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原標題：房地產稅征收試點啟動！人口速增的熱點城市料先推行丨焦點
來源：中國房地產報
圖片來源：視覺中國從2011年在上海、重慶試點推行房產稅，到2013年醞釀房地產稅立法，再到2017年將房地產稅列入5年立法規劃，直至當前“授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作”，房地產稅改革終于落地。
中房報記者 許倩丨北京報道
爭議十余年的房地產稅改革終于啟動，中國樓市亦將迎來一大變量。
10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。
這一決定的背景與意義在于：積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展。
按照決定，試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅納稅人。
國務院按照積極穩妥原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人民代表大會常務委員會備案。本次決定授權的試點期限為5年，自國務院試點辦法印發之日起算。
這意味著，在房地產稅立法之前圈定部分城市先行試點已毫無懸念，最快或于年底前試點開征。房地產稅的出臺，無疑將進一步強化“房住不炒”調控預期，對擁有多套住房、天價豪宅人群將是一記重拳。
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征稅對象是誰？
從2011年在上海、重慶試點推行房產稅，到2013年醞釀房地產稅立法，再到2017年將房地產稅列入5年立法規劃，直至當前“授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作”，房地產稅改革終于落地。
何為房地產稅？廣義的房地產稅是指對房地產占有、交易和收益等環節征收的各類稅項的總稱，包括房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等與房地產有關的各個稅種，將局限于房地產保有環節征收的稅種稱為“房產稅”。
針對個人保有房產，上海、重慶在10年前就率先開展房產稅改革試點，其余城市目前仍然對自用住房在保有環節零稅負。
此次決定明確，試點地區房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。
這意味著，房地產稅征稅重點是居住用和非居住用等各類房地產，包括各類土地、房子所有權人，都要納稅。全國非居住用房本身是征收房產稅的，此次試點城市會將商辦類的房產稅征收轉變為房地產稅征收。農村住房則不納入改革。
本次決定還稱，國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。
也就是說，房地產稅的免征對象與稅率及評估費、稅收歸地方還是國家、具體在什么城市試點，應該會在即將出臺的房地產稅試點辦法中作具體規定。試點城市可能在公布試點辦法之后公布。
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影響有多大？
從上海、重慶兩地現行房產稅征收措施看，普遍存在征稅范圍窄、稅率偏低特點。如上海房產稅征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率是0.4%和0.6%，對存量房則不征稅。新購住宅免征面積為人均60平方米，并附有評估價折扣（70%）。
重慶征稅對象雖然包括存量房，但只針對高檔住房，且只對主城征收。具體為：個人擁有的獨棟商品住宅（每戶免稅180平方米）、個人新購高檔住房（每戶免稅100平方米），以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套房，采用累進式計稅方式，適用稅率分三檔：0.5%、1%和1.2%。
國海證券研報認為，從試點效果來看，滬渝試點帶來的稅源有限，對居民資產差距調節力度有限，對房價影響也并不明顯。2020 年，滬渝兩市房產稅收入分別為 198.7 億元和 71.7 億元，分別占各自地方稅收的3.4%和5%。試點實施后，短期滬渝兩地房價增速有所放緩，但長期房價增速并未受影響。2011-2020年，上海和重慶商品房均價平均漲幅分別為 9.2% 和 8.1%。若想提高房產稅調節作用，在稅制設計上需作出改變，適當加大征稅范圍、提高稅率等。
中國法學會財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為，從征稅范圍和稅率來講，一開始實行高端征收輕稅原則，會有比較大的免稅面積，普通老百姓不用交稅；即使對要交稅的持有高檔房和多套房的人，稅負也不會很重，稅率肯定在總價的1%以下，房價比較高的城市還可能對計稅價格打折，打折比例還比較高，所以就是要穩步推行，逐步發展。
“從短期來看，房地產稅開征會對房價有影響，且對炒房群體有重大影響。”施正文表示。
國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任、研究員黃征學則認為，當前時點推出試點的時機不太好，估計政策會偏謹慎：一是房地產市場形勢不好，試點會推動房價下行，在多地強調穩房價之際，很可能受到地方軟抵制；二是新發展格局下提升消費對經濟增長拉動作用非常關鍵，2021年前三季度消費不如預期。如果房產稅征高了，老百姓更沒錢消費；如果征低了，除短期增加政府財政收入外，沒有太大影響。
“大多數普通住房，也就是低于套均價格的，受到影響比較小，大可不必擔憂，即便征稅痛感也很低。對擁有多套房、總房價高的，影響最大、稅收痛感最強，這也是征稅目的，即調節收入差距。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉認為，從國際經驗來看，試點以后房價會在短期內受到一定影響，但很快恢復到原來走勢。當然，具體影響主要看稅率、免稅情況、應稅價格等。總之，穩妥推進的表述意味著“穩”字當頭。
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哪些城市將成為首批試點？
究竟哪些城市會作為房地產稅試點先行城市，這也是當前大家最關注的問題。
按照決定，國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，試點期限為5年。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的6個月以前，向人大常委會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由人大常委會決定。條件成熟時，及時制定法律。本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務院確定。
從相關專家表述看，浙江、深圳、海南有望率先試點，尤其是浙江杭州。
華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，深圳要按照中央要求打造中國特色社會主義市場經濟先行示范區，一味用行政手段管控房地產絕不是出路，必須下定決心用經濟手段置換掉行政手段。
海南要按中央要求打造世界上最大規模自由貿易港，要求投資便利化、貿易自由化、要素充分流動，且在2025年前要做好封關運作準備工作，適時啟動全島封關運作。從這個意義上，海南也應盡快考慮用經濟手段替代行政手段來促進房地產市場健康發展和樹立自己應有的國際形象。浙江則是中國共同富裕示范區，理應加入積極試點行列，進行房地產稅方面改革。
李宇嘉認為，這一輪試點應該是熱點城市，特別是近年來房價上漲較快、人口流入較多、高檔房銷售火爆，年輕人住房比較困難的城市。疫情后，富豪買豪宅很盛行，奢侈品銷售很好，社會整體消費卻比較疲軟，因為年輕人都在忙于攢錢和借錢買房。而且，未來加大都市圈建設，熱點城市房價可能很難控制得住，所以，需要先行在熱點城市試點。
“征稅針對的可能是所有商品住房，既包括存量商品住房，也包括新政發布以后新增購買的住房，這是這一輪試點與重慶、上海試點最主要的區別。且免稅模式應該和上海、重慶不一樣，上海、重慶大多數人都免征了，稅負痛感很低，這一次一定不會有這么大免稅。”李宇嘉稱。
中泰證券首席分析師楊暢則認為，人口總量和增量決定了對城市住房的基礎需求，也是開征房地產稅的必要條件。排在第一梯隊和第二梯隊的10個城市，排名依次為杭州、深圳、廣州、寧波、成都、長沙、重慶、鄭州、西安、廈門，正在面對人口增長較大壓力，未來住房供需緊張仍然是大概率事件，或許對房產地稅改革試點的愿望也會更加迫切。
按照這份人口增量排名，上海、天津、北京排在第四梯隊，其中，上海和天津常住人口正增長，北京則負增長。從流動人口來看，2019年北京流出人口約5.9萬。
責任編輯：張恒星 SF142
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