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　　原標(biāo)題：中介鼓吹房貸按揭轉(zhuǎn)抵押？銀行人士：應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn)

　　本報(bào)記者郝亞娟張榮旺上海報(bào)道

　　近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，多位中介在社交平臺(tái)發(fā)布“房貸按揭轉(zhuǎn)抵押”的消息，具體而言，中介可幫忙成立公司并準(zhǔn)備全套資料，即可把年化5.2%以上的二套房按揭貸款轉(zhuǎn)換為4.5%的抵押貸款。

　　“還沒買第二套房或者已經(jīng)按揭買二套房的客戶一定要通過這種方案‘轉(zhuǎn)貸’，會(huì)節(jié)約很多成本。”其中一位中介人士表示：“做這個(gè)業(yè)務(wù)必須有一套全款的房子，然后我們幫你注冊公司，辦好營業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)流水等數(shù)據(jù)，大概只需要1.5%（貸款總額）的費(fèi)用，費(fèi)用取決于你實(shí)際情況，如果你名下有公司，我們操作起來相對省事，費(fèi)用也會(huì)少收一點(diǎn)。我們可以給你申請下來4.5%成本的房抵經(jīng)營貸，而你如果按照按揭的方式去買二套房，按揭利率至少5.2%，算下來還是劃算的。”

　　當(dāng)問及該操作是否有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，上述中介人士表示：“我們做很多單子了，沒有出過事兒，不然怎么收你服務(wù)費(fèi)。只要你配合，銀行就不會(huì)查出來。”

　　記者就此方案采訪銀行人士，某國有大行客戶經(jīng)理表示：“按揭房貸和房抵經(jīng)營貸對應(yīng)的是兩種產(chǎn)品，后者是針對企業(yè)客戶的，企業(yè)將房產(chǎn)質(zhì)押給銀行而辦理的經(jīng)營貸，利率相對優(yōu)惠。不過，房抵經(jīng)營貸在申請中銀行還會(huì)審核相應(yīng)條件。對于個(gè)人而言，一旦銀行查出來資金用途存在問題，就要承擔(dān)斷貸的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　一位股份行人士分析：“按揭房貸轉(zhuǎn)成房抵經(jīng)營貸，一方面是涉及到虛構(gòu)貸款申請條件，有一定的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，還需衡量其中的成本，如果要轉(zhuǎn)成經(jīng)營性貸款需要名下有公司，這意味著注冊公司需要一定成本，此外，轉(zhuǎn)貸需要在上一家銀行解抵，把尾款結(jié)清才行，結(jié)清尾款的資金可以是自己的現(xiàn)金，也可以是過橋資金，這都是需要考慮的資金成本。”

　　今年以來，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和進(jìn)一步減費(fèi)讓利，銀行下調(diào)了企業(yè)的貸款成本，部分銀行提供的房抵經(jīng)營貸利率可達(dá)到4.3%。而房抵經(jīng)營貸與按揭貸之間較大的利率差給不少投機(jī)分子提供了“套利空間”，部分企業(yè)主會(huì)選擇以房抵經(jīng)營貸的方式獲取較低成本銀行貸款，然后投資買房。

　　不過，這一情況亦引起了銀行方面的警覺。此前，有報(bào)道稱，深圳等地有部分國有大行已于近期收緊房地產(chǎn)經(jīng)營貸的貸款條件，提高個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)審核門檻的同時(shí)，穿透審查企業(yè)資金流水。

　　北京金訴律師事務(wù)所王玉臣律師表示，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪做他用。經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營需要。這種貸款是給中小企業(yè)經(jīng)營的惠民舉措，更是明令禁止不允許流入樓市的。

　　“現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)營貸流入樓市并不少見。尤其是當(dāng)經(jīng)營貸利息少于房貸的時(shí)候，在一些中介機(jī)構(gòu)，甚至銀行的誘導(dǎo)下，一些購房人利用新設(shè)公司或者購買的公司騙取經(jīng)營貸，用于支付首付款或者先多方籌集資金付全款，然后再用房子抵押貸款償還之前的過橋借貸。” 王玉臣指出。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于此類貸款，需要注意貸款抵押品的管理和貸款資金的流向，當(dāng)前部分中介把房抵按揭貸進(jìn)行包裝，然后獲得新的貸款，這其實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，所以后續(xù)一定要嚴(yán)管此類抵押貸款，尤其是在抵押物評(píng)估、抵押品的屬性、貸款資金的流向方面需要管控，真正做到貸款的健康發(fā)展。