原標題：調控風暴中的上海樓市：二手房市場“涼風乍起” 開發商“花式篩客” 

　　盛蘭 本報記者 郭陽琛 張玉 上海報道

　　“下午4點截止”，2月10日，上海金地峯范的銷售顧問張揚告訴《中國經營報》記者認購已經結束。當天，上海市結束認購的樓盤項目還包括建發浦上灣、經緯學府陽光。2月6日，這三個項目均采用了“計分制”進行公開認購。上海新房搖號“積分制”的試點項目落地實施也意味著上海樓市調控的精細化管理全面圍堵各種漏洞。

　　過去的2020年，橫盤3年的上海樓市打破往日平靜，新房市場“千人搖”頻現，二手房市場則打響學區房“爭奪戰”，一時間房東“跳價”成為常態。

　　落戶三年的“新上海人”張力深受其害。由于孩子2019年升入幼兒園中班，數月前他開始關注學區房，而如今手機APP收藏的心儀房源大多已售出下架，剩余房源也漲幅超過10%。“我和老婆都在國企工作，一個月房子漲的價格比我們兩年收入加起來還多，不是白忙活了？”張力感慨萬千。

　　為此，張力的選擇是立即把舊房掛出抓緊置換，上海市各監管部門則在政策端持續發力。2021年1月21日，上海住建委等8部門聯合發布紅頭文件“滬十條”；1月25日，法拍房被列入限購范疇；1月29日，上海銀保監局發文要求住房不封頂銀行不予個人放貸，同時嚴打嚴控流入房地產的經營貸、消費貸。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦指出，上海調控升級陸續出臺各種舉措，打擊樓市中存在的亂象和投機炒作之風。由于政策的針對性非常強，市場預期會有所轉變，降溫不可避免。但是政策本身也保護自住客的合理需求，因此撇除市場虛火后，還原的是樓市真實需求。

　　樓市積分“大招”

　　綜合來看，此次新房搖號的《積分規則》分兩部分構成，其中基礎分根據認購對象名下有無房產、5年內是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分；年限分根據認購對象的社保繳納月數和系數相乘算得。

　　從相關評分中可以看出優先次序，即家庭戶比單身者購房更有優先權、上海戶口比外地戶口更有優先權、無房戶比有房戶更有優先權、近5年無購房記錄的也將享受更大優先權。而第二部分則為動態分，主要是考察社保情況。社保繳納越多，評分越高，那么機會就越大。

　　2月6日，位于閔行區的建發浦上灣開始公開認購，受訪者吳堅向記者提供的視頻顯示，當天在售樓處前，準備認購的消費者排成的長隊至少有20米，吳堅向記者表示：“人很多，（照這樣發展）肯定要超1.3了”。

　　新房搖號新政指出，若人數與房源數的比例超過1.3，則要按照積分高低排序，確定進入新房搖號名單。而認購者的積分，則由上海市房管局等將根據家庭結構、戶籍情況、名下有無房產、5年內購房記錄以及在滬繳納社保等5種情況，對其進行聯網核查后確認，上述受訪者表示其積分不足60分。

　　根據建發浦上灣發布的公告顯示，此次上市套數共498套，按照計分制規定，以第647名的分數來確定新房搖號名單，該樓盤咨詢顧問向記者表示：“入圍分數目前還沒有統計出來，在統計中”。

　　據悉，建發浦上灣的單價為4萬元/平方米左右，根據中原地產的數據顯示，2021年1月份，上海閔行區均價為7.87萬元，且在2月10日，記者查詢到上海實時的平均房價約為5.6萬元/平方米，皆高于建發浦上灣的平均價格，此外此次其公開認購的驗資標準為：98平方米房型的驗資金額為140萬元，128平方米的驗資金額為200萬元。

　　同樣在2月6日開盤的金地峯苑，其銷售顧問張揚卻表示：“此次認購對于積分沒要求，認購比接近1.3。”據悉此次共推出360套，并未推完，張揚稱：“二期預計在4月份推出”。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次政策實際上和此前的“博士生抱怨搖號難”的事件有關。此次積分購房制度，也體現了購房排序的導向，是當前特殊住房交易時期體現公平導向的住房分配制度。類似積分制度能夠真正保障剛需購房群體，對于一些定居上海、在上海和全國其他城市沒有房產、工作時間較長的家庭而言，其評分將最高，也能夠真正優先獲得購房資格和購房機會，進而解決住房問題。此類政策能夠緩解一些網紅盤搶房的壓力，其和此前各類政策一起，真正構建了上海較為完備的調控政策網。

