政策效果不及預(yù)期，房地產(chǎn)政策或仍有放松空間，比如進(jìn)一步放松限購(gòu)、降低交易稅費(fèi)等。另一方面，“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管原則，且當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系出現(xiàn)深刻變化，因此預(yù)計(jì)本輪房地產(chǎn)修復(fù)周期強(qiáng)度或較弱。
銀行自營(yíng)的投資策略選擇
基于上文分析，新政將從兩個(gè)方面影響債券收益率。一方面，存量首套利率下調(diào)和二套利率下限下調(diào)，從銀行資產(chǎn)比價(jià)來看或利多債券收益率下行，長(zhǎng)久期債券性價(jià)比提升。另一方面，政策將在一定程度上拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售和信貸投放，緩解銀行“資產(chǎn)荒”壓力，對(duì)債市產(chǎn)生利空沖擊。9月1日，10年期國(guó)債活躍券收益率受此影響上行3.8BP，至2.625%。
受一級(jí)供給沖擊、匯率壓力等多重因素影響，8月下半月資金價(jià)格持續(xù)偏貴，制約債券收益率下行空間，提升市場(chǎng)對(duì)利空信息的敏感度。跨月后資金面或出現(xiàn)階段性下行，但月中月末的擾動(dòng)依然較多。在此背景下，9月債市或?qū)⒊掷m(xù)受到來自基本面預(yù)期和政策面的利空影響。建議9月采取防守策略，保持流動(dòng)性和充足的籌碼，在收益率高點(diǎn)增加長(zhǎng)久期債券配置。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策及效果超預(yù)期，流動(dòng)性收緊超預(yù)期、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)超預(yù)期等。
（江南農(nóng)村商業(yè)銀行 智研江南 吳越）
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