Wind萬得

　　7月以來，各地土拍市場火爆頻現。25日保利建工聯合體斥資89億競得北京海淀“地王”，較首次成交上漲30億。23日杭州一塊地高溢價近60%成交，創近年來杭州土拍溢價率紀錄。此前成都、武漢等多地土拍也活躍，地價率先回暖有望傳導帶動樓市逐漸好轉。

　　//  多地土拍火爆  //

　　7月25日，經過5輪競價，保利+建工聯合體以89.01億元價格摘得北京海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊，成交金額89.01億元，溢價率3.5%，住宅樓面價約5.96萬元/平方米，銷售指導價為9萬/平方米。

　　該宗地為第二次出讓，此前于2016年第一次出讓，起拍價為44億元，由萬科以59億元的價格競得，但因未能推進項目開發建設等事項，由海淀政府收回重新入市。可見本次成交價較首次成交上漲30億元。

　　從北京市規劃和自然資源委員會網站公布來看，7月以來，北京已掛牌成交了5塊住宅地，另外還有房山區一塊土地正在交易中。7月北京土拍市場成交踴躍。

　　7月23日，杭州完成2024年第七批次住宅用地出讓。掛牌公告顯示，兩宗地塊總出讓土地面積約69.18畝，總建筑面積約9.3萬平方米，起始總價約22.87億元。最終，在均經歷逾40輪報價后，兩幅地塊均溢價成交，共計攬金29.42億元。其中杭州市數字商貿城單元JG1807-06-01地塊頗受市場關注，經過46輪報價，由競買人杭州綠城浙超置業有限公司以6.051億元總價競得，折算樓面價約22287元/平方米。雖然地塊相對較為偏遠，但最終成交溢價率達到59.2%，創下近年來杭州土拍溢價率紀錄。

　　7月19日，成都迎來一周第二場土拍。據了解，本場共出讓5宗宅地，總成交金額45.23億元，其中，2宗溢價、3宗底價成交。加上7月17日第一場土拍成交的4宗宅地，成都一周兩場土拍共成交9宗宅地，總成交金額約103.53億元。

　　7月18日，武漢青山區兩宗相鄰宅地出讓，其中P（2024）036號地塊是純住宅，規劃建筑面積4.44萬㎡。該地塊由武漢市區青山城市更新以7.77億元底價摘得，成為青山區單價最高地塊。

　　可見，7月多個熱門大城市土拍活躍，溢價成交也頻現。這也意味著未來該地塊房價也會水漲船高。

　　//  今年土地購置費環比持續增長  //

　　除了上述城市土拍明顯活躍外，從全國房企支付的土地購置費環比持續增長也能看出，今年土拍市場明顯好轉。從最近一年來看，Wind數據顯示，2023年下半年全國土地購置費最高為9月份3566.55億元，6個月里環比有5個月為下降。而2024年上半年快速復蘇，5月份全國土地購置費突破4000億元大關，6月份再度攀升至4522.69億元，創一年多新高。而且上半年5個月中有4個月環比出現增長（備注：2月份數據為前2個月總和）。

　　//  商品房成交也回暖  //

　　房地產支持政策落地兩個多月，政策效應逐漸顯現，樓市成交明顯好轉。Wind數據顯示，中國20個大中城市6月份商品房成交超9萬套，環比5月份7.22萬套大幅增長25.7%，創年內新高，這也是連續第二個月回升。

　　//  房價逐漸止跌  //

　　價格方面，6月份70個大中城市中，各線城市房價環比降幅總體收窄，房價下降城市數量有所減少，新房和二手房價格環比下降城市數量均比上月減少4個。

　　值得注意的是，上海新房價格環比漲幅已經連續4個月位居全國第一，北京、上海二手房價格今年以來首次轉漲，并且上海二手房價也領漲全國。

　　業內人士認為，隨著5月中旬多部門出臺的一系列房地產政策落地，政策效果已經顯現，北京、上海等多地樓市6月出現了企穩回暖現象，預計7月將有更多熱點城市房價出現企穩表現。

　　//  價格傳導或正在發生  //

　　土拍價格上漲對房價的影響是一個復雜的過程，涉及多個環節和因素，但有一定的傳導機制：

　　成本傳遞：當土地價格上漲時，開發商購買土地的成本自然增加。這些額外的成本往往會直接反映在房屋的建造成本上，并最終被轉嫁給消費者，導致房價上漲。

　　預期心理：開發商基于對未來房價上漲的預期，愿意支付更高的土地價格。購房者也可能因預期房價上漲而急于購買，從而推高房價。

　　資金成本：土地成本上升可能促使開發商尋求更多的融資，從而增加了他們的財務成本。更高的資金成本也會被計入到項目的總成本中，進而影響房價。

　　投資回報預期：開發商在購買土地時會考慮未來的投資回報率。為了確保項目具有吸引力的投資回報，他們可能會設定更高的銷售價格。

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責任編輯：凌辰