　　同時值得一提的是，日前，2020年底屢搖不中“上書請愿求調控”的徐博士在接受媒體采訪時表示，其沒有買到新房，目前還是無房的狀態。針對優先滿足無房家庭的搖號建議初衷，徐博士也表示，“其實從來沒有要求過人才優先，你看我的標題一直都是無房家庭，其次是無房個人，我自己是屬于無房個人，我沒有把自己排到第一個級別。我說我是博士，其實我是為了闡述落戶的這個途徑，我也從來沒有說過博士要優先”。

　　調控“層層加碼”

　　2020年春節過后便開始四處看房的李耀，一路見證了上海二手房價格的持續上揚，見證了上海樓市同年的“瘋狂”。

　　2020年初，當時的價格就比李耀預期價格高出很多。但他一直沒有等來房價回落的消息，直到9月份，他發現房價似乎開始進入了穩定狀態，便立馬籌集資金準備購買一套位于徐匯區漕寶路附近的學區房，價格為260萬元。

　　然而，當他很快湊足首付金額后，那套學區房已上漲30萬元，李耀第一次真正地想從這場購房熱潮中撤退。最后，他還是咬咬牙在12月敲定下了房子。“最后我買的同小區6樓的，要是我早點下手就能買到3樓的相同戶型，裝修還要更好，不過現在這套房不到兩個月又漲了40萬元了。”他說。

　　樓市的“虛火”，促使上海住建委等8部委在2021年1月21日連夜印發了《關于促進本市房地產市場平穩發展的意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》指出，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，這意味著滿5年購房期限的房產在未來市場上將更受歡迎，此前很多滿2年不滿5年的業主也會選擇撤出市場。

　　1月25日，上海浦東新區人民法院發布的競買公告中明確標明，參與競買者需事先確認在上海市具有購房資格，自此上海法拍房也被列入限購范疇。1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，并要求商業銀行對房貸加強審核。

　　盡管還未完成網簽，好在李耀所購買的房屋已經滿足5年期限，因此他并不擔心房東會毀約。李耀表示：“新政出臺后房東有過暗示想漲點價格，但是他剛剛也置換好新房賠不起違約金。但就這兩周多時間，這個校區掛牌的房源就從近20套變為兩套，很多房東都想再觀望一段時間。”

　　一同見證了2020年上海樓市行情的，還有陸家嘴板塊以品牌中介的區域負責人劉文，對于房價最初的上揚，他表示，“當時有一些較大的房屋中介平臺，通過向業主承諾一定期限內保證將房屋賣出，否則將對業主進行賠償的方式，誘使業主提高房屋價格的掛牌價，從而達到炒作房價的目的”。

　　正因如此，2021年2月1日，上海市房管局、公安局等部門聯合約談了在本市經營的主要房地產經紀機構等，加強房地產經紀機構等的監督，查處人為制造市場緊張氛圍等。

　　被“誤傷”的“離婚者”

　　調控加碼之下，樓市降溫不可避免。據上海中原地產數據顯示，1月有27個樓盤推出房源，面積共計78.8萬平方米，環比減少41.74%，回調幅度比較大。

　　此外，從上海鏈家公布的1月25日~31日各項二手房指標來看，環比均出現下滑，其中，成交套數環比下降26%，成交均價環比下降2%，掛牌量下降16%，帶看量下降11%，新增客戶量下降8%，新政對需求端的抑制作用初現成效。

　　2月3日，記者實地走訪了位于浦東新區張楊路的房地產交易中心，當日，在咨詢窗口進行詢問的人數已經超過8000人。接二連三的新政，讓人們都想盡快完成交易。

　　白木是某品牌房地產中介七寶區域的運營負責人，從一線中介人員做起的他對于上海樓市有著獨特的感情和理解。他向記者表示，七寶是上海主要的幾個學區房板塊之一，其負責的幾個門店銷售最火的便是此輪新政出臺前的兩周。“新政對業主和客戶都有一定的壓力，它的本質就像一個篩子一樣，篩掉了一些客戶和房源。”

