吸引社會資本參與老舊小區改造,要給空間利用政策“松綁”

吸引社會資本參與老舊小區改造,要給空間利用政策“松綁”
2020年09月05日 01:51 新浪財經綜合

  原標題:/記者觀察/ 吸引社會資本參與老舊小區改造,要給空間利用政策“松綁”

  來源:21世紀經濟報道

  如何讓社會資本更積極地參與老舊小區改造,是一大難題。

  盡管當前老舊小區改造還是以政府投資的基礎類改造為主,但隨著相關工作的進一步推進,“完善類”的改造如何推進?社會資本的參與,將會越來越必不可少。

  記者在采訪中注意到,盡管市場上已經有一些成功的案例出現,但如何做好社會資本參與老舊小區改造,目前還沒有成熟的案例和思路出現,各方都還處在探索階段。

  多種方式探索

  “重單項設計、缺整體設計”,是國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興指出的老舊小區改造的六大主要問題之首。

  記者注意到,在實踐中,社會資本的參與,“整合”是一個關鍵詞。

  第一種整合,是整合某個單獨小區內的老舊小區改造項目,有一個項目公司來進行投資、改造和運營的模式。

  以北京老舊小區改造的某示范項目為例,該小區總建筑面積約20萬平方米,居民3605戶,其中60歲以上老年人口占比超36%,其老舊小區綜合改造項目由某集團整體承接和運作。

  這個項目,采取的是 “整體承包”的模式。據了解,該集團以自有資金投入,承包了這個小區的涉及公共空間、智能化、服務業態、社區文化四方面共30余項的改造工程,并包括加裝電梯。

  相應的,小區后續的物業管理、政府補貼、服務收費、商業收費等行為所形成的收益,也由該集團取得。21世紀經濟報道記者了解到,這一項目,當前預計年收益在560萬元左右,具體來看,物業服務費197萬元/年,停車管理費120萬元/年,運營便民設施收益192萬元/年,而提供社會服務收益,則約為50萬元/年。預計可在8-10年內回收成本,實現盈利。

  有老舊小區改造行業人士告訴記者,之所以選擇打包,是因為如果單項做,那么顯然有很多的改造項目,對于企業來說難以盈利,只能通過“打包”的方式,整體交由社會資本。而實際上,未來如果能夠將這些社區配套的長效運營權,以資產包的形式,通過REITs等方式進行再融資,對于社會資本進入老舊小區改造,無疑是一大利好。

  不過,也有研究者指出,該小區的改造模式能夠成功,帶有一定的特殊性。該小區面積大,住戶多,能夠形成消費聚集效應,同時又處在北京地理位置較好的街區,居民支付能力強,兩方面因素的共同作用下,使得企業投入資金后,通過運營服務還能“有利可圖”。但放眼全國來看,老舊小區多修建于2000年以前,大多數都是建筑面積在1萬平米以下的小區,甚至獨棟建筑,因此,其“打包”運營,能否讓企業實現盈利,盈利周期有多長,還是一個疑問。

  因此,在這類改造的基礎上,還有另一種“整體打包”的模式。這類模式在湖北、河北的一些地級市有所嘗試,即由一家公司對多個老舊小區的改造業務進行打包。同時地方政府會對單個小區、社區和城中村做整合,整合成便于改造的城市社區,方便企業對社區進行改造提升。

  不過,這類擴區域的改造,既涉及城市規劃的調整,同時又涵蓋非住宅類建筑性質轉化的城市更新問題,因此相較單一的老舊小區改造更加復雜。

  走通“城市更新+老舊小區改造”

  多位受訪人士均向記者指出,不管是哪種社會資本的參與形式,規劃、標準、產權,諸多問題橫亙于前。

  上述研究者告訴記者,對于老舊小區的改造而言,社會資本要參與,就需要盈利。而現有的盈利模式來看,除了提升居民有償物業管理的意識和能力以外,更關鍵的在于對小區存量資源,尤其是存量空間的再利用。

  其中,不管是停車場改建這類合理利用小區存量容積率的項目,還是過去一段時間在業內引起廣泛討論的采取增加小區容積率的模式,即在老舊小區頂端“加蓋一層”出售的模式,都繞不開相關規劃、標準和法律法規的制定和修改。不管是容積率、綠化,甚至采光,在相關文件沒有出臺之前,地方政府能做的權限也很小。

  比如在北京,據記者了解,北京老舊小區改造的一個隱性同時也是硬性的規定是,老舊小區改造解決資金問題,不能通過增加容積率、增加建筑面積的方式來實現。顯然,對于北京、上海這樣存在控制開放強度、做減量發展的城市而言,通過增加容積率,提升社會資本參與積極性的方式,很難行得通。

  再比如,修建停車設施,由于能產生穩定的收入,是社會資本參與興趣較大的改造項目。但老舊小區空間本來就相對擁擠,相應的綠化要求能否做一定的讓步?對于一些獨棟的老舊住宅來說,這個問題又如何解決?聯合其他小區改造的話,又勢必涉及較為復雜的規劃修改問題。

  除了政策層面的障礙,居民層面推進也有困難。有參與老舊小區改造的物業公司高管告訴記者,除了加裝電梯這種“日常”扯皮的項目,在實際操作過程中,一些居民會認為,小區的公共空間其實已經由買房時購買的公攤面積,其產權屬于購房人共同所有,在此類公共空間上修建或改造的盈利性質設施,交由相關企業運營和盈利,顯然侵犯了購房人的利益。

  實際上,這也解釋了為什么很多房企現在大規模進駐城市更新領域,卻對老舊小區改造鮮有問津。城市更新被認為本質上還是通過對工業用地等非住宅用地其土地性質的改動,從而達到商業開發的目的,開發企業所要面臨的困難較少,商業邏輯也比較簡單清晰,金融資金也相對容易進入。而老舊小區改造要面臨的是更復雜的情況,涉及政府、銀行、業主、產權單位等多方面關系的處理,顯然需要更高的專業能力和技術要求。

  另外,從資金角度而言,習慣了高周轉高負債,單個項目周期在2-3年就能形成回款的房企來說,能否適應老舊小區改造8-10年甚至更長的資金周期,顯然也是一大問題。

  也有觀點認為,如果能走通“城市更新+老舊小區改造”的復合模式,在臨近小區的空間范圍內,通過城市更新,為社會資本提供盈利服務的空間資源,或者能較好地實現“提升類”改造,但由于相關工作推進較晚,目前還沒有較為成功的類似案例出現。

  (作者:宋興國,蔣莎莎 編輯:耿雁冰)

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責任編輯:楊亞龍

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