文/龐無忌

　　來源：國是直通車

　　市場最痛恨的是什么？ 是不確定性。這對房地產市場而言尤甚。

　　政策預期的不確定性是各種謠言和市場恐慌的重要來源，更是滋生投機、放大風險的“溫床”。確定未來5年乃至15年，房地產市場的政策框架無疑能為市場注入一股極為重要的“確定性”。

　　現在它來了。

　　日前，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》（以下簡稱“建議”）全文發布。關于房地產市場，文中透露五大信號，為未來5年的樓市走向定調。

　　“房住不炒”貫穿未來五年

　　此番建議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

　　這意味著未來5年，“房住不炒”依然是中國房地產調控和各項政策的主基調。

　　2016年底，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，自首次提出后，“房住不炒”成為“十三五”時期房地產發展最核心的指導思想，此后各類房地產政策的制定，都嚴格遵循這個思路。

　　“十三五”、“十四五”兩個五年規劃期，均以此作為主基調，意味著“房住不炒”將貫穿中國樓市10年發展。

　　如此長時間的堅持同一項政策，一方面體現樓市政策的穩定性，穩定的政策有助于產生穩定的預期，促進樓市的長期平穩發展。

　　另一方面，這也是持續淡化房地產全行業和各參與方（包括購房者、地方政府、金融機構、開發商和中介機構等）的投資、投機沖動，遏制炒房傾向。

　　減少房地產對金融資源的擠占

　　今年以來的一系列政策表明，國家正在力圖減少房地產對金融資源的擠占，同時，引導金融資源更多流向實體經濟，特別是科技領域。

　　此番中央的建議也在暢通國內大循環中，強調“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，過去一個階段，房地產和金融兩個板塊相互推動，部分城市房價出現快速上漲，投資投機性購房需求旺盛，部分企業投資房產，居民債務壓力巨大，對國內生產、消費循環構成了不利影響。

　　今年8月份，銀保監會主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱，一些地方的房地產價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中。他指出，房地產泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。

　　對此，監管層也出臺一系列措施，化解風險，收緊涉房金融政策，其中就包括被稱為“三道紅線”的房企融資新規的出臺。

　　萬科董事會主席郁亮在談及“三道紅線”時表示，房地產業中，金融的比重越來越高，金融資源被過多占用，這對經濟而言不是好事。這一新規的出臺，意味著房地產金融紅利時代的結束，房地產行業將逐漸回歸成普通行業。

　　對于購房者而言，許小樂認為，在房住不炒的政策基調下，監管層將維持房地產金融高壓監管，抑制房價過快上漲。因此，未來購房投資的空間將被壓縮。

　　住房租賃仍是“風口”

　　建議提及租購并舉，提出有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

　　經過多年發展，中國的住房制度框架已經基本建立。官方將其表述為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

　　不過，業內專家指出，目前租購這“兩條腿不一樣長”，租賃仍是住房制度的短板領域，需要在未來5年重點發展。

　　許小樂表示，住房補短板，是為了彌補過去20多年重購買、輕租賃導致的供應結構失衡，同時，也可以提升低收入群體和新市民的住房條件。

　　自2015年底，中央經濟工作會議首次提出“租購并舉”，住房租賃走上政策風口，大量資本涌入，長租公寓企業數量不斷增加。但“一窩蜂”式的無序發展也帶來很多問題，今年有多家長租公寓企業接連暴雷。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，此次的建議當中再提租購并舉、完善長租房政策等，說明租賃住房依然是后續重點發展的領域，租購并舉是趨勢。完善市場化租賃，加強長租公寓管理可能是近期的政策重點。

　　重視老舊小區改造

　　挖潛存量的老舊小區改造等也將成為未來5年房地產市場發展的重點之一。

　　建議提出，加強城鎮老舊小區改造和社區建設。

　　過去40年，中國經歷了人類歷史上最大規模的城市化。但總體而言，城鎮化發展并不均衡，北上廣深等一線城市城鎮化起步較早，在中心城區留下了大量的老舊小區，這些小區往往設施配套老化，停車不便、綠化不足，居住體驗很差。

　　根據官方出臺的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，到“十四五”期末（2025年底），力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。據官方摸底，這意味22萬個老舊小區需要改造，涉及的居民近3900萬戶。

　　目前各地正在探索老舊小區改造的新機制。針對最大的難點“誰出資”問題，專家認為，房地產開發企業或許可以在其中扮演更重要的角色，但這需要房企改變發展模式，并且與各方合作，探索出更合適的利益協調機制。

　　“居住時代”到來

　　此次建議當中明確提出，促進住房消費健康發展。

　　有聲音認為，再次提及住房消費，意味著房地產市場會再現一波大漲行情。

　　但專家指出，這是誤讀。住房消費健康發展實際上開啟了中國從“購房時代”向“居住時代”的轉變的大門。

　　許小樂認為，住房消費的重點在“健康發展”四個字上。健康發展是指居民基于城鄉遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。

　　其背后是房價漲幅與經濟增長和居民收入相匹配，與此同時，提升居住需求的房屋裝修、租賃、物業管理等一系列住房服務得到充分發展，服務品質得到進一步提升。居住服務領域市場進一步壯大。

　　無論是發展租賃住房，還是老舊小區改造，此次規劃建議當中，“提高居住水平”可謂貫穿了各項房地產相關政策。

　　對于房地產企業而言，這也意味著重大的轉型。專家指出，開發企業要重視多樣化經營，著重提升持續的運營和服務的能力。隨著未來新房開發業務見頂，物業管理、養老、商業、文旅、老舊小區改造等或成為房企的重要利潤來源。

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責任編輯：劉萬里 SF014