　　“政策具體會對市場走勢產生什么影響，大家都要觀望一下。尤其賣房者大部分都是置換的，還有一些是賣掉二手房買新房的，但現在新房更傾向于名下無房、貸款記錄少的客戶，置換的客戶就沒有太多競爭優勢了。”另一主要負責徐匯長橋板塊的中介負責人夏冰如是說。

　　夏冰認為，新政對于二手房或者新房的影響主要在名額限制上，“現在在名額限制上明確了很多標準，之前一些漏洞基本上補好了。”

　　但因新政而解約的情況并不少見。記者采訪獲悉，有些是因為離婚不到3年，但是婚前只有一套房，如今不能再次購房；還有部分買家承擔不了上漲的首付款被迫解約。

　　對于離婚期限未滿3年而不滿足首套房購房標準的購房者，劉文表示：“這部分購房者也面臨解約問題，因為需要交付的首付比例提高了很多，有部分購房者可能承擔不了。”

　　更多的影響來源于稅費算法的變化。夏冰表示，之前房子滿2年就沒有增值稅了，只需要繳納個稅和契稅。新政之下，滿2年而又不滿5年的房子等于要多加一份增值稅，增值稅的比例差不多等于房價的5%左右。以一套1000萬元的房子為例，其多出來的價格就是50萬元左右。“對于新政中免繳增值稅的購買期限門檻，從2年上升為5年的變化，有客戶因不想額外繳增值稅而選擇了和平解約。”

　　此外，還有不少業主選擇“買賣雙方共同分攤增值稅”的方案。“實際上增值稅總額增長得并不是特別多，目前負責的客戶分攤之后，雙方額外承擔的增值稅不到10萬元。”劉文說。

　　信貸收緊澆滅“火氣”

　　“2020年下半年我基本‘住’在售樓處了，現在終于也可以在辦公室等著過年了。”李夢負責上海一家國有銀行支行的信貸業務，讓她意想不到的是，不久前出臺的“五道紅線”真正讓她能將繃緊的神經放松下來。

　　所謂“五道紅線”，是2020年收官之際，央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將開發貸、銷售回款這兩個房地產資金的主要入口拉上了紅線。加上此前央行、住建部對重點房企實施的融資監管“三道紅線”，構成了需求端和供給端兩端發力的融資監管機制，牢牢筑起了金融風險防范的“防火墻”。

　　李夢告訴記者，政策出臺前，她所在的支行每個月有4億多元的房貸額度，現在額度直接砍了一半，自己的收入也因此減半。“以往房貸短則三五天，長則半個月就能批下來，現在至少需要排隊三四個月，對于開發商的回款壓力大大增大，二手房的房東也因此會要求提高首付比例。”

　　而一周前，上海銀保監局要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力，矛頭直指涉房的經營貸和消費貸。記者采訪獲悉，上海首套房貸款最低利率4.65%，二套房最低利率5.25%。小微經營貸利率水平一直處于低位，由于2020年監管層政策傾斜，抵押經營貸一般能比正常房貸低80個基點到140個基點。

　　錦天城律師事務所資深律師張春光表示，相較于消費貸、信用貸，經營貸的規模是很大的且難以把控，其主要目的是為了幫扶實體經濟，但有部分商業銀行可能出于盈利而放松審查。

　　此外，滬上商業銀行也被要求對2020 年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。

　　“現在我們春節前已經不接經營貸用于購房的業務了。”一名貸款中介告訴記者，新政發布后，以往簡單的“那幾張銀行卡多倒幾次”已經很難過關，所以花費的時間要長一些，春節前肯定來不及做了。“不過時間充裕還是能做的，費用會稍微提高一些。”

　　在新政的影響下，李夢所在銀行的貸款審核部門天天加班加點。李耀也告訴記者，最近銀行在查近其3個月內大額資金的流水，并要求他將相關資金原路返還，為的便是防止經營貸、消費貸的流入。

　　在白木看來，房貸收緊才是真正能夠戳破房價“虛增泡沫”的利器。“上海并不缺乏購房者，最近公示落戶名單的頻率也越來越快，有購房資質的人會越來越多。但房貸收緊，首先會拉長交易周期，從而減少單位時間的交易量；其實銀行提供的房貸總量減少，總的購房資金池顯然也會大大折扣。”

　　（應受訪者要求，張揚、吳堅、張力、李耀、劉文、白木、夏冰、李夢均為化名）

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責任編輯：鄧健