證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)
近日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)于“提前還貸”的回應(yīng)，引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注，對(duì)存量房貸利率下調(diào)的討論也再次多了起來(lái)。
7月18日，證券時(shí)報(bào)記者致電建行、工行、招行、中行等多家銀行的客服中心或北京支行個(gè)貸部門(mén)，相關(guān)工作人員均表示，目前未收到總行下發(fā)的關(guān)于存量房貸利率調(diào)降的通知。
接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整會(huì)有一個(gè)過(guò)程，央行鼓勵(lì)后，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行會(huì)一步步推開(kāi)。對(duì)于存量房貸利率調(diào)降的實(shí)施路徑，亦有分析認(rèn)為，銀行更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)，因城施策實(shí)施差異化調(diào)降規(guī)則。
銀行暫未收到
存量房貸利率調(diào)降通知
7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
上述央行表態(tài)引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，存量房貸利率下調(diào)預(yù)期加強(qiáng)。
7月18日，證券時(shí)報(bào)記者致電建行北京某支行個(gè)貸部進(jìn)行咨詢，有工作人員回應(yīng)說(shuō)：“我們已關(guān)注到市場(chǎng)的有關(guān)新聞報(bào)道，但目前未接收到有關(guān)部門(mén)的正式通知，我行將繼續(xù)與監(jiān)管部門(mén)做好溝通對(duì)接，如有正式方案，我行將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí)，您也可以關(guān)注我行公眾號(hào)、官方網(wǎng)站等渠道的相關(guān)公告信息。”
工行、招行北京某支行貸款部工作人員均對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，現(xiàn)在還未接到相關(guān)通知，他們也在等有關(guān)部門(mén)的正式通知。
據(jù)鄒瀾介紹，99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制，即以LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為基準(zhǔn)，簽合同時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供需關(guān)系商定一個(gè)加點(diǎn)幅度，加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內(nèi)合同都是有約束效力的，加點(diǎn)是不變的。去年以來(lái)，LPR實(shí)際上累計(jì)下行了45個(gè)基點(diǎn)，相應(yīng)的，貸款利率也自動(dòng)下來(lái)0.45個(gè)百分點(diǎn)，但是那個(gè)加點(diǎn)還是不變，所以大家都反映，早幾年的貸款利率跟新發(fā)放的比高了很多。再加上理財(cái)收益率等其他因素的影響，選擇提前還款的量比較大。
開(kāi)源證券銀行業(yè)首席分析師劉呈祥認(rèn)為，存量房貸利率較高疊加“資產(chǎn)荒”，居民提前還貸意愿較強(qiáng)可被視為資產(chǎn)配置的理性選擇。該背景下，調(diào)降存量房貸利率呼聲漸起，一方面可降低提前還款比例，另一方面可減輕居民還貸負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)。
存量房貸利率調(diào)整
是一種博弈
盡管目前銀行暫未收到監(jiān)管部門(mén)有關(guān)調(diào)降存量房貸利率的通知，但是有國(guó)有大行總行人士接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，存量房貸利率調(diào)整會(huì)有一個(gè)過(guò)程，央行鼓勵(lì)后，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行會(huì)一步步推開(kāi)。
華鑫證券宏觀團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，本輪存量房貸利率調(diào)降應(yīng)該不會(huì)像2008年那樣一刀切，更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)。預(yù)計(jì)和2008年一樣都是從中小銀行開(kāi)始，逐步向國(guó)有大行擴(kuò)散。
不過(guò)，對(duì)于存量房貸利率調(diào)降會(huì)在多大范圍內(nèi)鋪開(kāi)，業(yè)內(nèi)存在一定分歧，不少分析人士認(rèn)為銀行存在更大自主空間。
中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒認(rèn)為，存量房貸下調(diào)比例預(yù)計(jì)不會(huì)很大。復(fù)盤(pán)2008-2009年存量利率調(diào)整情況，與今年情況相似，均是銀行與個(gè)人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。目前不同省份、城市的個(gè)人住房貸款政策和利率差異較大，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。預(yù)計(jì)存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)，即使陸續(xù)有政策出臺(tái)，鑒于目前的按揭貸款體量和規(guī)則與2008年有較大差異，預(yù)計(jì)針對(duì)不同地區(qū)、不同信用主體的政策也將不同，相較當(dāng)年要更加復(fù)雜和個(gè)性化。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，銀行和借款主體（個(gè)人或企業(yè)）簽訂的合同是受法律保護(hù)的，銀行是市場(chǎng)化導(dǎo)向的商業(yè)機(jī)構(gòu)，賺錢是第一要?jiǎng)?wù)。但是在“資產(chǎn)越來(lái)越荒”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房貸還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這時(shí)，必然會(huì)有銀行跳出來(lái)，降低LPR的加點(diǎn)水平，以爭(zhēng)奪客戶，既包括以低利率爭(zhēng)取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他行客戶來(lái)辦理“轉(zhuǎn)按揭”，以置換舊的貸款。存量房貸“降利率”，即搶占存量資源的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”估計(jì)很快就會(huì)打響了。
還需一攬子政策支持
對(duì)于存量房貸利率調(diào)整的市場(chǎng)影響，華鑫證券宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，央行時(shí)隔15年再度提及存量房貸利率調(diào)整，旨在緩解當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)探底、居民和銀行面臨資產(chǎn)負(fù)債表收縮的困境，政策底進(jìn)一步夯實(shí)，市場(chǎng)反彈又添新動(dòng)力（維權(quán)）。存量房貸利率下調(diào)雖然還未落地，但央行表態(tài)可以反映政策擴(kuò)內(nèi)需，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的呵護(hù)態(tài)度，強(qiáng)化居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的信心，促進(jìn)居民潛在消費(fèi)需求的釋放。
華泰證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家易峘認(rèn)為，粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個(gè)基點(diǎn)。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%、等量于年度社零總額的0.2%-0.5%。
“若LPR能進(jìn)一步下調(diào)，會(huì)進(jìn)一步小幅降低居民的房貸還款壓力，并邊際縮減房貸成本和其他投資預(yù)期收益率之間的差距。但我們認(rèn)為只有用一攬子政策、從多個(gè)維度提振居民房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期、并激發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)活力，才能更為持續(xù)、有效提振居民購(gòu)房需求。”易峘說(shuō)。
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